Gastbeitrag – In der Bau- und Immobilienbranche gewinnt das Vergabemodell der integrierten Projektabwicklung (IPA) zunehmend an Bedeutung. Gemäß dem IPA-Report von 2023 befanden sich rund 20 Bauprojekte in der Abwicklung und wurden in Teilen bereits abgeschlossen. Die Mehrzahl der Projekte wurden oder werden aktuell durch die öffentliche Hand initiiert.
Der besondere Charakter von IPA-Projekten liegt darin, dass anders als bei konventionellen Modellen kein bilateraler Vertrag, sondern in der Regel ein Mehrparteienvertrag (MPV) mit drei oder mehr Akteuren abgeschlossen wird. Neben den Eckpfeilern kollaborativer Zusammenarbeit beinhaltet ein MPV unter anderem ein Bonus-Malus-System, mit dem eine innovative und finanzielle Anreizstruktur für das „Best for Project“-Prinzip geschaffen werden soll.
IPA-Projekte ermöglichen eine nahtlose Koordination von Aufgaben, Ressourcen und Kommunikation über verschiedene Teams hinweg. Die Devise „Best for Project“ bildet eine solide Basis für die erfolgreiche Projektabwicklung. Das allein reicht jedoch nicht aus. Trotz des gemeinsamen Handelns „in eine Richtung“, gibt es Risikoszenarien, die auch in der Allianz nicht vergemeinschaftet werden können.
In diesem Artikel untersuchen wir die Rolle von Absicherungsmodellen bei der Bewältigung dieser Risiken. Von der Absicherung gegen unvorhergesehene Ereignisse bis zur Minimierung finanzieller Verluste – Versicherungen spielen eine entscheidende Rolle in der IPA-Strategie.
Die Rollen und Haftungsgrenzen verschwimmen
Branchenübliche Bauverträge sind klassische Austauschverträge, bei denen Leistung gegen Vergütung gewissermaßen „getauscht“ wird. Daraus hat sich in gleicher Weise ein „perfektes System“ der Risikoabgrenzung beider Parteien etabliert. Der Risikoaffinität von Auftraggeber und Auftragnehmer (aber auch gesetzlichen Vorgaben) folgend hat auch die Versicherungsbranche auf den wachsenden Bedarf an Versicherungsleistungen im Baubereich reagiert. Daher existiert ein entsprechendes System austarierter Sicherheitsprodukte, auf das sich die Akteure verlassen können. Bei klassischen Projekten müssen in der Regel viele Versicherungen durch Auftraggeber sowie planende und ausführende Unternehmen abgeschlossen werden.
Das funktioniert jedoch bei der integrierten Projektabwicklung bei Großprojekten nicht mehr reibungslos. Durch die enge Verzahnung aller Akteure verschwimmen die Leistungs- und damit auch die Haftungsgrenzen. Darüber hinaus wird bei IPA ein wirkungsvoller Chancen-Risiko-Pool (CRP) installiert und von allen Allianzpartnern getragen: Er soll Risiken, die die Allianz schultern kann und will, abfedern. Dadurch ziehen alle Allianzpartner an einem Strang. Die Devise lautet: „Best for Project“.
Zur Wahrheit gehört aber auch: Offensichtliche Schlechtleistungen der Allianzpartner müssen auch durch diese getragen werden und dürfen den gemeinsamen CRP nicht abschmelzen. Die „goldene Regel“ bei IPA-Verträgen ist also, dass der CRP dann in Anspruch genommen wird, wenn Schäden oder Verluste entstanden sind, die auf gemeinsame Entscheidungen der Allianzpartner zurückzuführen sind.
Zugleich kann der CRP aber keine Pauschalversicherung für das Projekt und damit „keine Hängematte“ für die Allianzpartner sein – ein solcher Risikopool würde IPA-Projekte deutlich verteuern. Dies wäre demnach nicht marktgängig und nicht rechtssicher zu vereinbaren. Es müssen also auch weiterhin Risiken zur Allianz beziehungsweise zum IPA-Projekt abgegrenzt werden.
