Hamburg (pm) – Durch bedarfsgerechtere Standards, effizientere Planungs- und Managementprozesse sowie schnellere Genehmigungen können im Wohnungsneubau bis zu 2.000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche eingespart werden. Das zeigen die jetzt veröffentlichten Ergebnisse der Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“. Sie sollen eine neue Baukultur ermöglichen, mit der auch in Zukunft bezahlbarer und attraktiver Wohnraum geschaffen werden kann. Über den neuen „Hamburg-Standard“ gelingt es erstmals in dieser Breite, zentrale Kostentreiber systematisch zu identifizieren und rechtssichere, praxistaugliche Alternativen sowie neue Prozess- und Verfahrensansätze zu entwickeln. Damit können Baukosten um über ein Drittel gesenkt werden. Weitere Informationen unter www.bezahlbarbauen.hamburg.
Dr. Peter Tschentscher, Erster Bürgermeister der Freien und Hansestadt Hamburg: „Im Schulterschluss mit der Wohnungswirtschaft wurden in Hamburg seit 2011 über 100.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Doch steigende Baukosten dämpfen den Wohnungsbau. Der neue Hamburg-Standard soll das Bauen gut und günstiger machen. Mit vernünftigen Standards, kostenbewusster Planung und schnellen Genehmigungen können Baukosten um ein Drittel gesenkt werden. Die Hamburger ‚Initiative Kostenreduziertes Bauen‘ hat die dafür erforderlichen Maßnahmen beschrieben, die wir als erstes Bundesland in Deutschland jetzt umsetzen wollen. Ich danke allen Beteiligten für ihre Kooperationsbereitschaft und ihre Arbeit.“
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Der neue Hamburg-Standard ist der lang ersehnte Durchbruch zur Senkung der Baukosten in Deutschland. Hochwertiger Wohnungsbau ist auch für 3.000 Euro brutto auf den Quadratmeter Wohnfläche möglich. Baukosten können damit um über ein Drittel gesenkt werden. Wir haben gewohnte Qualitäten und Prozesse hinterfragt und schaffen durch Vereinfachung und den Wegfall von Anforderungen sowie durch eine neue Planungskultur deutliche Einsparungen. Erstmals liegt zudem ein belastbarer Katalog zur Anpassung von Standards vor. Die Ergebnisse der Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“ sind ein wirkungsvoller Beitrag zu mehr bezahlbaren Wohnungen und zugleich eine Einladung an die gesamte Branche, die Grundlage einer neuen Planungs- und Baukultur zu schaffen. Wir zeigen, dass sich Baukosten durch den Schulterschluss von Politik, Verwaltung, Planung, Bau- und Wohnungswirtschaft deutlich senken lassen – bei hoher Qualität und Nachhaltigkeit.“
Prof. Dietmar Walberg, Geschäftsführer der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE): „Die baulichen Standards haben sich in den letzten Jahrzehnten, sei es durch individuelle oder auch gesellschaftliche Erwartungshaltungen an den Wohnungsbau, auf ein nicht mehr leistbares Niveau hochgeschaukelt. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat dies in einem hoch ambitionierten Prozess, mit allen am Bau Beteiligten im Detail analysiert und damit eine valide Grundlage für die Problembeseitigung gelegt. Der besondere Wert dieses Prozesses der „Initiative Kostenreduziertes Bauen“ liegt in seinem konsensualen Verfahren. Nur wenn alle mitmachen, kann es gelingen, den Teufelskreis zu durchbrechen. Zusammen mit dem „Regelstandard Erleichtertes Bauen“ aus Schleswig-Holstein wurde in Norddeutschland damit eine Blaupause erzeugt, die über die Republik ausgerollt werden kann. Bezahlbares Bauen – und damit auch Soziales Wohnen – kann wieder möglich gemacht werden.“
