Hamburg (pm) – In Hamburg ist der Bau von Wohnungen in den vergangenen zehn Jahren deutlich zurückgegangen. Das geht aus der Antwort des Senats auf eine parlamentarische Anfrage der CDU-Bürgerschaftsabgeordneten Anke Frieling hervor, über die das Hamburger Abendblatt am Donnerstag berichtet. Demnach seien im vergangenen Jahr 5.976 Wohneinheiten fertiggestellt worden. Das sei der niedrigste Stand seit 2012, als es 3.793 waren. Bei den Sozialwohnungen sei die Lage kaum besser, schreibt die Zeitung. Im vergangenen Jahr seien 1.953 öffentlich geförderte Wohnungen fertiggestellt worden. Das ist der niedrigste Wert seit 2021 mit 1.895 Sozialwohnungen.
Dazu erklärt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW): „Diese Zahlen sind angesichts der angespannten Lage auf dem Hamburger Wohnungsmarkt bedenklich. Vor allem ist aus unserer Sicht mittelfristig keine Entspannung in Sicht, weil Hamburg auf Grund seiner wirtschaftlichen Stärke nach wie vor eine hohe Anziehungskraft besitzt.
Das geht auch aus den Berichten des Statistikamts Nord hervor. Danach lag der Zuzugssaldo in den vergangenen zehn Jahren bei rund 125.000 Menschen. Im gleichen Zeitraum wurden der Stadt zufolge etwas mehr als 93.000 Wohnungen gebaut.
Der Neubau ist schwieriger geworden
Der Neubau von Wohnungen ist in der Hansestadt trotz massiver Anstrengungen der Stadtentwicklungsbehörde und einer deutlich gestiegenen öffentlichen Wohnungsbauförderung schwieriger geworden.
Die im VNW organisierten sozialen Vermieter haben in den vergangenen zehn Jahren mehr als 30.000 Wohnungen errichtet und fast 18 Milliarden Euro in Neubau, Sanierung, Modernisierung und Instandhaltung investiert.
Zuletzt sank aber auch bei den am Gemeinwohl orientierten Vermietern die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen.
Was sind die Gründe für diese Entwicklung?
Das Geld für Neubauinvestitionen muss zuerst „verdient“ werden. Den sozialen Vermietern stehen dafür lediglich ihre (niedrigen) Mieteinnahmen zur Verfügung. Sie haben weder einen Geldsack im Keller stehen noch erzielen sie eine „Sonderrendite“ durch den Handel mit Grundstücken oder Wohnungen.
Derzeit liegt die monatliche Netto-Kalt-Medianmiete bei den VNW-Unternehmen in Hamburg bei 7,69 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der Durchschnittswert des Hamburger Mietenspiegels liegt bei 9,94 Euro pro Quadratmeter.
Weil der Spielraum für Mieterhöhungen gesetzlich stark reglementiert ist, zugleich aber die Preise für Instandhaltungsarbeiten und das Bauen zuletzt deutlich gestiegen sind, sinken tendenziell die zur Verfügung stehenden Finanzmittel für Investitionen.
Anstieg der Verbraucherpreise deutlich höher als bei den Mieten
So stiegen in den Jahren zwischen 2019 und 2025 die Kosten für die Instandhaltung insgesamt um 51,1 Prozent. Die allgemeine Preissteigerung lag in diesem Zeitraum bei 22,8 Prozent, der Anstieg der Mieten in diesem Zeitraum bei lediglich 15,3 Prozent. Dieses Missverhältnis zeigt eindrücklich, dass den Unternehmen immer weniger Geld für Investitionen zur Verfügung steht.
Parallel dazu steigt – nicht zuletzt wegen der Energiewende – der Sanierungsbedarf bei den bestehenden Wohngebäuden. Von den rund 136.000 Mietwohnungen im Bestand der VNW-Unternehmen wurden mehr als 80 Prozent vor der Jahrtausendwende errichtet. Wohngebäude müssen laufend auf einem modernen Stand gehalten werden, was erhebliche Investitionsmittel bindet.