Wie kann also das Risikoprofil für die Allianzpartner mit Blick auf diese Gemengelage sauber abgegrenzt werden? Dafür ist ein Kulturwandel im Design des passenden Versicherungsprodukts für die Allianz und für das Projekt notwendig.
Breite Produktpalette an Versicherungen im Bauwesen
Die grundlegende Frage lautet, ob die üblichen Bauherrenhaftpflichtversicherungen im IPA-Kontext ausreichend sind. Mit dem Mehrparteienvertrag bildet der Bauherr eine Allianz, also eine Gesellschaftsform auf Zeit, die zur Abwicklung des Projekts eine Partnerschaft bildet. Inwieweit besteht ausreichender Versicherungsschutz für die Risiken, die in dieser Gemeinschaft entstehen?
Der Versicherungsmarkt bietet eine Vielfalt an Deckungsformen und Deckungsqualität für namentlich benannte Gefahren und als „All Risks“ bekannte Bauwesenversicherungen an. In der Regel sind gute Standardversicherungen am Markt erhältlich, die Sach- und Substanzschäden am Bau abdecken sowie eine weitergehende Deckung für Personen- und sonstige Schäden (Vermögensschäden) bieten. Bei den wenigen vom Versicherungsschutz ausgeschlossene Gefahren handelt es sich meist um Themen wie Vorsatz, Witterungsschäden, Streik, Aussperrung oder auch Terrordelikte.
Je nach Anforderung, Risikoaffinität und Budget der Projektgemeinschaft beziehungsweise des Auftraggebers, bietet der Versicherungsmarkt weitreichende Versicherungskonzepte, die passend zu den jeweiligen Verantwortlichkeiten, Gefahren und Leistungen der Baupartner sowie flexibel und kooperativ kompatibel zu den Inhalten von Mehrparteienverträgen konzipiert werden.
Zur Absicherung der Baurisiken sind in der Regel die Vorgaben des Auftraggebers entscheidend für die Struktur des Versicherungsmodells.
Lässt der Auftraggeber allen Partnern freie Hand, besorgt jeder Auftragnehmer für seine Leistungen in seinem Ermessen und Umfang eigenen Versicherungsschutz. Einzelversicherungen bestehen in unterschiedlichster Qualität, während bei größeren Projekten, insbesondere bei IPA-Projekten mit Mehrparteienverträgen, die Versicherungsform des zentralen und für alle am Bauvorhaben Beteiligten einheitlichen Einkaufs einer Projektversicherung üblich ist.
Wo viele Parteien mit individuellen Einzelversicherungen ein Projekt realisieren, sind Reibereien und Verzug nicht auszuschließen. Einzelversicherungslösungen könnten dem Ansinnen von IPA- und Mehrparteienprojekten nicht gerecht werden, da hierbei die Policen auf die einzelnen Partner ausgestellt sind und im Schadenfall der Allianzgedanke, mit Blick auf die Konsequenzen durch Nutzung der jeweiligen Police, in den Hintergrund geraten könnte.
Bei einem in sich stimmigen, gemeinsamen Projektversicherungsmodell nehmen hingegen Deckungslücken und Schnittstellen unter den Beteiligten deutlich ab. Ein solches Modell wird dem Gedanken des Mehrparteienvertrags eher gerecht. Vor allem wenn einzelnen Unternehmen die Gefahr droht, in Insolvenz zu geraten, zeigt sich die Qualität einer zentral eingekauften Versicherungspolice, die nicht an die einzelnen Akteure gebunden ist und somit nicht zum Verlust der Ansprüche der Baubeteiligten gegenüber der insolventen Partei führt.
Kombinierte Projektversicherungen minimieren das Risiko
Das bevorzugte Modell bei IPA-Projekten ist die kombinierte Projektversicherung/IPA-Mehrparteienversicherung die als Rundumversicherungslösung die in Deutschland gängigen Versicherungsarten beinhaltet. Der Einkauf erfolgt zentral durch den Auftraggeber oder zum Beispiel das Projekt-Management-Team (PMT). Alle am Projekt Beteiligten sind automatisch mitversichert.