Dr.-Ing. Stefan Weihrauch, Präsident der Hamburgischen Ingenieurkammer-Bau: „Nicht nur der Wohnungsneubau, sondern das gesamte Bauwesen leidet seit Jahren zunehmend unter einer Überregulierung durch die zahlreichen immer komplizierter werdenden Normen und sonstigen Regelwerke. Wissenschaftliche Erkenntnisse und etablierte Komfortstandards verfestigen sich im rechtlichen Kontext zu anerkannten Regeln der Technik und setzen damit sehr teure Mindeststandards. Diese „Spirale aufwärts“ zeigt sich derzeit im Wohnungsneubau besonders deutlich. Um diese Fehlentwicklung zu durchbrechen, haben wir gemeinsam mit der Architektenschaft und vielen anderen Akteuren der Baubranche die etablierten Baustandards nach übermäßigen und entbehrlichen Kostentreibern „durchforstet“ und konnten viele Vorschläge für kostenreduzierende Abweichungsmöglichkeiten erarbeiten. Wir freuen uns sehr, dass unsere intensive ehrenamtliche Mitarbeit im Rahmen der „Initiative kostenreduziertes Bauen“ einen guten Beitrag zum neuen Hamburg-Standard geleistet hat. Aus Überzeugung wollen wir gerne weiter daran mitarbeiten, dass die praktische Umsetzung gelingt und bezahlbares Wohnen wieder Standard wird.“
Im Rahmen der Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“ haben über 200 Fachleute, Vertreterinnen und Vertreter der Praxis sowie Entscheidungsverantwortliche von rund 100 Institutionen der Privatwirtschaft und der öffentlichen Hand ein Jahr gemeinsam an einem zentralen Ziel gearbeitet: die Baukosten im Wohnungsneubau nachhaltig zu senken. In interdisziplinären Arbeitskreisen wurden rechtliche und bauliche Standards ebenso hinterfragt wie Planungs-, Verwaltungs-, Bau-, Management- und Ausführungsprozesse. Zu den identifizierten Kostentreibern wurden rechtssichere, praxistaugliche Abweichungsmöglichkeiten sowie neue Prozess- und Verfahrenslösungen entwickelt, um insbesondere den freifinanzierten Wohnungsbau wieder zu erleichtern. Um die Baukosten zu senken und den Wohnungsneubau nachhaltig zu beleben, wurden praxistaugliche Ansätze in drei übergeordneten Handlungsfeldern entwickelt.
Aus den entwickelten Maßnahmen lassen sich insgesamt bis zu 2.000 Euro brutto pro Quadratmeter Wohnfläche einsparen. So können allein durch die Anwendung der angepassten Standards im Bereich Baukonstruktion und Gebäudetechnik die Baukosten um circa 600 Euro brutto pro Quadratmeter reduziert werden ohne wesentliche Einbußen bei der Qualität. Aus optimierten Prozessen und Verfahren – also aus dem Gewinn von Zeit sowie der Vermeidung von Planungswiederholungen – lassen sich weitere rund 400 Euro brutto pro Quadratmeter einsparen. Weiteres Einsparpotential in Höhe von bis zu 1.000 Euro brutto wird durch eine effizientere Planung, Vermeidung teurer Bauweisen und teurer technischer Anlagen sowie durch den Verzicht auf besonders aufwändige Bauteile wie Tiefgaragen erreicht.
Die drei Handlungsfelder im Detail
Das Handlungsfeld „Kostenreduzierende Baustandards“ schafft die technische Grundlage für bedarfsgerechte Anpassungen etablierter Standards in der Baukonstruktion und der Gebäudetechnik. Durch Vereinfachung und den Wegfall von Anforderungen werden deutliche Erleichterungen geschaffen, denn häufig treiben verzichtbare Anforderungen die Kosten nach oben treiben. Ihre Umsetzung ist nicht selten technisch aufwändig und führen zu hohen Betriebskosten und mehr Flächenbedarf. Beispiele sind der Verzicht auf Trittschalldämmung auf vorgelagerten Balkonen oder eine Normtemperaturanpassung, um überdimensionierte Heizungen zu vermeiden – das senkt Baukosten und langfristige Betriebskosten. Für die konkrete Anwendung wurden Arbeitshilfen entwickelt, die sich an alle Akteure entlang der Wertschöpfungskette richten. Eine praxisorientierte Handreichung hilft, die identifizierten Vereinfachungen gezielt zu verstehen und effektiv in Neubauprojekten umzusetzen. Einen rechtssicheren Rahmen und Transparenz für Nutzende schaffen Mustervertragsklauseln auf Grundlage geltenden Rechts. Der positive Einfluss auf die Reduzierung der Baukosten wurde durch eine Analyse der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE) bestätigt.
