15. Juli 2024

VSWG Jahresstatistik 2022: Investitionen deutlich unter den Erwartungen sowie starker Anstieg der Betriebskosten

VSWG-Vorstand Mirjam Philipp und VSWG-Referent Sven Winkler stellten die Zahlen der Jahresstatistik 2022 vor (c) VSWG

Dresden (pm) -Der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) stellt die Zahlen zur Jahresstatistik 2022 vor und hielt fest, dass es kein leichtes Geschäftsjahr war.

Fast ein Viertel Anteil am Mietwohnungsmarkt

Die sächsischen Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor auf dem sächsischen Wohnungsmarkt. Mit einem Wohnungsbestand von 295.762 Wohneinheiten bewirtschaften sie 21 Prozent der Mietwohnungen in Sachsen und bieten Wohnraum für rund eine halbe Million Menschen. Die Bilanzsumme aller im VSWG organisierten Unternehmen beträgt rund 9,7 Milliarden Euro. Als Unternehmen erwirtschaften sie mit jährlichen Umsatzerlösen von rund 1,42 Milliarden Euro einen Anteil von ca. 1,06 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt. Sie beschäftigen rund 2.650 Mitarbeiter sowie 97 Auszubildende/Studierende und sichern Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren wohnungswirtschaftlich flankierenden Branchen.

Investitionen bleiben deutlich unter den Erwartungen zurück

Die Investitionen der sächsischen Wohnungsgenossenschaften haben sich im Geschäftsjahr 2022 auf insgesamt 574,9 Mio. Euro (Vorjahr: 541,8 Mio. Euro) summiert. Dies entspricht einem Anstieg von 33,1 Mio. Euro bzw. 6,11 Prozent gegenüber 2021.

„Auch wenn der Wert deutlich über dem – coronabedingt niedrigen – Vorjahreswert liegt, bleiben die Investitionen damit rund 75 Mio. Euro (11,5 Prozent) unter der Prognose für 2022 (649,4 Mio. Euro) zurück. Die vor allem durch Baukostensteigerungen zurückgestellten oder gänzlich abgebrochenen Projekte betreffen nicht nur den Neubau, sondern auch die Modernisierungen und die Instandhaltungen im Bestand. Berücksichtigt man gleichzeitig die massiven Baukostensteigerungen von rund 20 Prozent im Jahr 2022, zeigt sich real ein Rückgang der Bauleistungen“, erläutert Mirjam Philipp, Vorstand des VSWG.

Mehr ausgegeben für weniger Leistungen

Auch im Jahr 2022 sind die Instandhaltungen pro m2 wieder gestiegen und betragen mittlerweile 20,38 Euro/m2 jährlich. Das sind etwa 30 Cent/m2 mehr als im Vorjahr. Setzt man diesen Wert in Relation zur Miete, zeigt sich, dass die Wohnungsgenossenschaften rund 29 Prozent der Nettokaltmiete in die Instandhaltung stecken müssen, um den hohen Qualitätsanspruch zu halten. Gleichzeitig führen die starken Preisanstiege für Bauleistungen und Material letztlich dazu, dass weniger Nachfrage nach Handwerkerleistungen generiert werden konnten. So ist der Anstieg der Investitionen für Instandhaltungen seit 2015 jährlich stärker als die Kosten für Instandhaltung gestiegen. Im Jahr 2022 konnten die Aufwendungen der Genossenschaften nicht mehr Schritt halten und haben letztlich zu einem realen Rückgang an Instandhaltungsmaßnahmen geführt.

„Diese Entwicklung ist kritisch zu betrachten, da ein erhöhter Bedarf an Maßnahmen – Stichwort zweite Sanierungswelle – trotz einer Erweiterung der Auftragssummen letztlich zu weniger Instandhaltungsleistungen geführt hat. Hieraus ergibt sich ein Dilemma. Theoretisch müssten die Ausgaben der Unternehmen in mindestens dem gleichen Maße steigen wie die Baukosten. Dies würde bei einer 20-prozentigen Steigerung im Jahr 2022 Mehrinvestitionen weit über 100 Mio. Euro bedeuten. Diese sind mit den niedrigen Mieten und vielerorts steigenden Leerständen aber nicht refinanzierbar“, so Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft des VSWG.