Es gibt zwei Varianten der Absicherung über das „All in One“-Modell: Zentrale Frage ist, wer in die Rolle des Hauptversicherungsnehmers im Versicherungspaket tritt. Das kann der Bauherr in Funktion des Auftraggebers selbst sein, der die Parteien an seinem Projekt mitversichert. Alternativ könnte auch ein Vertreter aus der Allianz die Rolle des Versicherungsnehmers übernehmen, der in diesem Fall den Bauherrn als mitversicherte Partei für dessen Risiken einschließen wird. Der Hauptversicherungsnehmer ist Herr der Versicherungspolice. Bei ihm liegen die Rechte und Pflichten aus dem Versicherungsvertrag.
Projektversicherungen gibt es mit variabel zukaufbaren Modulen im Baukastensystem oder mit durchgeschriebenem Konzept für eine spartenübergreifende Versicherungsqualität. Zu den Bausteinen einer kombinierten Projektversicherung gehören eine Montageversicherung sowie drei weitere Kernmodule: Das erste beinhaltet eine Bauleistungsversicherung inklusive Feuerrohbau, Beschädigungen des Bauwerks, der Baustoffe oder der Baumaterialien während der Bauzeit, insbesondere durch höhere Gewalt wie Hochwasser oder Sturm. Zweitens gehört oft eine Bauleistungs- beziehungsweise Betriebsunterbrechungsversicherung dazu, die Unterbrechungsschäden, Bauverzögerungen und Mietausfälle berücksichtigt. Drittens ist häufig ein Schutz vor Haftpflichtansprüchen diverser Art enthalten, darunter Bauherren-, oder Berufshaftpflicht (zu den gängigen Versicherungsstrukturen siehe auch Grafik 4). Diese Standardmodule können optional um die Deckung besonderer Risiken erweitert werden, beispielsweise zum Thema Cybersecurity oder im eingangs erwähnten Terrorfall.
Ein hundertprozentiger Schutz ist nicht möglich
Mit Versicherungen gelingt zwar ein großer Risikotransfer, einen vollumfänglichen Rundumschutz für jegliche Risiken auf der Baustelle wird man auf dem Versicherungsmarkt trotzdem vergeblich suchen. Es gilt der Grundsatz, dass nur unerwartete Schadenereignisse und nicht von vornherein kalkulierbare Umstände versichert werden können. Ebenso sind auch Bauverzögerungen und Mehrkosten aufgrund der Insolvenz von Baupartnern sowie mangelhafte Werkleistungen nicht versicherbar. Auch Vorsatz gilt generell weiterhin als Ausschlusskriterium.
Bauherren, Planer und Bauunternehmer können ihre vielfachen Haftungsrisiken jedoch bedarfsgerecht absichern. Der „All in One“-Schutz fasst viele Klauseln zusammen, bietet wichtige Deckungserweiterungen und lässt sich flexibel an Risikoveränderungen anpassen. Angesichts der weiten Haftungslage benötigen die Unternehmen einen risikoadäquaten Versicherungsschutz.
Bauunternehmer, Bauträger, Generalunternehmer und -übernehmer sehen sich im Geschäftsalltag mit erheblichen Haftungsrisiken konfrontiert. Denn die Gefahren bei der Realisierung von Bauvorhaben sind vielfältig und weitreichend – und führen im Schadenfall häufig zu Schadenersatzansprüchen Dritter, die im sieben- bis achtstelligen Bereich liegen können.
Alle Beteiligten am BV sind gefordert, das Spannungsfeld zwischen der Einhaltung des finanziellen Kostenrahmens, dem mangelfreien, qualitätserfüllenden Bauen und der termin- und fristgerechten Realisierung zu meistern.
Acht Praxistipps zur passenden Versicherungsgestaltung
Oft sind zum frühen Beginn des Vorhabens noch keine für den Versicherer bewertbaren Fakten zur Risikobewertung verfügbar, die den frühen Einkauf einer passenden Versicherungskonzeption erlauben. Viele Hürden in der Gestaltung einer Projektversicherung lassen sich aber meistern.