Das Handlungsfeld „Optimierte Prozesse und Planung“ zeigt Möglichkeiten auf, den Planungs- und Bauprozess auf privater Seite effizienter zu gestalten und macht Optimierungsvorschläge für Bauherren, Planende, ausführende Unternehmen und weitere am Bau Beteiligte. Die Analyse realer Bauvorhaben hat typische Kostenfallen sichtbar gemacht und liefert eine Grundlage, um Optimierungspotenziale zu identifizieren und die zeitlichen, organisatorischen und baulichen Ursachen für Mehrkosten von Beginn an in den Blick zu nehmen. Hieraus wurde ein Konzept entwickelt, das beispielsweise durch frühzeitige Projektpartnerschaften sowie die konsequente Vorbereitung der so genannten Phase 0 in Bauprojekten Bauzeiten effektiv verkürzt, unnötige Planungsschleifen verhindert, die Zahl der Mängel und die Kosten aus Projektverzögerungen deutlich senkt. Gleichzeitig wird die Qualität der Planung von Anfang an erhöht und die Anzahl der Mängel reduziert.
Im Handlungsfeld „Schnellere Verfahren“ geht es um Maßnahmen, die die Genehmigungs- und Planungsverfahren von Neu- und Umbauvorhaben durch die öffentliche Hand effizienter machen. Der direkte und transparente Informationsfluss von der Projektentwicklung bis zur Baugenehmigung sowie eine übergreifende Koordination aller Beteiligten sparen Zeit und Kosten. Die Verfahrenskoordination ist dabei zentral, um eine ergebnisorientierte Abstimmung zwischen den Akteursgruppen – Immobilienwirtschaft, Planende, Behörden – zu gewährleisten. So sorgen einheitliche Planungsstandards zusammen mit einem digitalen Werkzeug zur Darstellung der Kostenwirkung von planerischen Varianten für eine effiziente und kostenbewusste Abstimmung mit der Verwaltung, die dann verlässlichere Leitplanken für das anschließende Genehmigungsverfahren vorgibt. Die Etablierung einer „Projektuhr“ soll dazu dienen, den Zeit- und Kostenstatus eines Projektes sichtbar und bewusst zu machen.
Der Hamburg-Standard ist insgesamt nicht darauf angelegt, sämtliche Maßnahmen und Prozesse in jedem Bauvorhaben haarfein abzuarbeiten. Der Hamburg-Standard definiert vielmehr eine neue Kultur der Zusammenarbeit und des Bauens, die kostenreduziertes Bauen nicht als Ausnahme, sondern als grundlegendes Prinzip versteht. Der gemeinsam erarbeitete Kodex vereint daher technische und organisatorische Lösungen, um Planungs- und Bauprozesse effizienter zu gestalten und unnötige Kostentreiber zu beseitigen, mit einer Veränderung der Denkweise. Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, der den Bedürfnissen der Menschen entspricht, und dabei gute Qualität, Nachhaltigkeit oder soziale Verantwortung sichert. Damit sind die erzielten Ergebnisse und Erkenntnisse ein wichtiger Meilenstein in der Entwicklung, doch sie markieren nicht das Ende der Arbeit. Vielmehr ist die Initiative der Auftakt eines langfristigen Prozesses. Eine dynamische Anpassung an neue Herausforderungen und Rahmenbedingungen ist erforderlich. Alle an Planung und Bau beteiligten Akteure sind herzlich eingeladen, daran mit- und weiterzuarbeiten – auch über Hamburg hinaus. Die Initiative wird sich dafür einsetzen, den neuen Hamburg-Standard und die damit einhergehende neue Kultur der Zusammenarbeit und des Bauens fest in der Praxis zu verankern. Der Hamburg-Standard steht dabei nicht nur für technische Effizienz, sondern auch für eine Haltung, die Qualität, Nachhaltigkeit und Bezahlbarkeit miteinander in Einklang bringt. Die Initiative wird weiterhin als Plattform für Innovation und Zusammenarbeit wirken, um den Wissenstransfer voranzutreiben und somit langfristig bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen.
