Rohrdorf/Thansau (pm) – Für das seit 2022 stillgelegte Werksgelände des global tätigen Kunststoffverarbeiters RENOLIT im Rohrdorfer Ortsteil Thansau ist der erste Schritt in Richtung Zukunft getan: Am 23. April 2026 hat der Gemeinderat Rohrdorf den Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan gefasst. Mit diesem wird nun durch die Gemeinde Rohrdorf der formelle Rahmen geschaffen, um die Entwicklung des rund 4,4 Hektar großen Areals gemeinsam mit dem Gemeinderat und den Bürgerinnen und Bürgern konkret voranzubringen. Ziel ist es, das bislang nicht zugängliche und seit Jahren brachliegende Industrieareal in ein offenes, grünes Wohnquartier unter anderem mit Gewerbe, Kita, Bäckerei und Bürgerhaus zu transformieren – das gleichzeitig das Potenzial für einen neuen Dorfanger in der Ortsmitte bieten soll.
Partnerschaftliche Entwicklung zwischen RENOLIT und der Gemeinde
Die Entwicklung an der Thansauer Fabrikstraße erfolgt in enger Abstimmung zwischen der Gemeinde Rohrdorf, RENOLIT als Grundstückseigentümer sowie den Quartiersentwicklungs-Experten des Projektentwicklungsbüros Inno und Ort GmbH, die das Verfahren als Projektentwickler und Projektsteuerer im Auftrag von RENOLIT umsetzen. Nachdem in den vergangenen Monaten in konstruktiven Gesprächen zwischen der Gemeinde und den Initiatoren bereits Rahmenbedingungen der Konversion abgestimmt wurden, konnte mit einer gemeinsamen Vereinbarung die Basis für den Aufstellungsbeschluss gelegt werden. Diese wurde Anfang April 2026 gemeinsam in Worms unterzeichnet.
Die konkrete Ausgestaltung – etwa hinsichtlich Wohnanteilen, Infrastruktur oder sozialer Komponenten – muss im weiteren Bauleitplanverfahren detailliert ausgearbeitet werden. Bis die ersten Bewohner einziehen und sich die „neue Ortsmitte“ mit Leben gefüllt hat, wird es allerdings noch eine Zeit dauern: „Wir rechnen ungefähr mit fünf bis sechs Jahren ab dem heutigen Zeitpunkt“, so Rüdiger Schätzler, Projektleiter bei Inno und Ort. Er ist überzeugt, dass sich im Zusammenspiel mit allen Beteiligten ein sehr lebenswertes Quartier mit vielen Mehrwerten für die Thansauer Bürgerinnen und Bürger entwickeln lässt: „RENOLIT ist ein verantwortungsvolles Familienunternehmen, welches das gesamte Areal in eigener Hand hält. Dies bietet dem Ortsteil Thansau ein Momentum, um das ihn viele Gemeinden beneiden würden.“
Mehrwert für die heimische Bevölkerung und Blaupause für Ortsentwicklung
Thansau, landschaftlich schön gelegen am Inn, ein kleiner Ortsteil der Gemeinde Rohrdorf im Rosenheimer Land, ist geprägt von einem stark heterogenen Ortsbild sowie einem vergleichsweise hohen Anteil an Industrie und Gewerbe und verfügt zudem nicht über eine gewachsene Dorfmitte. Das könnte sich nun ändern. „Das RENOLIT-Gelände ist eine historische Chance für eine Ortsmitte in Thansau – wir schaffen hier ein neues Herzstück für unseren Ort, das Gemeinschaft, Nachhaltigkeit und Lebensqualität verbindet“, meint auch Bürgermeister Simon Hausstetter, dem bei diesem Vorhaben vor allem die Schaffung von Wohnraum und öffentlichen Flächen für alle Thansauer wichtig sind.
An prominenter Stelle des Orts kann so ein neuer Dorfanger entstehen, der für die Thansauer noch weitere Vorteile bietet: Neue Wege sorgen dafür, dass man sich im Ort einfacher und direkter bewegen kann – ein bis zu zwölf Minuten langer Umweg an der Straße entlang des bisherigen Zauns des „RENOLIT“-Grundstücks zum Thansauer See mit dem Sport- und Vereinsgelände wird durch direkte und verkehrsberuhigte Fuß- und Radwege endlich der Vergangenheit angehören. Gleichzeitig entstehen Grünflächen, Orte zum Verweilen und Spielmöglichkeiten, die den Alltag bereichern.
„Brachliegende Flächen, die vom produzierenden Gewerbe aufgegeben wurden, gibt es derzeit vielerorts in Deutschland. Es ist unser intrinsischer Ansatz, Orte besser zu machen“, so Niko Seifert, Geschäftsführer der Inno und Ort GmbH. Das Quartiersprojekt in Thansau will zeigen, welche Potenziale in solchen Orten liegen, und mit dem Heben großer Aufenthaltsqualitäten eine Blaupause für andere Quartiersentwicklungen schaffen. Die ganzheitliche Leitidee ist, ehemals stark versiegelte und unzugängliche Areale zu öffnen und zu einem lebenswerten Umfeld umzubauen. „Dazu gehört auch der intensive und frühzeitige Austausch mit der Bevölkerung und den politischen Gremien vor Ort – damit am Ende Mehrwerte für alle entstehen“, fügt Rüdiger Schätzler hinzu.
Blick in die Historie
Ursprünglich stand am ehemaligen RENOLIT-Standort an der Fabrikstraße eine Munitionsfabrik aus der Zeit des Ersten Weltkriegs. Die Fabrik war ein beliebter Arbeitgeber und dadurch Ursprung des Orts. In den 1960ern errichtete RENOLIT, der Global Player für hochwertige Kunststofffolien, Platten und Produkte zur Oberflächenveredelung mit Hauptsitz in Worms, hier eine Produktionsstätte für Verpackungen im medizinischen Bereich mit Schwerpunkt auf Folien für Infusionslösungen. Nach mehr als 60 Jahren musste der Produktionsstandort im März 2022 geschlossen werden.
