25. Februar 2020

RICS: Günstigere Kreditbedingungen verbessern Stimmungslage auf Immobilienmärkten weltweit

RICS veröffentlicht Global Commercial Property Monitor Q4 2019

Frankfurt am Main (pm) – Die Stimmung auf den Immobilienmärkten weltweit hat sich laut dem „RICS Global Commercial Property Monitor Q4 2019“ in den letzten drei Monaten verbessert. Die Annäherung im Handelskonflikt zwischen den USA und China und die Lockerung der Geldpolitik haben die Befürchtungen hinsichtlich einer weltweiten Rezession ein Stück weit zerstreut und so das Vertrauen in die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Sektor gestärkt.

Der Anteil der Befragten, die angaben, dass sich der Markt aktuell in der Aufschwung- bzw. Boomphase befindet, stieg weltweit von 55 auf 60 Prozent an. Außerdem fiel der Anteil derer, die angaben, dass sich der Markt ihrer Meinung nach aktuell in einer Abschwungphase befindet. Im vierten Quartal 2019 waren ein Viertel aller Befragten dieser Meinung, während es im dritten Quartal noch ein Drittel waren.

Auch wenn sich die Lage auf den einzelnen Märkten unterschiedlich darstellt, zeigen sich sowohl Mieter als auch Investoren insgesamt zuversichtlicher. Der Vermietungsmarktindex „Occupier Sentiment Index” (OSI), der die Mieterstimmung widerspiegelt, liegt in insgesamt 56 Prozent aller Länder im positiven Bereich. Der Investmentmarktindex „Investment Sentiment Index” (ISI), der die Erwartungen von Investoren zusammenfasst, liegt in 62 Prozent aller beobachteten Länder im Plus.[1]

Die günstigeren Kreditbedingungen haben maßgeblich zur verbesserten Stimmung auf den Immobilienmärkten beigetragen. Zwei Fünftel aller Befragten gaben an, dass sich die Kreditbedingungen in den letzten drei Monaten verbessert haben. Ausnahmen bildeten unter anderem Hongkong, Thailand und Oman, wo mehr als die Hälfte der Befragten angaben, dass sich die Kreditbedingungen im vergangenen Quartal verschlechtert haben.

Weiterhin regionale Unterschiede, Optimismus auf europäischen Immobilienmärkten

Abgesehen von ein paar Ausnahmen verzeichneten die meisten europäischen Märkte ein Plus. Ungarn und Griechenland zeigten sich dabei besonders optimistisch. In beiden Ländern wiesen sowohl der Occupier als auch der Investor Sentiment Index hohe Werte auf.

Manche, jedoch bei weitem nicht alle, Immobilienmärkte im APAC-Raum, Afrika und Mittlerer Osten, verzeichneten ein Minus. In Nord- und Südamerika blieb die Lage jedoch im Allgemeinen stabil.

Büroimmobilen entwickeln sich überdurchschnittlich, Einzelhandelsobjekte eher verhalten

Büroimmobilien sind laut einiger wichtiger Indikatoren die stärkste Gewerbeimmobilienklasse. Innerhalb der Assetklasse kann davon ausgegangen werden, dass erstklassige Büroflächen die höchsten Erträge generieren. In den kommenden 12 Monaten werden die Kapitalwerte für erstklassige Büroobjekte Prognosen zufolge um durchschnittlich 3,7 Prozent steigen. Im „Global Commercial Property Monitor Q3“ lagen diese Prognosen noch bei 3,5 Prozent.

Die Prognosen für erstklassige Industrieobjekte wurden von 2,5 auf 3,2 Prozent nach oben korrigiert, während die Prognosen für erstklassige Einzelhandelsflächen von 0,9 auf 1,3 Prozent angehoben wurden.

Der Einzelhandel sieht sich weiterhin einem schwierigen Umfeld ausgesetzt. Es kann davon ausgegangen werden, dass die Kapitalwerte für erstklassige Einzelhandelsobjekte in ca. einem Viertel aller Märkte einen Rückgang verzeichnen werden. Das veränderte Konsumverhalten der privaten Haushalte wirkt sich besonders negativ auf Einzelhandelsobjekte in B-Lagen aus. Zwei Drittel aller Befragten gehen davon aus, dass diese Gewerbeimmobilienklasse in diesem Jahr einen Rückgang verzeichnen wird. Dies macht sich auch in den Mietpreisen bemerkbar. Es wird erwartet, dass die Mieten um gut 2 Prozent sinken werden. Während dieser Rückgang insgesamt doch eher gering erscheint, ist er in manchen Märkten wie in Großbritannien (-8 Prozent) und Hongkong (-12 Prozent) jedoch deutlich stärker ausgeprägt.