Nachfolgend werden acht Tipps zu typischen Ausgangssituationen aufgelistet:
Tipp 1: Eckdaten transparent bekannt geben
Oftmals fehlen im Mehrparteienvertrag (MPV) noch Spezifikationen zum Bereich „Versicherungen“. Die Parteien suchen nach einer umfassenden versicherungstechnischen Lösung, die weitgehend die im MPV definierten Ziele schützt. Hierbei ist es wichtig, dass die Eckdaten der beabsichtigten Versicherungsform und -struktur allen Parteien frühzeitig in den Vergabegesprächen bekannt gegeben werden.
Tipp 2: Alle Beteiligten im Vorfeld mitversichern
In einigen Fällen besteht ein gemeinsamer MPV zwischen dem Bauherren und den Planern und Realisierern, wobei mögliche weitere Partner bei Erstellung der Versicherungskonzeption noch nicht namentlich feststehen. Deshalb gilt es, die Verträge so zu gestalten, dass Allianzpartner, die noch nachlaufend in die Allianz aufgenommen werden (und andere Dienstleister) dem MPV automatisch beitreten können und damit Versicherungsschutz für alle Allianzpartner besteht.
Tipp 3: Vorläufige Baukostensumme als Grundlage wählen
Die Parteien ermitteln gemeinsam das Bausoll und die Zielkosten und optimierten diese im Verlauf der Bauausführung. Die tatsächlichen Kosten stehen zu Beginn des Versicherungsschutzes jedoch noch nicht fest. Daher sollte der Versicherungsvertrag auf Basis einer vorläufigen Baukostensumme konzipiert werden. Dieser sollte sich während des Projektfortschritts flexibel anpassen lassen. Ein Unterversicherungsverzicht hingegen ist obligatorisch.
Tipp 4: Risiken vor Baubeginn minimieren
Es fehlt in der frühen Projektphase oft noch an einer Ausführungsplanung und einer Leistungsbeschreibung. Wichtiger Projektinput für die Risikobewertung durch zeichnungsfreudige Versicherer ist ebenfalls noch nicht vorhanden. Daher sollte eine sogenannte PreCAR-Deckung als Vorlaufdeckung zum Schutz vor Risiken vor Baubeginn abgeschlossen werden.
Tipp 5: Kalkulationssicherheit schaffen
Kosteneinsparungen („Gain-Share“) und Kostenüberschreitungen („Pain-Share“) sollten aufgeteilt und anteilig von den Parteien getragen werden. Versicherungsprämien und Selbstbehalte gehen idealerweise zulasten der Projektkasse. Eine Endabrechnung erfolgt nach Fertigstellung anhand tatsächlicher Projektzahlen. Zusatzprämien im Falle von Projektverlängerungen vor Versicherungsbeginn sollten fixiert werden, um zusätzliche Kalkulationssicherheit zu schaffen.
Tipp 6: Erweiterte Planungshaftpflichtversicherung
Der MPV beinhaltet meist einen gegenseitigen Haftungsverzicht für die Planungsleistungen, um Innovationskraft nicht durch Haftungssorgen zu bremsen. Mängel der Bauausführung, die auf Planungsfehlern beruhen, werden von der Gewährleistung des Unternehmens ausgeschlossen. Mangelbeseitigungskosten sind vom Bauherrn zu tragen. Eine erweiterte Planungshaftpflichtversicherung und ein Versicherungsschutz für Mängelbeseitigungskosten sollten für diese Fälle vorgesehen werden.
Tipp 7: Exitmöglichkeiten für den Auftraggeber schaffen
Eine vorzeitige Beendigung (Kündigung oder Nichtbeauftragung der Bauoption) und ein phasenweiser Ausstieg aus dem IPA-Projekt seitens des Auftraggebers können aus dessen Sicht sinnvoll sein. Bei Aufgabe des Projekts erfolgt idealerweise die Prämienendabrechnung auf Basis der bisher erfolgten Leistungen/Honorare.
