Gastbeitrag – Leerstand im Büromarkt ist meist das Ergebnis fehlender Weiterentwicklung. Gerade Gebäude aus den 1980er- und 1990er-Jahren geraten zunehmend unter Druck: Technik und Energieperformance sind veraltet, Flächen zu unflexibel, Betriebskosten zu hoch. Viele Eigentümer warten ab, verkaufen unter Wert – oder denken an Abriss.
Dabei zeigt die Praxis: Meist entscheidet nicht die Adresse über den Erfolg, sondern die Qualität des Produkts. Eine Büroimmobilie wird nicht deshalb vermietet, weil sie existiert, sondern weil sie für Nutzer relevant ist. Voraussetzung dafür ist eine strategische Repositionierung – nicht als Einzelmaßnahme, sondern als gesamtheitlicher Ansatz.
Ein Beispiel ist eines unserer Projekte am Seestern in Düsseldorf. Die Immobilie befand sich in peripherer Lage und zeigte aufgrund von Alter, technischem Zustand und fehlender Identität deutliche Vermietungsprobleme.
Die Lösung lag in einer klaren Neuaufstellung: Aufwertung der Freiräume, eine prägnante Fassadengestaltung zur Stärkung der Fernwirkung, die Modernisierung der TGA sowie hochwertige Büroflächen. Entscheidend war die Kombination dieser Maßnahmen – und die bewusste Aktivierung der bestehenden Standortvorteile. So entstand aus einem austauschbaren Bestand eine eigenständige Büromarke mit neuer Marktpositionierung.
Grundlage jeder Repositionierung ist eine präzise Analyse von Gebäude, Markt und Nutzeranforderungen. Ebenso wichtig ist die Verbindung von Energieeffizienz und Aufenthaltsqualität: Raumklima, Akustik, Licht und flexible Strukturen sind zentrale Entscheidungsfaktoren für Mieter.
Wie stark sich Gebäude durch solche Strategien neu definieren lassen, zeigt ein weiteres unserer Büroprojekte in der Hamburger HafenCity. Nach der Flächenreduzierung des Hauptmieters wurde eine ursprünglich als Single-Tenant-Immobilie konzipierte Struktur vollständig neu gedacht.
Die Transformation zur Multi-Tenant-Immobilie umfasste ein neues Branding, die Umstrukturierung der Flächen sowie eine gezielte Aufwertung des Erdgeschosses mit Gastronomie- und Konferenzangeboten. Ergänzt wurde dies durch eine begrünte Außenterrasse und digitale Services wie eine Gebäude-App zur Buchung von Räumen und Angeboten.
Gerade in einem Umfeld mit begrenzter Infrastruktur wurde das Gebäude selbst zum Anbieter zusätzlicher Qualitäten – mit dem Ergebnis einer vollständigen Neuvermietung.
Grenzen sprengen im Produktangebot
Entscheidend ist heute nicht mehr, wie viele Quadratmeter vermietet werden können, sondern welches Produkt ein Gebäude anbietet. Neben der Fläche gewinnen Services und Zusatzangebote an Bedeutung: Gebäude-Apps, gemeinschaftliche Bereiche, integrierte Gastronomie oder Mobilitätsangebote wie buchbare Poolfahrzeuge.
Diese Elemente schaffen Differenzierung, erhöhen die Attraktivität und tragen unmittelbar zur Vermietbarkeit bei. Architektur, Betrieb und Angebot müssen dabei als Einheit gedacht werden.
Fazit
Repositionierung bedeutet, eine Immobilie nicht nur zu verbessern, sondern neu zu definieren. Wer aus einem Gebäude ein Produkt entwickelt, schafft die Grundlage für nachhaltige Vermietbarkeit – auch in schwierigen Märkten.nd wirtschaftlicher revitalisieren, als es Abriss und Neubau häufig erlauben.
Gastbeitrag von David Schwitzke
David Schwitzke, geboren 1992, schloss sein Architekturstudium an der Architectural Association School of Architecture in London ab. Er arbeitete anschließend bei Foster & Partners, wo er an Projekten wie dem Bloomberg-Hauptquartier beteiligt war. Seine berufliche Laufbahn führte ihn danach nach Tokio und New York, bevor er 2018 nach Düsseldorf zurückkehrte, um bei HPP Architects in der Abteilung für Wettbewerbe und Akquisitionen zu arbeiten. Im Jahr 2020 wechselte David Schwitzke zur EuroAtlantic GmbH, einem Immobilienentwickler und Portfoliomanager, der erfolgreich Projekte wie das Marriott Hotel City West in München realisierte. Seit 2024 ist David Schwitzke Geschäftsführer der Schwitzke Group.