17. Juni 2024

Wie muss sich die Fördersystematik im Wohnungsbau ändern? Standpunkt von Christian Bruch (DGfM)

DGfM-Geschäftsführer RA Christian Bruch. Foto: DGfM / C. Große

Berlin (pm) – Im aktuellen Haushaltsstreit scheint es nur zwei Richtungen zu geben. Entweder sparen oder verschulden wie die Weltmeister. Eine mögliche dritte Richtung, nämlich die vorhandenen Gelder effizient für die selbst gesteckten Ziele einzusetzen, ist kaum Gegenstand der öffentlichen Debatten. Dabei wäre dies doch die naheliegendste Lösung.

Im Gebäudebereich existieren zwei große Ziele: die Klimaneutralität des Gebäudebestandes bis 2045 und die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum.

Zum Jahresende 2022 gab es in Deutschland 43,4 Mio. Wohnungen. Würden in den nächsten 20 Jahren jährlich 300.000 neue Wohnungen entstehen, so würden diese sechs Mio. Wohneinheiten dann nur ca. 12 Prozent des Wohnungsbestandes ausmachen. Aufgrund der besseren energetischen Werte des Neubaus gegenüber dem Bestand geht die Arge Kiel davon aus, dass diese 12 Prozent aller Wohnungen nur für einen kleinen, einstelligen Prozentsatz (ca. 3-4 Prozent) der Emissionen des gesamten Gebäudesektors verantwortlich sein werden.

Bezogen auf den knappen Bundeshaushalt kann das eigentlich nur heißen: das Ziel des klimaneutralen Gebäudebestandes 2045 wird nicht durch die energetische Beschaffenheit des Neubaus gefährdet. Eine Erfüllung höherer energetischer Anforderungen durch Fördergelder anzureizen ist nicht geboten. Die auf die Erfüllung des EH 40 Standards gerichteten Förderprogramme sind zur Erreichung der Klimaschutzziele nicht notwendig.

Auch in der sozialen Marktwirtschaft bleibt ein ausreichend großes Angebot die wichtigste Grundvoraussetzung für die Schaffung von genügend bezahlbaren Wohnraum. Vollkommen richtig hat die Bundesregierung erkannt, dass dafür pro Jahr mindestens 400.000 neue Wohnungen gebaut werden müssten. Auch richtig ist die Erkenntnis, dass 100.000 davon Sozialwohnungen sein müssen. Von einer Zielerreichung ist man aber weit entfernt. Der Wohnungsbau ist, statt um ein Drittel zu steigen, um fast ein Drittel gegenüber dem Hochlauf der Jahre 2021/2022 eingebrochen. Und auch der soziale Wohnungsbau verharrt bei ungefähr einem Drittel der Zielmarke.

Nachdem die Materialengpässe beseitigt wurden, bleiben als Gründe für den Einbruch die Baukosten infolge hoher Standards und die Finanzierungsprobleme infolge gestiegener Zinsen.

Während über einen Anstieg der Gehälter oder Beschränkungen in der Lebensführung höhere Zinsen zumindest von Privatpersonen kompensierbar sind, sind es die erhöhten Eigenkapitalanforderungen infolge hoher Baukosten nicht. Ähnlich geht es den bestandshaltenden Wohnungsunternehmen, die über die steigenden Mieten den Kapitaldienst leisten können, deren Eigenkapital aber schon für die anstehenden energetischen Sanierungen gebunden ist.

Eine Bundesregierung, die mehr Wohnungsbau anreizen will, muss daher die Eigenkapitaldecke stärken und die Bau- bzw. Investitionskosten senken.

Doch was macht die Ampelregierung?

Sie vergibt zinsgünstige Darlehen deren Finanzierungsvorteil gerade einmal den Mehraufwand für den höheren Baustandard oder die Nachweise zur Erreichung der Fördermittel abdeckt. Dadurch wird nicht etwa mehr Menschen der Bau oder Kauf von Wohnungen ermöglicht, sondern diejenigen, die ohnehin bauen oder kaufen können, erhalten eine noch bessere Wohnung.

Das ist weder sozial gerecht, noch führt diese Systematik zu mehr Wohnungsbau.

Wenn die Bundesregierung Haushaltsdisziplin und Wohnungsbauziele unter einen Hut bringen will, müssen die Förderbedingungen so ausgestaltet werden, dass keine erhöhten Anforderungen gestellt, sondern über die Definition von Höchststandards die Baukosten begrenzt werden und durch Zuschüsse mehr Wohnungssuchenden eine Bauinvestition ermöglicht wird.

Quelle: Deutsche Gesellschaft für Mauerwerk- und Wohnungsbau e. V. (DGfM)