Tipp 8: Doppelversicherungen vermeiden
Sich für eine kollaborative Versicherungslösung zu erwärmen, erfordert eine gewisse Offenheit und das Interesse sowie die Bereitschaft aller Baubeteiligten, gewachsene Strukturen neu und kooperativ mitzugehen. Der Vorrang eines kombinierten Projektschutzes gegenüber Einzelversicherungen sollte daher bereits im Vorfeld geklärt werden. Doppelversicherungen können durch ein in sich stimmiges Versicherungskonzept mit Kündigungsverzicht und Regressverzicht des Versicherers sowie einer „Cross Liability“-Klausel (also die Deckung gegenseitiger Schadensersatzverpflichtungen für beteiligte Unternehmen) vermieden werden.
Weitere Informationen: Definition der Versicherungssparten:
- Allgemeine Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese deckt Schäden ab, die während des Projekts an Dritten entstehen können. Sie ist besonders wichtig, wenn externe Partner oder Kunden involviert sind.
- Berufshaftpflichtversicherung: Diese spezielle Versicherung schützt Unternehmen vor Ansprüchen, die sich aus fachlichen Fehlern oder Unterlassungen ergeben. Insbesondere für Berater und Dienstleister ist sie unerlässlich.
- Bauleistungsversicherung: Bei Bauprojekten deckt diese Versicherung Schäden an Gebäuden und Infrastrukturen ab. Sie ist besonders relevant für Bauunternehmen.
- Betriebsunterbrechungsversicherung: Diese Versicherung hilft, finanzielle Verluste aufgrund von Projektverzögerungen oder -ausfällen zu minimieren.
Bauleistungsversicherung – All Risk
Versichert sind unvorhergesehene eintretende Beschädigungen oder Zerstörungen von versicherten Sachen während der Bauzeit (inkl. Feuerrohbau)
Allgefahrendeckung für das zu erstellende Bauwerk ohne Einzelnennung von versicherten Gefahren mit nur wenigen, abschließend aufgelisteten Ausschlüssen, z. B.:
Vorsatz, normale Witterungseinflüsse, normale Wasserhaltung, Krieg, innere Unruhen, Terror, Streik und Aussperrung, Verfügung von höherer Hand, Kernenergie.
Betriebshaftpflichtversicherung
Versichert sind Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die während Ausübung der betrieblichen Tätigkeit entstehen (sog. allgemeines Bau- und Betriebsrisiko).
Bauherrenhaftpflichtversicherung
Versichert sind Personen-, Sach- und Vermögensschäden die aufgrund von gesetzl. Schadensersatzansprüche beim Bauherrn geltend gemacht werden können, auch nachbarrechtlichen Ausgleichsansprüche.
Berufshaftpflichtversicherung für Planer
Versichert sind Sach- und Vermögens-schäden als Folge von Verstößen bei Planungsleistungen und der Bauleitung.
Umwelthaftpflichtversicherung
Versichert sind Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die durch Umwelteinwirkung (Schäden durch die Umweltmedien „Boden – Luft – Wasser“) entstehen. (privatrechtliche Ansprüche).
Umweltschadenversicherung
Schäden am Umweltmedium / öffentlich-rechtliche Normen zur Sanierung von Umweltschäden (geschützte Arten, Gewässer, Boden).
Betriebsunterbrechungsversicherung / Mietausfalldeckung
Versichert sind schadenbedingte Bauzeitverzögerungen infolge eines versicherten Bauleistungsschadens. Schützt die Investoren bzw. Bauherren vor erfolgsgefährdenden und massiven Vermögensschäden z. B. durch entgangene Mieteinnahmen oder durch fortlaufende Kosten, wie etwa die Finanzierung des Projekts.
Montageversicherung MO / Unterbrechungsversicherung MOBU
Versichert sind komplexe Konstruktionen und Anlagen für das Bauprojekt, z. B. Produktionsstraßen, Hochregallagertechnik oder Parksysteme
Gastbeitrag von Jörn Köster, Senior Expert bei Drees & Sommer; Dr. Selim-Tugra Demir, Senior Manager und Head of Lean Solutions bei Drees & Sommer; Claudia Bingel, Vice President Real Estate Construction bei der Marsh GmbH; Torsten Überall, Sales Director Real Estate Construction bei der Marsh GmbH; Deniz Özkan, Senior Client Executive Real Estate Construction bei der Marsh GmbH.