Frankfurt am Main (pm) – Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stetig gestiegen sind, hat sich die Lage seit Eintritt des Ukraine-Kriegs im Februar 2022 und der damit verbundenen Energiekrise sowie der weiter steigenden Inflation gewandelt. Erstmals seit über elf Jahren stagnierten beziehungsweise fielen 2022 in einigen Regionen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum. Doch wie sehen die Immobilienpreise in den einzelnen Landkreisen und Städten Deutschlands nun konkret aus? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben den großen Deutschland-Check gemacht und die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise (1) der 400 Land- und Stadtkreise im Jahr 2022 analysiert und geschaut, welche 20 Regionen die jeweils teuersten beziehungsweise günstigsten Immobilienpreise aufrufen.
„Wir gehen davon aus, dass sich die Marktlage und Immobiliennachfrage im Laufe 2023 stabilisieren wird. Kaufinteressenten haben bereits begonnen aufgrund der neuen Preis- und Zinslage neu zu kalkulieren. Denn der Wunsch nach den eigenen vier Wänden bleibt weiterhin hoch. Erst recht, wenn Mieten hinsichtlich der Inflationsentwicklung und Wohnungsknappheit weiter steigen werden. Zudem sollte nicht vergessen werden, dass Wohneigentum weiterhin als adäquates Mittel gegen Altersarmut und als eine sichere Anlageklasse gilt. Allerdings ist Deutschland mit einer Eigentumsquote (2) von 44 Prozent, die sich erstaunlicherweise seit 2005 nahezu nicht verändert hat, immer noch eines der Schlusslichter europaweit“, sagt Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN. Eine zusätzliche Analyse* von VON POLL IMMOBILIEN zur Entwicklung der Eigentumsquote seit 2005 zeigt aber auch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Landkreisen und Städten. „Vor allem die ostdeutschen Landkreise und Städte holen mit einem Plus um teilweise über 15 Prozent seit 2005 sichtlich auf – auch wenn sie historisch bedingt von einem niedrigen Niveau kommen. Kurz- und mittelfristig ist gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Lage die deutsche Politik mehr denn je gefragt, ihre Fördermaßnahmen schnellstmöglich auszubauen und attraktiver zu gestalten, um mehr Menschen den Wunsch vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zu ermöglichen“, ergänzt Ritter von VON POLL IMMOBILIEN.
Zurück zu den Immobilienpreisen 2022: fällt auf, dass zu den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen 15 Land- und Stadtkreise aus dem Bundesland Bayern zählen. Allein 13 bayerische Landkreise führen die Rangliste an. Darunter die drei Spitzenreiter München (Stadt) mit 9.973 €/m2 (Miete: 19,50 €/m2), der Landkreis Starnberg mit 9.262 €/m2 (Miete: 15,00 €/m2) sowie der Landkreis München mit 9.046 €/m2 (Miete: 16,80 €/m2). Gefolgt vom Landkreis Miesbach mit 8.870 €/m2 (Miete: 13,46 €/m2).
„Die Nachfrage nach Immobilien ist auch in München zurückgegangen. Bei Immobilienkäufern steht derzeit die kaufmännische Vorsicht im Vordergrund. Das führt auch dazu, dass Preisübertreibungen vom Markt sind. Es wird aber weiterhin gekauft und verkauft. Zudem sind in den Top-Innenstadtlagen kaum Preisrückgänge zu verzeichnen. Im sogenannten Münchner Speckgürtel fallen die Korrekturen allerdings höher aus“, sagt Volker Stich, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN München. Sascha Hadeed, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Gräfelfing und VON POLL COMMERCIAL München ergänzt hierzu: Nach einer deutlichen Kaufzurückhaltung Ende 2022, zieht die Nachfrage nach Immobilien auch in unserer Region wieder an, wenn auch noch auf einem niedrigen Niveau. Für das laufende Jahr gehen wir davon aus, dass die Top-Lagen weiter stabil bleiben. Die B- und C-Lagen werden noch weitere Preisrückgänge verzeichnen, sich dann aber einpendeln.“
Eine ähnliche Markteinschätzung teilt Vivianne Pucer, Geschäftsstellenleiterin bei VON POLL IMMOBILIEN Starnberg/Fünf-Seen-Land für ihr Geschäftsgebiet: „Die ländlichen Regionen in und um Starnberg – in naturnaher Lage sowie mit Seeblick oder am Seeufer – bleiben weiterhin wertstabil. Allerdings können auch hier die Preise aus dem Vorjahr nicht mehr erzielt werden. Wir verzeichnen Preisnachlässe von circa 10 Prozent, insbesondere wenn die Häuser energetisch veraltet sind. Die Marktlage wird sich voraussichtlich nach dem Sommer etwas entspannen. Eine echte Erholung sehen wir allerdings erst im Laufe des nächsten Jahres, wenn die Inflation voraussichtlich etwas zurückgeht, die Unsicherheiten bezüglich der energetischen Pflichtsanierungen behoben sind und wenn Kaufinteressenten sich an das vermutlich anhaltende Zinsniveau im zehnjährigen Bereich von circa 3 Prozent bis 4 Prozent gewöhnt haben.“
Der Landkreis mit den durchschnittlich günstigsten Immobilienpreisen in Deutschland ist der thüringische Kyffhäuserkreis mit 857 Euro (Miete: 5,60 €/m2). Damit ist der Quadratmeterpreis im Kyffhäuserkreis mehr als elf Mal günstiger als in der Stadt München. Ebenso unter 1.000 Euro liegen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum nur noch im Saale-Orla-Kreis, Thüringen, mit 996 €/m2 (Miete: 6,00 €/m2) und in Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt mit 931 €/m2 (Miete: 5,80 €/m2).