Erste städtebauliche und landschaftsarchitektonische Überlegungen
Das Projekt hat sich mit Leupold Brown Goldbach Architekten (LBGO) und Mahl Gebhard Konzepte Landschaftsarchitekten (mgk) erfahrene Profis als Konzept- und Gestaltungspartner für die allerersten Entwurfsüberlegungen an die Seite gestellt, die für ihre hohen gestalterischen Ansprüche bekannt sind. Erste Ideen für die Konversion des Geländes haben LBGO und mgk bereits skizziert und an einem vorgezogenen Bürgerinformationsabend im Oktober 2025 der interessierten Öffentlichkeit vorgestellt: Ziel ist ein Quartier, das sich öffnet und durch neue Wege gut vernetzt ist, in dem die Orientierung leichtfällt und kurze Wege entstehen. Eine in der Ausprägung möglichst einfache Erschließungsstraße soll das Innere des Quartiers für den Individualverkehr zugänglich machen, das bewusst autofrei gestaltet werden soll und damit Raum für Begegnung schafft. Öffentliche und private Räume bieten dabei ganz unterschiedliche Aufenthaltsqualitäten – mal belebt und offen, mal ruhig und zurückgezogen.
Gleichzeitig wird viel Wert auf den Umgang mit Artenschutz, Boden und Natur gelegt: Versiegelte Flächen werden aufgebrochen und reduziert, natürliche Bodenfunktionen gestärkt und die Biodiversität gezielt gefördert. Besonders wichtig ist dabei auch der sensible Umgang mit der Natur: Das vorhandene 7.000 m² große Biotop mit kleinem Wäldchen bleibt erhalten und wird so gestaltet, dass es behutsam zugänglich ist. Das Regenwasser wird im „Schwammstadt-Prinzip“ nachhaltig vor Ort bewirtschaftet, indem es versickern kann und zurückgehalten wird. Nicht zuletzt spielen nachhaltige Materialien, Wiederverwendung und die Prüfung der Recyclingfähigkeit eine wichtige Rolle. Annette Pfundheller, Landschaftsarchitektin (mgk): „Unser Konzept macht Thansau grüner, klimaresistenter und lebenswerter – durch Entsiegelung und intelligente mehrdimensionale Freiraumplanung, die für ganz Thansau einen Mehrwert bieten wird.“
Auch zur städtebaulichen Komponente gibt es erste schollenartige Entwurfsüberlegungen, welche als Grundlage des Aufstellungsbeschlusses dienten: Die Architekten von LBGO, Andreas Leupold und Christian Goldbach, welche mit dem Mehrgenerationenhaus-Quartier in Weyarn bereits ein beispielhaftes Projekt erfolgreich umgesetzt haben, schlagen verschieden große Baufelder für Nutzungen wie Wohnen, dem Wohnen dienende Nutzungen und Arbeiten sowie ein Quartiersentree mit z. B. Kita, Bäcker und Bürgerhaus an einem Quartiersplatz vor, die sich durch eine offene Bebauung und durchlässige, autofreie Zwischenräume mit viel Grün auszeichnen könnten. Andreas Leupold, Architekt (LBGO): „Wir sind noch in der Ideenphase. Das RENOLIT-Gelände kann ein vorbildhaftes Wohnquartier werden – nachhaltig, lebendig und mit vielen Vorteilen für ganz Thansau. Es entspricht unserer Arbeitsweise, über die Ränder hinauszuschauen und auch das nähere Umfeld zu betrachten.“
Umfangreiche Vorarbeiten, Investitionen und Zukunftsausblick
Vor einer möglichen Neubebauung sind noch umfangreiche Maßnahmen erforderlich. Dazu zählen unter anderem der Rückbau der Bestandsgebäude sowie die Beseitigung von Altlasten aus den Zeiten der Munitionsfabrik. Mit der nicht weiteren Vermietung der intakten Verwaltungs- und Hallenflächen, sondern der Konversion des Grundstücks, möchte das lange Jahre mit dem Standort Thansau verbundene Unternehmen etwas an den Ort und seine Bürgerinnen und Bürger zurückgeben: „Wir blicken auf eine lange und erfolgreiche Geschichte hier zurück und fühlen uns mit der Gemeinde sehr verbunden. Deshalb ist es unser großes Interesse, dass hier etwas Nachhaltiges geschaffen wird“, so RENOLIT-Vorstandsmitglied Thomas Sampers.
Mit dem Aufstellungsbeschluss wurde der erste Meilenstein eines mehrjährigen Planungsprozesses erreicht. Das Bebauungsplanverfahren nimmt erfahrungsgemäß etwa 24 bis 30 Monate in Anspruch und obliegt grundsätzlich der Planungshoheit der Gemeinde Rohrdorf. Erst nach dem Satzungsbeschluss können konkrete Einzelbauvorhaben geplant und umgesetzt werden. Ein Einzug erster Bewohnerinnen und Bewohner wird frühestens – vorbehaltlich des weiteren Verfahrensverlaufs – ca. 2030 angestrebt werden können. Währenddessen wird der Dialog mit den Anwohnerinnen und Anwohnern, der Öffentlichkeit, der Verwaltung und dem Gemeinderat intensiv fortgeführt werden: Die im Herbst 2025 durchgeführte Bürgerinformationsveranstaltung war nach Meinung der Beteiligten ein gelungener Auftakt dazu.
Quelle: MUNICH INNOVATION CREW GmbH