29. September 2022

Warum Häuser und Wohnungen immer teurere werden und die Immobilienblase längst geplatzt ist

Gastbeitrag – Seit den frühen 90er-Jahren zeigte sich ein Trend, der unhaltbar schien: Die Preise für Immobilien kletterten Jahr für Jahr immer weiter in die Höhe und selbst die Corona-Krise schien dieser Entwicklung nichts anhaben zu kommen. Während viele andere Branchen zu kämpfen hatten, bestärkten sie gleichzeitig viele Menschen darin, ein Eigenheim besitzen zu wollen. Somit waren die Preissteigerungen gerechtfertigt und niemand schien die Entwicklung zu hinterfragen. Bis jetzt: Der renommierte Bankier Torsten Kotzan hat den Häusermarkt seit über zwanzig Jahren im Blick und ist der festen Überzeugung, dass die Immobilienblase nicht erst in den nächsten Jahren platzen wird, sondern es jetzt bereits so weit ist. Wie er zu dieser Schlussfolgerung gelangt, welche Faktoren dafür maßgeblich entscheidend sind und welche Auswirkungen wir schon bald zu spüren bekommen werden, lesen Sie hier.

Die Einkommensspirale dreht sich weiter

Immer mehr Menschen streben nach einer höheren Ausbildung und einem besseren Verdienst. Das hat viele Jahre dazu geführt, dass sich ein größerer Personenkreis ein Eigenheim leisten konnte und auch wollte. Man war bereit, mehr Geld in die Hand zu nehmen und für eine schöne Immobilie zusätzlich einen hohen Kredit aufzunehmen. Durch diese Steigerung des Einkommensniveaus kam es jedoch zu einer Verknappung des Angebots, wodurch die Preise für Eigenheime automatisch stiegen. Das wiederum hat zur Folge, dass sich nur mehr wenige Personen ein eigenes Haus oder eine Wohnung leisten können und die Nachfrage sinkt.

Der Zinseffekt schlägt zu

Mittlerweile wurde das Zinsniveau zwar an die aktuelle Situation angepasst, dennoch haben wir es immer noch mit einem historischen Niedrigzins zu tun. Dadurch können sich Menschen teurere Immobilien leisten, als dies unter anderen Umständen der Fall wäre und das Angebot wird verknappt. Das führt zu steigenden Preisen und zahlreiche Käufergruppen fallen komplett weg. Das Angebot übersteigt somit schon bald die Nachfrage.

Immobilien als Wertanlage

Gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten zeigt sich, dass es immer noch lohnenswert ist, in Betongold zu investieren. Entscheiden sich Menschen nämlich dafür, ihr Geld in eine Immobilie anzulegen, können sie hohe Renditen erzielen, ohne dabei ein unnötiges Risiko eingehen zu müssen. Daher steigen Nachfrage und Preis, während sich immer weniger ein Eigenheim leisten können, wodurch für viele Häuser und Wohnungen kein Käufer mehr gefunden werden kann.

Bevölkerungswachstum als entscheidender Faktor

Wir werden immer mehr und das hat zur Folge, dass die Nachfrage nach Wohnfläche weiter steigt. Das zeigt sich vor allem in Städten, schließlich wollen Menschen möglichst dort wohnen, wo sie auch arbeiten. Die Preissteigerungen in diesen Regionen sind daher horrend und der Kauf eines Eigenheims ist für die meisten keine Option.

Energiekrise, steigende Zinsen und Inflation – Die Wende am Immobilienmarkt

Der Höhenflug für Immobilienpreise ist gestoppt, das zeigt sich deutlich an den Zahlen des zweiten Quartals 2022. Plötzlich ist ein leichtes Minus da und die höher werdenden Bauzinsen sowie der Rohstoffmangel sind nur zwei der zahlreichen Gründe für diese Entwicklung. Besonders die steigenden Energiekosten machen vielen zu schaffen und Immobilien mit Energieklasse G oder H sind nicht mehr zu verkaufen.

Familien, die sich den Traum vom Eigenheim bereits erfüllt haben, die Immobilienfinanzierung jedoch mehr schlecht als recht bewerkstelligen konnten, sehen sich nun aufgrund der Zinsentwicklung sowie der Inflation mit dem Thema Zwangsversteigerung konfrontiert. Aktuelle Prognosen zeigen, dass sich diese in den nächsten Jahren vervielfachen werden.

Die Realisierung von Neubauprojekten wird zunehmend schwierig

Während selbst die beantragten Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser im letzten Jahr stark gesunken sind, musste der Markt für Neubauten insgesamt starke Verluste einfahren. Das liegt unter anderem an der aktuellen Preisentwicklung bei den Baustoffen. Es spielt keine Rolle, ob es um Bauholz, Bitumen oder Stahl geht, aufgrund der Corona-Krise sowie dem Ukraine-Krieg sind Rohstoffe schwer zu bekommen und wenn, dann um ein Vielfaches des früheren Preises. Es ist auf einmal viel schwerer zu kalkulieren, bis wann ein Projekt wirklich abgeschlossen sein wird und wie viel es kostet. Die Tatsache, dass der Markt äußerst instabil ist, verunsichert nicht nur Käufer und Verkäufer, die gesamte Branche ist in Aufruhr.

Fazit: Die Trendwende am Immobilienmarkt – jetzt ist sie da

In der Immobilienbranche ging es so lange bergauf, dass selbst viele renommierte Unternehmer der Wahrheit nicht ins Auge blicken wollten. Experte Torsten Kotzan hat die Zeichen der Zeit jedoch erkannt und ist zu dem Schluss gekommen, dass steigende Zinsen, ein damit erhöhtes Finanzierungsrisiko und die hohen Energie-sowie Baustoffpreise dazu führen, dass immer mehr potenziellen Käufergruppen wegfallen. Aus diesem Grund sinkt die Nachfrage und die Preise für Immobilien müssen an die Marktentwicklung angepasst werden, ansonsten wird es schon bald ein Ungleichgewicht geben. Auch wenn die Folgen dieser Trendwende noch nicht genau vorhergesagt werden können, werden Sie uns dennoch einige Jahre begleiten und den Immobilienmarkt nachhaltig prägen.

Ein Gastbeitrag von Torsten Kotzan

 

Torsten Kotzan (c) privat

 

Torsten Kotzan ist Experte in den Bereichen Baufinanzierung und Privatkrediten. In knapp 20 Jahren als Regionalleiter einer Privatbank hat er mehrere Tausend Kunden zum Traumhaus verholfen. In fast zwei Jahrzehnten erlebte er Hochs und Tiefs der unterschiedlichen Zinsphasen und hat damit ein außerordentliches Auge für den Markt und zukünftige Trends.