Simon Rubinsohn, RICS Chief Economist: „Insgesamt scheinen sich die Aussichten für Gewerbeimmobilienmärkte weltweit in den letzten Monaten etwas verbessert zu haben. Die gesamtwirtschaftliche und geopolitische Lage hat sich etwas entspannt und die Kreditbedingungen haben sich gelockert. Dies ist eine etwas stabilere Ausgangslage für den Sektor. Allerdings ergibt sich insgesamt ein gemischtes Bild. Das Einzelhandelssegment hat mit strukturellen Herausforderungen zu kämpfen, während sich die Stimmung auf manchen Märkten in Asien, Afrika und dem Mittleren Osten verhaltener entwickelt als in Europa.”

Deutschland: Einzelhandel weiterhin schwach, Büro- und Industrieimmobilien entwickeln sich stabil

Im „Germany Commercial Property Monitor Q4 2019“ zeigt sich erneut eine zunehmende Diskrepanz zwischen dem schwächelnden Einzelhandelssegment und der verhältnismäßig robusten Entwicklung anderer Gewerbeimmobilienklassen.

Der Occupier Sentiment Index stieg im vierten Quartal leicht von +17 auf +21 an, nachdem er zuvor drei Quartale in Folge gesunken war. Dieser Anstieg ist vor allem auf die Mieternachfrage zurückzuführen, die im Büro- und Industriesegment in der Bilanz leichte Zuwächse verzeichnete. Allerdings gaben in der Bilanz -28 Prozent aller Befragten einen Nachfragerückgang im Einzelhandelssegment an. Aus diesem Grund stiegen sowohl die Leerstandsraten als auch die Mieter-Incentives im Einzelhandel weiterhin an.

Die Prognose zur Mietpreisentwicklung in den nächsten 12 Monaten blieb weiterhin unverändert. So werden die stärksten Zuwächse weiterhin im Segment für erstklassige Büroobjekte erwartet. Auf der anderen Seite wird angenommen, dass die Mieten für  Einzelhandelsimmobilien in B-Lagen in diesem Jahr ein Minus von rund 4 Prozent verzeichnen werden, während die Mieten für erstklassige Einzelhandelsflächen unverändert bleiben dürften.

Der Investment Sentiment Index stieg von +23 auf +27. Die Nachfrage seitens Investoren nach Büro- und Industrieobjekten nahm im vierten Quartal insgesamt etwas zu, während das Investoreninteresse an Einzelhandelsobjekten weiter nachließ.

Daher bewegten sich auch die Kapitalwertprognosen für Einzelhandelsflächen in B-Lagen für die nächsten 12 Monate im negativen Bereich weiter nach unten. Abgesehen vom Einzelhandel bleiben die Kapitalwertprognosen in den anderen Segmenten deutlich im Plus.

Trotzdem gehen 80 Prozent der Befragten davon aus, dass sich der Marktzyklus aktuell dem Höhepunkt nähert (Vorquartal: 75 Prozent).

Dipl.-Ing. Eva-Maria Neuhaus m.arch./USA MRICS, Vorsitzende der Professional Group (PG) Commercial Property der RICS Deutschland: „In Deutschland war das vierte Quartal von großer Nachfrage am Büromarkt geprägt. Besonders werden aufgrund fehlender Flächen auch Revitalisierungen angegangen, die immer mit einem höheren Risiko einhergehen. Der Einzelhandelt bleibt in der Abwärtstendenz, jedoch besteht aus Nachhaltigkeitsgründen die Tendenz auf Verteilerzentren zu setzen an Stelle von individuellem Onlinehandel.“

[1] Die Indizes für die Stimmung auf den Miet- und Investmentmärkten beschreiben die aktuelle Marktdynamik unter Berücksichtigung von Angebot, Nachfrage und Erwartungen.

Pressemitteilung: RICS Deutschland