25. Juli 2024

Colliers: Fehlende konjunkturelle Impulse bremsen Büromarkt – Erholung frühestens Mitte 2024

Frankfurt (pm) – In den sieben größten Bürovermietungsmärkten Deutschlands wurden im Gesamtjahr 2024 rund 2,4 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit wurde das schwächste Ergebnis der letzten 10 Jahre erzielt und das Vorjahresergebnis um rund 28 Prozent unterschritten. Die leichte Belebung im dritten Quartal 2023 setze sich im vierten Quartal 2023 fort, jedoch ohne wesentlich an Dynamik zu gewinnen. Zwischen Oktober und Dezember wurden mit rund 653.000 Quadratmetern Flächenumsatz rund 13.000 Quadratmeter mehr Fläche als im Vorquartal umgesetzt (+ 2 Prozent).

Cem Ergüney, Head of Office Letting Deutschland bei Colliers: „Der Büromarkt sieht sich auch im vierten Quartal des Jahres mit Gegenwind durch die eingetrübte konjunkturelle Lage, die anhaltende Neuausrichtung der Bürokonzepte im Zuge von ‚New Work‘ und einer hohen Anzahl geopolitischer Konflikte konfrontiert. Insbesondere Großunternehmen halten sich in diesem Umfeld mit strategischen Entscheidungen weiterhin spürbar zurück. Im Flächensegment über 5.000 Quadratmetern wurden im Gesamtjahr 2023 nur 59 Abschlüsse registriert, nach 97 Abschlüssen im Vorjahr. Der Flächenumsatz lag in diesem Segment rund 56 Prozent unter dem Vorjahresniveau.“

Spitzenmieten trotzen dem Leerstandsanstieg weiterhin

Die Leerstandsquote stieg im vierten Quartal erneut an und liegt in den Top 7 aktuell bei 6,1 Prozent (+ 40 Basispunkte zum Vorquartal). Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg um 100 Basispunkte bzw. fast 1 Million Quadratmeter. Untermietflächen haben mit rund 220.000 Quadratmetern einen überproportionalen Beitrag an diesem Anstieg. Ihr Anteil am Leerstand stieg von 10 Prozent im Vorjahr auf aktuell über 12 Prozent. Insgesamt ist der Leerstand in den Top 7 Standorten seit dem Tiefpunkt im Jahr 2019 damit um rund 3 Millionen Quadratmeter gestiegen.

Trotz einiger gestoppter Bauvorhaben infolge von Insolvenzen wurden 2023 rund 1,9 Millionen Quadratmeter Büroflächen neu auf den Markt gebracht. Für 2024 rechnet Colliers mit über 2 Millionen Quadratmetern. Ab 2025 zeichnet sich ein Einbruch der Neubauaktivität infolge der veränderten Rahmenbedingungen ab. Nach aktueller Prognose werden 2025 weniger als 1,5 Millionen Quadratmeter neue Büroflächen auf den Markt kommen mit einem weiteren Rückgang des Volumens im Jahr 2026.

Die Spitzenmieten setzten unbeeindruckt vom Leerstandsanstieg in allen Top 7 Standorten ihren Aufwärtstrend fort. An der Spitze lagen im Jahr 2024 Düsseldorf (+ 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr) und Köln (+ 15 Prozent) gefolgt von München (+ 10 Prozent). Bei der Durchschnittsmiete zeigt sich die Entwicklung heterogener mit einem deutlichen Wachstum in Düsseldorf und Köln und einer Stagnation bzw. leichten Rückgängen in den anderen fünf Standorten.

„Die Bautätigkeit in den Top 7 bewegt sich weiterhin auf einem hohen Niveau. Diese modernen Flächen treffen auf eine hohe Nachfrage bei Nutzern mit hohen Anforderungen an ESG-Standards und Objektqualität und können somit in vielen Märkten neue Spitzenmieten erzielen. Auf der Gegenseite gewinnen bei älteren Bestandsobjekten Obsoleszenz- und Vermietungsrisiken mit in Folge steigendem Investitionsbedarf an Bedeutung. Ab 2025 erwarten wir aufgrund des Einbruchs im Neubau eine zunehmende Verknappung bei modernen Büroflächen in zentralen Lagen und 2026 einen Höhepunkt bei der Leerstandsentwicklung im Gesamtmarkt“, analysiert Ergüney.

Ausblick: Positive konjunkturelle Impulse ab Mitte 2024, struktureller Gegenwind bleibt bestehen

Die deutsche Wirtschaft wird im Gesamtjahr 2023 voraussichtlich um 0,3 Prozent geschrumpft sein, und die Frühindikatoren lassen keine kurzfristige Erholung erwarten. Der ifo Geschäftsklimaindex ist im Dezember nach drei Anstiegen in Folge erneut leicht gesunken und signalisiert mit 86,4 Punkten weiterhin keinen Aufschwung. Die Consensusprognose rechnet für 2024 derzeit mit einem leichten Wirtschaftswachstum von 0,4 Prozent.

Andreas Trumpp, Head of Market Intelligence & Foresight bei Colliers: „Das eingetrübte konjunkturelle Umfeld bremst den Bürovermietungsmarkt in Deutschland auch zum Jahresbeginn 2024 aus. Mit Blick auf die relevanten Frühindikatoren und Prognosen erwarten wir positive Impulse für den Vermietungsmarkt frühestens ab Mitte 2024. Die Neuausrichtung von Bürokonzepten im Umfeld inzwischen stabilisierter Home-Office-Quoten wird auch mittelfristig einen strukturellen Gegenwind für den Bürovermietungsmarkt schaffen. Ein Anknüpfen an die Flächenumsätze aus den Vor-Corona-Jahren ist daher auch bei einer Aufhellung des konjunkturellen Umfelds kurzfristig nicht zu erwarten. Für das Gesamtjahr 2024 halten wir einen Flächenumsatz von bis zu 2,7 Millionen Quadratmeter und damit ein Plus von 12 Prozent zum Gesamtjahr 2023 für möglich.“

Quelle: Colliers