Die Analyse zeigt zudem, dass mehr als 33 Jahre nach dem Fall der Berliner Mauer noch ein deutliches Ost-West-Gefälle bei den Immobilienpreisen vorherrscht. Während sich unter den Top-20-Regionen mit den teuersten Quadratmeterpreisen im Jahr 2022 nur eine ostdeutsche Region, die brandenburgische Landeshauptstadt Potsdam, mit 5.930 €/m2 (Miete: 11,82 €/m2) befindet, zählen zu den Regionen mit den günstigsten Immobilienpreisen in Deutschland 16 ostdeutsche und nur vier westdeutsche Landkreise beziehungsweise Städte.
„Die Preisanstiege für Einfamilienhäuser und Wohnungen zwischen 300.000 Euro und 1 Million Euro waren in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark. Es gab ein sehr knappes Angebot und eine sehr hohe Nachfrage. Gestiegene Zinsen, Ukraine-Krieg und Energiekrise waren die bestimmenden Themen 2022, die zu einer Zurückhaltung bei den Kaufinteressenten geführt haben. Viele können oder wollen bei dem aktuellen Zinsniveau die hohen Preise nicht mehr zahlen“, erklärt Andreas Güthling, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Potsdam und Werder. Und weiter: „Wertstabil bleiben in und um Potsdam dagegen das Premiumsegment sowie besondere Immobilien in besonderen Lagen, beispielsweise in Wasserlage. Die potenziellen Käufer solcher Immobilien sind selten auf Fremdfinanzierungen angewiesen. Daher sind die aktuellen Auswirkungen der Zinsveränderungen bei dieser Klientel weniger von Relevanz.“
Zwischen durchschnittlich 7.000 €/m2 und 8.000 €/m2 müssen Kaufinteressen in den Landkreisen Ebersberg mit 7.500 €/m2 (Miete: 13,95 €/m2), Fürstenfeldbruck mit 7.499 €/m2 (Miete: 14,77 €/m2), Bad Tölz-Wolfratshausen mit 7.299 €/m2 (Miete: 12,81 €/m2) und Garmisch-Partenkirchen mit 7.192 €/m2 (Miete: 11,36 €/m2) rechnen.
Im Mittelfeld der teuersten Landkreise und Städte rangieren Dachau mit 6.570 €/m2 (Miete: 13,87 €/m2), Rosenheim (Stadt) mit 6.476 €/m2 (Miete: 11,88 €/m2), der Landkreis Rosenheim mit 6.318 €/m2 (Miete: 11,33 €/m2), Freising mit 6.171 €/m2 (Miete: 12,81 €/m2), Erding mit 6.032 €/m2 (Miete: 12,00 €/m2) und Stuttgart (Stadt) mit 6.015 €/m2 (Miete: 14,18 €/m2).
Neben Potsdam mit 5.930 €/m2 (Miete: 11,82 €/m2) rangieren im unteren Feld der teuersten Immobilienpreise noch Weilheim-Schongau mit 5.853 €/m2 (Miete: 11,00 €/m2), Frankfurt am Main mit 5.800 €/m2 (Miete: 14,63 €/m2), Landsberg am Lech mit 5.701 €/m2 (Miete: 11,23 €/m2), Hamburg mit 5.700 €/m2 (Miete: 12,80 €/m2) und Düsseldorf mit 5.468 €/m2 (Miete: 11,74 €/m2). Die Tatsache, dass sich sieben große Städte und Metropolen unter den Top-20-Regionen befinden, ist wenig überraschend, da Immobilienpreise in urbanen Zentren tendenziell höher ausfallen. Allein fünf der sieben Städte gehören zur Kategorie der A-Städte, die für ihr hohes Preisniveau aufgrund der hohen Nachfrage nach Immobilien in diesen Metropolen bekannt sind.
