Leverkusen (pm) – Auch 2022 – und somit zum dritten Mal in Folge – hat sich das Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW) in Zusammenarbeit mit Cube Real Estate GmbH den Markt für kompakte Wohnformen (Compact Living, kurz: CL) angesehen und die Ergebnisse im Cube Compact Living Report gesammelt. Dieser unterstreicht, dass das Segment nicht an Attraktivität verloren hat – im Gegenteil. Vor allem vor dem Hintergrund der durch den russischen Angriffskrieg massiv gestiegenen Energiekosten bieten die energieeffizienten Wohnungen des CL-Segments große Einsparungspotenziale. Aus diesem Grund stellt – neben der üblichen Analyse der Kauf- und Mietpreise – die Betrachtung der warmen und kalten Wohnnebenkosten einen Schwerpunkt im diesjährigen Report dar.
Die Abschlagszahlungen für Compact Living Wohnungen sind 2022 um rund 44 Prozent gestiegen, auf durchschnittlich 268 Euro Nebenkosten. Ein Wert der klar unter den Kosten einer 2-3-Zimmer-Wohnung liegt. Bei den Heizkosten sind große regionale Unterschiede festzustellen mit Augsburg, Kiel und Mönchengladbach an der Spitze. Die kalten Nebenkosten haben sich 2022 im CL-Segment hingegen weniger dynamisch entwickelt – hier lagen die Abschlagszahlungen im Januar 2023 lediglich 5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Erweiternd zeigt eine Marktanalyse der Miet- und Kaupreisentwicklung: Im Vergleich zum Vorjahr haben sich im Jahr 2022 die qualitätsbereinigten Mieten mit einem moderaten Anstieg von 3,7 Prozent normalisiert, während die qualitätsbereinigten Kaufpreise trotz hoher Zinsen um 7,9 Prozent angestiegen sind.
Als Compact Living werden in der Studie Wohnungen mit maximal 1,5 Zimmern (neben Küche und Badezimmer) verstanden. Dem Institut der deutschen Wirtschaft dienten als Grundlage des Reports alle Kauf- und Mietangebote von 1- und 1,5-Zimmer-Wohnungen der 70 kreisfreien Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Analysiert wurden an den jeweiligen Standorten sowohl Angebote im Stadtgebiet als auch im angrenzenden Umland, die zwischen dem 01.01.2018 und dem 31.12.2022 verfügbar waren. Insgesamt wurden in den fünf Betrachtungsjahren etwa 413.000 Mietangebote (4,3 Prozent im Neubau) und 63.000 Kaufangebote (8,3 Prozent im Neubau) ausgewertet.
Wohnnebenkosten bei Compact Living: Abschlagszahlungen um 44 Prozent gestiegen
Die Abschlagszahlungen bei Compact Living Wohnungen sind 2022 um rund 44 Prozent gestiegen, was in etwa dem Anstieg in anderen Wohnungssegmenten entspricht. Doch aufgrund der geringeren Fläche liegt der Zuwachs in absoluten Beträgen deutlich niedriger. Während in einer 2- oder 3-Zimmer-Wohnung im Jahr durchschnittlich 357 oder 466 Euro anfallen, liegen die Nebenkosten im CL-Segment bei 268 Euro jährlich. Perspektivisch ist aufgrund wieder fallender Energiepreise außerdem insgesamt mit einer Normalisierung der Abschläge zu rechnen. Compact Living bietet somit klare Kostenvorteile hinsichtlich der Wohnnebenkosten, sagt Moritz Laufer, Teamleiter Research und An- & Verkauf bei Cube Real Estate: „Die ‚zweite Miete‘ ist 2022 stark in den Fokus von Mietern und auch Investoren gerückt. Durch Energieeffizienz und Flächenvorteile können kompakte Wohnformen bei den Wohnnebenkosten punkten und allen Beteiligten eine direkte finanzielle Entlastung bieten.“
Regionale Unterschiede beim Heizkosten-Anstieg
Seit Beginn des Krieges stellen die warmen Nebenkosten einen der größten Kostenpunkte im Haushaltsbudget dar. Die in den Inseraten angegebenen Abschlagszahlungen sind somit ein wichtiges Preissignal. Die höchsten Abschlagszahlungen bei den warmen Nebenkosten für Wohnungen im Compact Living Segment wurden im vierten Quartal 2022 in Augsburg (2,34 Euro), Kiel (2,24 Euro) und Mönchengladbach (2,22 Euro) angegeben. Am geringsten waren die Abschlagszahlungen in Chemnitz (1,22 Euro), Cottbus (1,24 Euro) und Harz (1,50 Euro). Ein Blick auf die prozentuale Entwicklung zeigt: In jedem der ausgewerteten Landkreise wurden die Abschlagszahlungen für die warmen Nebenkosten in Compact Living Wohnungen nach oben angepasst. Dennoch konnten im Vergleich der Bundesländer regionale Unterschiede festgestellt werden: In Berlin wurden die Abschlagszahlungen am stärksten angehoben (+ 62 Prozent), im Saarland hingegen lag der Anstieg bei lediglich 24 Prozent.