Neubau: Begonnenes beenden

Im Jahr 2022 wurden bei den sächsischen Wohnungsgenossenschaften insgesamt 240 Wohnungen neu errichtet. Das entspricht einem Rückgang der Baufertigstellung um 81 Wohnungen. Damit liegt die Neubautätigkeit seit 2015 das erste Mal wieder unterhalb des in den letzten Jahren relativ stabilen Neubaukorridors zwischen 300 und 500 Wohnungen jährlich. Die Hauptursache für den Rückgang sind die gestiegenen Baupreise. Mittlerweile werden für Neubauprojekte nicht selten Baukosten (Kostengruppe 200 bis 700) von 4.000 Euro/m2 und mehr aufgerufen. Dies würde – ohne Förderung – nicht selten zu Kaltmieten von 13 bis 18 Euro/m2 führen, die nur noch sehr wenige Interessenten bezahlen können. Auch Kapazitäten von Planern, Bauunternehmern und Handwerkern lassen einige Bauvorhaben leicht verzögern. Ein weiterer Engpass sind geeignete Grundstücke. Die meisten sächsischen Wohnungsgenossenschaften verfügen nur noch über sehr wenige Reserven, um aus dem eigenen Grundstücksportfolio Projekte zu realisieren. Ein weiterer Zukauf scheitert oft am Angebot oder den aufgerufenen Preisen, welche die Zielmiete weiter in die Höhe treiben.

Die im Jahr 2022 fertiggestellten Wohnungen wurden zu rund 50 Prozent im Raum Dresden bzw. im Dresdner „Speckgürtel“ errichtet. Die anderen 50 Prozent verteilen sich auf die beiden Städte Leipzig und Dresden. Außerhalb dieser Städte erfolgte im Jahr 2022 erstmal seit vielen Jahren keine Neubautätigkeit. „Es lässt sich feststellen, dass derzeit vorrangig bereits begonnene Projekte abgearbeitet werden. Neue Projekte werden nur noch sehr selten initiiert. Da Neubauprojekte von der Idee bis zur Realisierung rund drei bis vier Jahre in Anspruch nehmen, kann es sein, dass auch in den nächsten ein bis zwei Jahren noch Neubaufertigstellungen auf niedrigem Niveau zu verzeichnen sind. Sollten sich die Baupreise nicht wieder deutlich entspannen, besteht die Gefahr, dass auch diese Neubautätigkeit komplett zum Erliegen kommt“, so der VSWG-Vorstand.

Für das Jahr 2023 sind derzeit 278 Wohnungen im Neubau geplant. Ein Großteil der Projekte entfällt ebenfalls auf die drei Städte bzw. das unmittelbare Umland in guten Lagen, in denen sich die Neubaumieten noch realisieren lassen.

Leerstand durch Krieg nicht gestiegen

Der Leerstand in den sächsischen Wohnungsgenossenschaften beträgt zum 31.12.2022 insgesamt 25.641 Wohnungen (Vorjahr: 25.929 WE). Damit liegt die Leerstandsquote unverändert bei 8,7 Prozent. Der optische Rückgang des Leerstands um 288 Wohneinheiten ist jedoch trügerisch. Im Geschäftsjahr 2022 wurden insgesamt 326 Wohneinheiten vom Markt genommen. Ferner haben der Krieg in der Ukraine und die dadurch ausgelöste Flüchtlingswelle zu einer zusätzlichen Nachfrage nach Wohnraum geführt. So konnten bei den sächsischen Wohnungsgenossenschaften rund 1.200 Wohnungen direkt oder über Landkreise bzw. Sozialträger an Ukrainerinnen und Ukrainer vermietet werden. Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass eine Trendwende eingesetzt hat und der Anstieg des Leerstandes der letzten Jahre durchbrochen wurde. Bereinigt um die leerstandsmindernden Sondereffekte steigt der Leerstand bei den Mitgliedsunternehmen weiterhin um 1.000 bis 1.500 Wohneinheiten pro Jahr.

Mieten weiterhin sehr günstig

Die in sächsischen Wohnungsgenossenschaften gezahlte Nutzungsgebühr (Nettokaltmiete) betrug im Dezember 2022 durchschnittlich 5,31 Euro/m2. Damit ist sie gegenüber dem Vorjahr (5,16 Euro/m2) um 0,15 Euro oder 2,9 Prozent pro m2 Wohnfläche gestiegen. Die Entwicklung der Nutzungsgebühr ist im Berichtsjahr aufgrund der geringen Neubautätigkeit wenig vom Neubau geprägt. Teile der Erhöhung resultieren aus Modernisierungsmaßnahmen im Bestand, u. a. auch aus dem Einbau der Rauchwarnmelder, die in Sachsen bis Ende 2023 verpflichtend werden. Der Anstieg der Kaltmieten beruht zu einem großen Teil darauf, dass zahlreiche Wohnungsgenossenschaften im Jahr 2022 (zum Teil erstmals) gezwungen waren, die Nutzungsgebühr im laufenden Vertrag zu erhöhen. Hintergrund sind die zum Teil sehr stark gestiegenen Kosten, die eine nachhaltige Bewirtschaftung der Bestände mit dem vorherigen Mietniveau kaum noch möglich machen.

Betriebskosten fast viermal stärker gestiegen als die Kaltmiete

Einen deutlich stärkeren Anstieg haben im Jahr 2022 die „kalten“ und „warmen“ Betriebskosten erfahren. Sie stiegen von 2,25 Euro/m2 auf 2,80 Euro/m2 monatlich. Das entspricht einem Anstieg um 24,4 Prozent oder 55 Cent/m2. Den größten Einfluss hatten dabei die Heizkosten. Im Jahr 2022 sind diese im Durchschnitt um 41 Cent auf 1,43 Euro/m2 monatlich gestiegen. Bereits seit Ende 2021 sind die Preise für Energie deutlich gestiegen.

„Durch den Beginn des Krieges in der Ukraine im Februar 2022 hat sich die Dynamik noch einmal deutlich verschärft. Bei den sächsischen Wohnungsgenossenschaften zeigt sich die Betroffenheit der hohen Energiepreise im Jahr 2023 noch sehr unterschiedlich. Dies hängt zum einen mit der Art der Versorgung, der Vertragslaufzeit und der Preisformel zusammen. Einige Unternehmen hatten noch sehr günstige Gas-Festpreisverträge, die zu Heizkosten von unter 80 Cent/m2 geführt haben. Bei anderen beinhaltete die Fernwärme Preisgleitklauseln, die zu Abschlägen für Heizung und Warmwasser von bis zu 2,60 Euro/m2 monatlich führten. Durch regelmäßig auslaufende Festpreise, zum Teil zeitversetzte Anpassungen der Vorauszahlungen und letztlich auch das Nutzerverhalten wird sich das gesamte Ausmaß der Heizkostensteigerungen erst in den nächsten Jahren vollständig zeigen, wenn dann auch die Deckelung der Energiepreise im April 2024 wegfällt“, betont VSWG- Vorstand Mirjam Philipp.

Wohnkosten um 42 Euro pro Monat gestiegen

Die Nutzungsgebühr inklusive aller Betriebskosten liegt somit im Durchschnitt bei 8,11 Euro/m2 (Vorjahr: 7,41 Euro/m2) und somit 70 Cent über dem Vorjahresniveau. Für eine durchschnittliche Genossenschaftswohnung (60 m2) lag die Gesamtbelastung monatlich 42 Euro über dem Vorjahreswert. Insgesamt kostete eine durchschnittliche Genossenschaftswohnung inkl. aller Vorauszahlungen 478,49 Euro und liegt somit noch deutlich unter der 500 Euro-Schwelle. Damit garantieren die sächsischen Wohnungsgenossenschaften trotz gestiegener Energiepreise weiterhin bezahlbares Wohnen für rund eine halbe Million Sachsen.

„Die Frage nach der Bezahlbarkeit des Wohnens steht in Zeiten explodierender Energiekosten, der Baukostensteigerungen, der Inflation und Zinsentwicklung an oberster Stelle. Doch wir können dies so nur halten, wenn auch die politischen Rahmenbedingungen stimmen. Das Politiker-Mantra Neubau um jeden Preis gefährdet den Erhalt des bezahlbaren Wohnens, wenn kein Geld mehr für Investitionen in die Instandhaltung und Modernisierung des Bestandes bleibt. On Top kommen dann noch die politischen Herausforderungen der Klimaneutralität bis 2045, die bei einem durchschnittlichen Invest von 1.500 Euro/Wohnung in den nächsten 23 Jahren ca. 18 Mrd. Euro den sächsischen Wohnungsgenossenschaften kosten werden – jährlich 800 Mio. Euro – bei einer momentanen Gesamtinvestition inklusive der Instandhaltung von 575 Mio. Euro jährlich. Wer soll das bezahlen?“, fasst der VSWG-Vorstand Mirjam Philipp zusammen.

Pressemitteilung: VSWG

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