Ein detaillierterer Blick auf das Ende des gesamten Rankings und die 20 günstigsten Landkreise hinsichtlich der Immobilienpreise zeigt ein heterogeneres Bild. Erschwingliche Quadratmeterpreise zwischen 850 Euro und 1.300 Euro können Kaufinteressenten noch in den verschiedensten Bundesländern finden, auch wenn Thüringen in dieser Gruppe mit zehn Landkreisen mehrheitlich vertreten ist. Aber auch im Saarland, Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Rheinland-Pfalz, Sachsen, Hessen und Niedersachsen gibt es Landkreise mit durchschnittlich günstigen Immobilienpreisen.
Dazu gehören die Landkreise St. Wendel im Saarland mit 1.300 €/m2 (Miete: 6,82 €/m2), Altmarkkreis Salzwedel in Sachsen-Anhalt mit 1.281 €/m2 (Miete: 5,51 €/m2), Elbe-Elster in Brandenburg mit 1.278 €/m2 (Miete: 5,60 €/m2), Kusel in Rheinland-Pfalz mit 1.260 €/m2 (Miete: 6,47 €/m2), Hildburghausen in Thüringen mit 1.234 €/m2 (Miete: 6,52 €/m2) und Vogtlandkreis in Sachsen mit 1.229 €/m2 (Miete: 5,00 €/m2).
„Der Landkreis Elbe-Elster liegt zentral zwischen Dresden, Leipzig und Berlin. Aufgrund der fehlenden Autobahnanbindung innerhalb des Landkreises relativiert sich dieser Standortvorteil jedoch. Wie wichtig eine gute Infrastruktur für die Attraktivität einer Region ist, zeigt der Süden Brandenburgs. Kleine unscheinbare Orte wie Ortrand, aber auch Städte wie Ruhland und Großräschen erfreuen sich großer Beliebtheit. Sie profitieren von den stark gestiegenen Immobilienpreisen in Dresden und einer direkten Autobahnanbindung“, lässt René Swat, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Senftenberg wissen. Und weiter: „Der Landkreis Elbe-Elster gilt noch als Geheimtipp. Doch insbesondere die Regionen um Finsterwalde mit Naherholungsgebieten wie dem Rückersdorfer See und Bad Erna sowie dem neu entstehenden Bergheider See mit dem Bergbau-Denkmal F60 ziehen immer mehr Kaufinteressenten aus Berlin und Leipzig an. Derzeit noch überwiegend hinsichtlich einer Ferienimmobilie oder eines Zweitwohnsitzes, aber das Interesse wächst.“
Zwischen durchschnittlich 1.000 €/m2 und 1.200 €/m2 für ein Haus oder eine Eigentumswohnung müssen potenzielle Käufer in den Landkreisen Sonneberg mit 1.199 €/m2 (Miete: 6,13 €/m2), Unstrut-Hainich-Kreis mit 1.182 €/m2 (Miete: 6,00 €/m2), Werra-Meißner-Kreis mit 1.174 €/m2 (Miete: 5,80 €/m2), Holzminden mit 1.147 €/m2 (Miete: 5,50 €/m2), Salzlandkreis mit 1.136 €/m2 (Miete: 5,60 €/m2), Greiz mit 1.135 €/m2 (Miete: 5,23 €/m2), Eichsfeld mit 1.125 €/m2 (Miete: 6,25 €/m2), Görlitz mit 1.100 €/m2 (Miete: 5,22 €/m2), Nordhausen mit 1.058 €/m2 (Miete: 5,76 €/m2), Saalfeld-Rudolstadt mit 1.036 €/m2 (Miete: 6,28 €/m2) und Schmalkalden-Meiningen mit 1.030 €/m2 (Miete: 6,43 €/m2) rechnen.
* Wunsch nach Wohneigentum ist ungebrochen. Dennoch ist die durchschnittliche Eigentumsquote2 deutschlandweit seit 2005 von 43,6 Prozent bis heute auf 44 Prozent nahezu nicht gestiegen. Doch es zeichnen sich auch deutliche Unterschiede zwischen den Regionen ab, vor allem die ostdeutschen Landkreise und Städte holen auf. Eine detaillierte Übersicht gibt es auf der VON POLL IMMOBILIEN Website: https://www.von-poll.com/de/immobilienblog/immobilienpreisanalyse-der-land-und-stadtkreise-2022#_ostdeutsche-regionen
(1) Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie der Mietpreise bei Häusern und Wohnungen beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen im Jahr 2022 von empirica-regio (VALUE Markdaten) und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
(2) Die Analyse der Eigentumsquote basiert auf den Auswertungen von empirica-regio (VALUE Markdaten) für den Zeitraum 2005 bis 2021 und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
Pressemitteilung: von Poll Immobilien GmbH
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