Kalte Betriebskosten: Berlin und NRW-Kommunen mit Sonderstellung
Neben den warmen Betriebskosten sollten auch die kalten Betriebskosten, die unter anderem durch die städtischen Gebühren und Steuern beeinflusst werden, in den Blick genommen werden. Ihre Entwicklung verlief im vergangenen Jahr weniger dynamisch als die der warmen Nebenkosten: Im CL- Segment lagen die Abschlagszahlungen für die kalten Nebenkosten im Januar 2023 lediglich 5 Prozent über dem Vorjahresniveau. Im Mittel haben sich die kalten Betriebskosten in den Bundesländern Thüringen (+ 15,8 Prozent), Sachsen- Anhalt (+ 13,8 Prozent) und Berlin (+ 12,7 Prozent) am stärksten erhöht. Absolut betrachtet sind die kalten Betriebskosten für Mieter im Compact Living Segment in den Stadtstaaten Bremen (2,28 Euro), Berlin (2,25 Euro) und Hamburg (2,19 Euro) relativ teuer. Lediglich in Hessen sind die kalten Betriebskosten mit 2,33 Euro im Mittel höher. Dieser Befund ist maßgeblich von den hohen Kosten in Frankfurt am Main (2,70 Euro) beeinflusst. Neben Berlin und Hessen sind die kalten Betriebskosten in urbanen Regionen in Nordrhein-Westfalen (2,09 Euro) besonders hoch. Hohe Grundsteuersätze werden hier an die Mieter weitergegeben. Ebenso ziehen die hohen Inflationsraten Lohnsteigerungen nach sich, die wiederum die Preise für beispielsweise die Müllentsorgung erhöhen. Nordrhein-Westfalen liegt hier, unabhängig vom CL-Segment, bundesweit ganz oben.
Normalisierung der Mietpreise: Moderate Steigung um 3,7 Prozent
Im Jahr 2022 sind die Mietpreise in den 70 untersuchten Großstadtstandorten um 3,7 Prozent gestiegen. Das ist zwar höher als in den Vorjahren, liegt jedoch unterhalb der Inflationsrate, womit er als Rückgang zu klassifizieren ist. Die Neuvertragsmieten entwickeln sich seit 2018 sehr konstant und entsprechen in etwa der Entwicklung der Verbraucherpreise – sind jedoch 2022 ebenfalls hinter der Inflationsrate zurückgeblieben. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die Mietdauer im CL-Segment oft kürzer ist als bei großen Wohnungen, weshalb Inflationsausgleiche flexibel beim nächsten Mietwechsel nachgeholt werden können. Für die Top-7-Standorte liegt der Mietpreisaufschlag bei konstanten 40 Prozent. Im Hinblick auf die sehr hohen Mietpreisanstiege in den vergangenen Jahren, können die Ergebnisse der Mietpreisanalyse auf eine Normalisierung hindeuten.
Regionale Mietpreisentwicklung: München und Berlin als Ausnahmen
Neben der gesamthaften Betrachtung der Mietpreisentwicklung in den 70 untersuchten Standorten ist auch eine differenzierte Analyse des CL-Segments aufschlussreich: Die höchsten Mietsteigerungen wurden in Berlin (9,1 Prozent), Potsdam (7,8 Prozent) und Lübeck (7,3 Prozent) verzeichnet. Ingolstadt verzeichnete mit 1,2 Prozent die geringste Mietpreissteigerung. Berlin und München sind als Ausnahmen unter den untersuchten 70 Mietmärkten zu identifizieren: Berlin weist eine besonders dynamische Entwicklung auf und belegt auch beim Niveau der Spitzenmiete mittlerweile den zweiten Platz, während die Stadt sich bei der Median-Miete auf dem 14. Platz wiederfindet. München besetzt nach wie vor eine Sonderrolle beim Mietpreisniveau, auch wenn die Mietpreissteigerungen der bayrischen Landeshauptstadt mit Platz 18 vergleichsweise moderat ausfallen. Der Divergenztrend der 2010er Jahre scheint sich jedoch nicht weiter fortzusetzen.