Zur Umsetzung werden Pilotprojekte in allen sieben Bezirken gesucht und von der Initiative begleitet. Zudem soll das Hamburger Stadtentwicklungsvorhaben „Wilhelmsburger Rathausviertel“ als Modellquartier dienen, um die Instrumente des Hamburg-Standards umfassend in der Praxis zu erproben und wissenschaftlich zu begleiten. Bauherren, Investoren und Planende erhalten eine kontinuierliche Beratung zur Umsetzung und Implementierung des Hamburg-Standards für ihre Bauprojekte. In dem neuen Stadtteil entstehen neben den Wohnungsneubauprojekten mit rund 1.900 Wohneinheiten auch Studierendenwohnungen, Gewerbeflächen, Sporteinheiten und Kindertagesstätten.
Ale Informationen zur „Initiative kostenreduziertes Bauen“ finden sich auf der Website www.bezahlbarbauen.hamburg.
Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg
Kommentare
VNW-Direktor Andreas Breitner: „Der Hamburg-Standard ist eine große Chance für kostengünstiges Bauen.“
Die sozialen Vermieter bewerten die von der Stadt vorgelegten Regelungen zum Hamburg-Standard als eine große Chance, zu kostengünstigem Bauen zurückzukehren.
„Das bezahlbares Wohnen ist eine der wichtigen sozialen Fragen unserer Zeit. Daher müssen die Herstellungskosten für Wohngebäude sinken und der Planungsprozess effizienter gestaltet werden“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Derzeit muss ein Unternehmen beim Bau einer Wohnung rund 4600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche investieren. Hinzu kommen die Kosten für das Grundstück. Wenn es gelingt, mit Hilfe des Hamburg-Standards auf 3000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu kommen, dann bin ich optimistisch, dass die im VNW organisierten sozialen Vermieter wieder vermehrt bauen werden.“
Den Hamburg-Standard auch bei der Sanierung anwenden
Dem VNW-Direktor zufolge muss der Hamburg-Standard auch bei der Sanierung bestehender Wohnungen Anwendung finden. „Um Klimaneutralität bei Wohnungen zu erreichen, müssen Wohnungsgenossenschaften und -gesellschaften in den kommenden zwei Jahrzehnten allein in Hamburg bis zu 40 Milliarden Euro investieren. Das wird nur möglich sein, wenn Regeln des Hamburg-Standards auch auf den Bestand übertragen werden.“
VNW-Direktor Andreas Breitner mahnt, den Hamburg-Standard rasch Realität werden zu lassen. „Jetzt gilt es, ins Handeln zu kommen und anhand realer Projekte zu belegen, ob und wie die vorhergesagten Kostenersparnisse erreicht werden. Zugleich ist die Verzahnung mit dem derzeit geltenden Mietrecht der nächste logische Schritt, um eine zwingend erforderliche Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu gewährleisten.“
Der Hamburg-Standard wird zu Veränderungen in der Verwaltung führen
Große Hoffnung der sozialen Vermieter ruhten darauf, dass der Hamburg-Standard auch in der Verwaltung und Politik gelebt wird und zu Veränderungen führen werde, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Bevor die Verwaltung eine neue Vorgabe einführt, sollte ihr Kosten-Nutzen-Verhältnis bewertet werden. Wir haben in den vergangenen Jahren – zum Beispiel bei der energetischen Sanierung – viel zu oft erleben müssen, dass staatliche Vorgaben hohe Kosten verursachten, ihr Nutzen aber überschaubar blieb.“
VNW-Direktor Andreas Breitner geht davon aus, dass die bei der Entwicklung des Hamburg-Standards erlebte intensive und vertrauensvolle Zusammenarbeit von öffentlicher Verwaltung, Planern, Bau- und Wohnungswirtschaft Bestand haben wird. „Wir haben jetzt erlebt, dass wir zu guten und handhabbaren Ergebnissen beim Bau bezahlbarer Wohnungen kommen, wenn alle Beteiligten an einem Strang ziehen. Das ist aus meiner Sicht ein weiteres Ergebnis der Initiative für kostenreduziertes Bauen in Hamburg, das nicht unterschätzt werden darf.“