Zusätzliche Kosten durch die Energiewende
Ein Übriges tun die Anforderungen der Energiewende dazu. Der gesamte Wohnungsbestand in Hamburg soll nach dem erfolgreichen Volksentscheid bereits im Jahr 2040 klimaneutral betrieben werden können. Das sind fünf Jahre früher als die Vorgabe des Bundes und zehn Jahre früher als die der Europäischen Union.
Dieses „Vorziehen“ der Klimaneutralität kostet die Wohnungsunternehmen zusätzlich zu den ohnehin notwendigen Investitionen einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieses Geld kann nur durch höhere Mieten bzw. eine Modernisierungsumlage erwirtschaftet werden.
Zugleich schmälern die zusätzlich erhöhten Klimaschutzanforderungen den Spielraum der Unternehmen für den Bau neuer Wohnungen. Das spiegelt sich seit einigen Jahren im Verhältnis zwischen Neubau- und Instandhaltungsinvestitionen wider. Während der Anteil für Instandhaltung und Modernisierung steigt, sinkt der Anteil des Neubaus.
Baukosten steigen stetig
Zu den monetären Herausforderungen kommen die seit Jahren anhaltenden Steigerungen der Baukosten. Das Statistische Bundesamt hat erst vor einigen Tagen mitgeteilt, dass die Baukosten für ein gewöhnliches Wohngebäude seit dem Sommer vergangenen Jahres um 5,5 Prozent gestiegen sind.
Parallel dazu steigen die Zinsen. Nach Daten des Finanzierungsvermittlers Interhyp hat die durchschnittliche Verzinsung zehnjähriger Darlehen aktuell einen Wert von knapp 4,5 Prozent erreicht. Damit sind Immobilienkredite in Deutschland derzeit so teuer wie seit 2009 nicht mehr.
Dafür kann Hamburg nichts, und die Stadtentwicklungsbehörde versucht, dieser Entwicklung mit dem Hamburg-Standard zu begegnen. Der Zusammenhang zwischen steigenden Kosten und sinkenden Neubauzahlen darf bei der Bewertung jedoch nicht unberücksichtigt bleiben. Hinzu kommt, dass das Bundesjustizministerium trotz wiederholter Mahnungen eine rechtssichere Regelung für den einfachen Baustandard nach wie vor schuldig bleibt.
Mehr als 20.000 Bauvorschriften
Wenig erbaulich ist zudem die Entwicklung der Bauvorschriften. Seit mehr als zehn Jahren fordert der VNW eine Entschlackung und die Schaffung einer (gemeinsamen) norddeutschen Bauordnung. Auch hier kommen die zuständigen Politikerinnen und Politiker nicht wirklich voran, sodass heute bei einem Neubau mehr als 20.000 Vorschriften berücksichtigt werden müssen.
Der sich in den Senatszahlen widerspiegelnde Rückgang des Wohnungsbaus in Hamburg ist schmerzlich – vor allem, weil auch VNW-Unternehmen gern mehr bauen würden, als sie es bislang tun können. Dabei kann sich die Politik auf den Erfindungsreichtum unserer Mitglieder verlassen, wenn es um die Reduzierung von Baukosten geht.
Ideenreichtum beim Kostensparen
So hat die Baugenossenschaft FLUWOG-NORDMARK am Vielohweg mehr als 120.000 Euro gespart, weil sie die Dicke der Betonwände von 20 auf 16 Zentimeter reduzierte. Die HANSA Baugenossenschaft wiederum beweist aktuell im Morellenquartier, was mit einer modularen Bauweise möglich ist. Nicht zuletzt hat Hamburgs kommunales Wohnungsunternehmen, die SAGA, bereits vor vielen Jahren einen „Besteckkasten“ für Standardfassaden entwickelt, dessen Einsatz noch viel zu häufig an Sonderwünschen örtlicher Bezirkspolitiker scheitert.
Der Rückgang der Neubauzahlen in den vergangenen Jahren hat also verschiedene Gründe, von denen ein Teil nicht in der Verantwortung Hamburgs liegt. Aber da, wo die Stadt aktiv werden kann, muss sie es tun. Am besten so rasch wie möglich.“
Quelle: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)