Bemerkenswerter Anstieg der Kaufpreise um 7,9 Prozent
Der Blick auf die Kaufpreisentwicklung des CL-Segments in Großstadtlage zeigt für 2022 trotz hoher Zinsen einen Anstieg von knapp 8 Prozent. Dieser Wert ist geringer als im Vorjahr und als Inflationsausgleich zu werten. Zwischen Bestand und Neubau sind klare Unterschiede auszumachen: Mit 12,6 Prozent ist der Anstieg im Neubau deutlich stärker, was einerseits mit den höheren Neubaukosten aber auch der höheren Nachfrage nach energieeffizienten Immobilien zu erklären ist. In den Top-7-Städten zeigt sich ein großer Aufschlag von 71 Prozent. „Der starke Anstieg der Kaufpreise von Compact Living Wohnungen ist angesichts der deutlich gestiegenen Zinsen im letzten Jahr wirklich bemerkenswert“, so Laufer. „Eine Entwicklung, die die positive Erwartungshaltung für dieses Segment nur noch mehr unterstreicht.“
Regionale Kaufpreisentwicklung: Lübeck, Leipzig und Duisburg vorn
Die höchsten regionalen Kaufpreissteigerungen wurden in Lübeck mit 19,5 Prozent verzeichnet, allerdings liegt das Preisniveau hier im unteren Mittelfeld. Auf Lübeck folgt eine Gruppe von Städten, die sowohl ein niedriges Preisniveau (zum Beispiel Leipzig mit 14,9 Prozent, Duisburg mit 14,2 Prozent oder Mönchengladbach mit 13,3 Prozent), ein mittleres Niveau (zum Beispiel Mainz mit 11,5 Prozent und Nürnberg mit 10,6 Prozent) und auch ein hohes Niveau aufweist (zum Beispiel Frankfurt mit 13,2 Prozent und Hamburg mit 9,2 Prozent). In Karlsruhe (minus 2 Prozent), Mannheim (0,7 Prozent), Wiesbaden und Ludwigshafen (jeweils 1,2 Prozent) konnten unterdurchschnittlich niedrige Preisentwicklungen beobachtet werden. Beim Preisniveau anhand der Median-Kaufpreise im gut erreichbaren Stadtgebiet zeigt sich erneut die Ausnahmestellung Münchens, gefolgt von Hamburg und Frankfurt. Bei den Kaufpreisen wird auch die herausragende Stellung der Top- 7-Städte deutlich, die im Gesamtranking auf den Plätzen 1 bis 4, 8, 9 und 11 liegen.
Angebot an kompakten Wohnformen: CL konzentriert sich auf die Top-7-Städte
Blickt man auf die Angebotsanteile von Compact Living, wird deutlich: Compact Living ist überproportional häufig in den zentralen Lagen der Top-7-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) zu finden und stellt damit eine Antwort auf die dortigen hohen Quadratmeterpreise dar. Die Anzahl der Mietangebote spricht für eine hohe Nachfrage: Im Jahr 2022 ist diese von knapp 26.600 im Vorjahr auf 16.600 im vierten Quartal 2022 gesunken. „Es ist davon auszugehen, dass viele Wohnungen aufgrund des hohen Bedarfs von den Vermietern gar nicht mehr inseriert wurden“, erklärt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft, die geringen Angebotszahlen. „Bei den inserierten Objekten spricht wiederum eine schnelle Vermarktungsdauer für die gestiegene Nachfrage nach kleinen Wohnungen.“ Der Report zeigt, dass die Laufzeit bei Mietwohnungen im Bestand etwas kürzer ist als bei Neubaumietwohnungen, wo sie im Median bei unter 2,5 Wochen liegt. Im Gegensatz zu den Mietangeboten, ist die Anzahl der Kaufangebote im Vergleich zum Vorjahr um knapp 500 gestiegen, was mit der gestiegenen Zinsentwicklung zu erklären ist.
Ausblick
Grundsätzlich lässt sich für das CL-Segment eine positive Zukunftserwartung formulieren: Durch ihre hohe Energieeffizienz bieten sie Einsparungspotenziale – gerade beim relevanten Kostenpunkt der warmen Nebenkosten – was sie auch 2023 sehr attraktiv machen wird. Zudem ist demografisch mit einer weiter steigenden Anzahl von kleinen Haushalten zu rechnen, die sich in Rentnerhaushalte, Zuwanderungshaushalte und junge Haushalte unterteilt. Im CL-Segment kann somit eine Ausweitung der Hauptnachfragegruppe erwartet werden. Untermauert wird der optimistische Blick durch die Dynamik des Urbanisierungstrends, der durch höhere Mobilitätskosten nach Corona wieder anzieht.
„Insgesamt sind die Perspektiven für den Compact Living Markt intakt, allerdings konnten die Turbulenzen des letzten Jahres selbstverständlich auch an diesem Segment nicht spurlos vorbeigehen“, so Voigtländer. „Dennoch spiegeln vor allem die vergleichsweise kurzen Neubau-Vermarktungslaufzeiten die Robustheit des Segments. Auch rechnen wir in Zukunft mit einem (Wieder-) Anstieg der zuvor moderat gewachsenen Mietpreise.“ Es ist davon auszugehen, dass sich neuere und energieeffiziente Flächen, wie die des CL-Segments, weiter vom Rest des Marktes abheben werden. Dazu ist zu beachten, dass kompakte Wohnformen vor allem in Standorten attraktiv sind, in denen hohe Mieten auf eine große Nachfrage nach kleinen Haushalten treffen – was immer häufiger geschieht.
Pressemitteilung: Cube Real Estate GmbH