Die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft bleiben schwierig
Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau werden in den kommenden Jahren schwierig bleiben, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Da sind auf der einen Seite die bestehenden hohen Bau- und Finanzierungskosten. Auf der anderen Seite kommen die Herausforderungen der Energiewende und der Transformation zu einer Gesellschaft hinzu, die frei von klimaschädlichen Emissionen ist. Wenn wir diese Probleme meistern wollen, ohne dass der soziale Frieden hierzulande zerstört wird, müssen wir jetzt handeln. Der heute vorgestellte Hamburg-Standard ist daher nicht nur eine große, sondern möglicherweise die letzte Chance. Insofern wäre es sinnvoll, dass der Hamburg-Standard auf ganz Deutschland übertragen wird.“
Quelle: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)
Standards reduzieren, Kostentreiber vermeiden – Initiative aus Hamburg als Vorbild für ganz Deutschland
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW begrüßt die Hamburger „Initiative kostenreduziertes Bauen“ zur Senkung der Baukosten. Die Reduzierung von Standards und der Verzicht auf Kostentreiber kann wesentlich dazu beitragen, dass künftig wieder mehr bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann. Angesichts weiterhin hoher Baupreise und steigender regulatorischer Anforderungen ist ein Umdenken dringend erforderlich.
„Die Initiative aus Hamburg zeigt, wie durch gezielte Maßnahmen die Baukosten signifikant gesenkt werden können, ohne dabei die Wohnqualität zu gefährden“, sagt Ingeborg Esser, Hauptgeschäftsführerin des GdW. Derzeit müssen Wohnungsbauunternehmen etwa 4.600 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche investieren, bevor das Grundstück eingerechnet ist. Mit dem neuen Standard besteht die realistische Möglichkeit, diesen Betrag auf 3.000 Euro zu senken. Dies könnte die soziale Wohnungswirtschaft erheblich entlasten und neue Bauprojekte wirtschaftlicher machen.
Ein zentraler Aspekt der Hamburger Initiative ist zudem, dass die entwickelten Maßnahmen nicht nur auf Neubauten beschränkt bleiben, sondern auch bei Sanierungsprojekten Anwendung finden. Nur wenn die Prinzipien des kosteneffizienten Bauens auch für Sanierungen übernommen werden, können die Klimaziele erreicht werden.
Für die kommende Legislaturperiode auf Bundesebene fordert der GdW, dass notwendige gesetzliche Klarstellungen zügig auf den Weg gebracht werden. „Dort, wo es weiterer regulatorischer Anpassungen bedarf, muss schnell gehandelt werden, damit die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau verbessert und Kostensenkungen ermöglicht werden“, so Esser weiter. Der GdW wird das in Hamburg erarbeitete Know-how breit an seine Mitgliedsunternehmen streuen, um die positiven Effekte deutschlandweit nutzbar zu machen.
Ein wichtiger Bestandteil der GdW-Strategie zur Umsetzung der Hamburger Initiative ist die Integration der GdW-Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen. Diese wird helfen, Abweichungen zwischen Angebotspreisen und tatsächlichen Baukosten zu vermeiden. Zudem wird der GdW juristische Empfehlungen für Bauverträge erarbeiten, um die rechtlichen Grundlagen für eine kosteneffiziente Umsetzung weiter zu stärken.
Mit diesen Maßnahmen setzt sich der GdW aktiv dafür ein, dass bezahlbarer Wohnraum auch in Zukunft gesichert bleibt und die sozial orientierten Wohnungsunternehmen wirtschaftlich tragfähige Lösungen umsetzen können.
Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen