22. Juni 2024

Re:build OpernTurm Frankfurt: Ein ikonisches Wahrzeichen wird zum Wohnzimmer für Future Work

Opernturm Frankfurt. Foto: Gleb Polovnykov

München (pm) – Fachkräfte zu finden und sie langfristig für ein Unternehmen zu begeistern, ist eine Herausforderung geworden. Das Beratungs- und (Innen-) Architekturbüro CSMM erkennt diese Herausforderung als Chance und begeistert durch ein holistisches Umbaukonzept, das Vorbild-Charakter hat. Im Frankfurter Hochhaus ist eine halbe Etage konzipiert worden, die der Zusammenarbeit, Kommunikation und dem informellen Austausch dient – und so kreatives Engagement fördert und zur Identifikation mit Raum, Umgebung und Unternehmen führt – zum Beispiel bei einem Feierabend-Drink an der Bar mit Blick auf die Alte Oper. Eine Win-Win- Situation für Unternehmen und Mitarbeitende.

Der OpernTurm Frankfurt gehört mit seinen 42 Geschossen und der zeitlosen Architektur zu einem Wahrzeichen der Stadt. Durch eine exklusive Lounge im 6. Obergeschoss wurde das Hochhaus nun ergänzt und steht allen Mietern offen. Dazu wurden sowohl Büro- und Allgemeinflächen als auch eine Gewerbeküche teilweise zurückgebaut, teilweise im Cradle-to-Cradle Prinzip weiterverkauft, und als organische „Spielflächen“ mit multifunktionalen Räumlichkeiten sowie einer offenen Sitz- und Möbellandschaft mit Bar umgenutzt.

Natürliche Materialien wie Holz, Pflanzen und Moos, dezente Farben und geschwungene Formen vermitteln eine einladende und entspannte Atmosphäre. Im Kontrast zum hektischen Büroalltag sorgt der hochwertige Raum für innere Ruhe und Entschleunigung. Nichtsdestotrotz können Besprechungen in den drei unterschiedlich großen Konferenzräumen stattfinden, während kleiner zonierte Bereiche für konzentriertes Arbeiten oder diskrete Gespräche durch Akustikvorhänge auch spontan abgrenzbar sind. Abends bietet sich ein Ausklang des Tages in der als „Open Space“ angelegten Bar und auf der in die Neugestaltung einbezogenen Podiumsterrasse an. Hier genießt man die Aussicht auf die Skyline Frankfurts aus der ersten Reihe.

„Dank des innovativen Umnutzungskonzepts ist es uns gelungen, für alle Mieter des OpernTurms einen entscheidenden Mehrwert innerhalb ihres Büroalltags zu kreieren“, beschreibt ChrisXan Brookland, Senior Project Leader bei CSMM, das Ergebnis. „Hier ist eine Fläche entstanden, die vielseitige Aktivitäten ermöglicht und das Frankfurter Stadtbild aus der Vogelperspektive erlebbar macht.“

CSMM – das seit über zwanzig Jahren als interdisziplinäres Expertenteam für innovative Arbeitsweltkonzepte bekannt ist – fasst in vier Thesen zusammen, was für eine Weiterentwicklung vorhandener Büroflächen in Zentren wie Frankfurt zukünftig aus sozioökonomischer und städtebaulicher Sicht wichtig ist:

These 1: Bürohochhäuser als unverzichtbare urbane Lösung zur Raumoptimierung

Bürohochhäuser werden auch weiterhin eine wichtige Rolle in städtischen Zentren spielen, da sie die effiziente Nutzung auf begrenztem Raum ermöglichen. In Frankfurt am Main prägen sie die Skyline und tragen zur Identität und Wiedererkennbarkeit der Stadt bei. Fachleute aus verschiedenen Bereichen kommen hier zusammen und sorgen für Vielfalt und Dynamik in der Stadt. Die Konzentration von Bürohochhäusern in der Innenstadt ermöglicht eine effizientere Nutzung der Infrastruktur und des öffentlichen Verkehrsnetzes. So können Pendlerverkehr und Umweltbelastung reduziert werden. Daher gilt es, den Bestand durch zukunftsfähige Konzepte weiterzuentwickeln, die menschliche Bedürfnisse in den Fokus rücken und echte Attraktivität bieten.

These 2: Hybride Möglichkeitsräume statt Abschottung und Monofunktionalität

Die Zeiten abgeschotteter Bürotürme sind vorbei. Nach dem Beispiel von New York oder Singapur setzt man auch in Frankfurt am Main bei den Hochhausprojekten zunehmend auf eine Mischnutzung von Arbeiten, Wohnen und Freizeit. Durch die Transformation zu multifunktionalen Gebäuden können Bürohochhäuser zu dynamischen Zentren werden, die nicht nur Arbeitsplätze, sondern auch Einrichtungen für Betreuung, Freizeit und Einzelhandel bieten. Ziel ist die Belebung der Innenstadt, indem man eine vielfältige Interaktion im urbanen Raum fördert.

These 3: Nicht weniger, sondern vielfältig nutzbare Büroflächen

Im Jahr 2023 standen laut Statista in Frankfurt am Main Büroflächen mit einer Gesamtfläche von rund 1.110.000 m2 leer. Der marktrelevante Büroflächenleerstand umfasst alle fertiggestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt waren. Die steigende Nachfrage nach flexiblen Arbeitsräumen und mehr Remote-Arbeit bedeuten nicht das Ende von Bürohochhäusern, sondern erfordern vielmehr Anpassungen in der Nutzung und Gestaltung. Deshalb geht es um eine Verbesserung der Arbeitsumgebung, um Fachkräfte anzuziehen und zu halten. Statt Flächen zu reduzieren, muss die Qualität der Arbeitsbereiche durch vielseitig nutzbare Begegnungsräume erhöht werden.

These 4: Förderung des Wohlbefindens durch smarte Räumkonzepte und optimierte Prozesse

Unternehmen müssen sich verstärkt mit innovativen Bürokonzepten und erlebnisorientierten Arbeitsformen befassen, um Anreize für eine Rückkehr der Mitarbeitenden ins Büro zu schaffen. Das Verbundforschungsprojekt Office 21® des Fraunhofer IAO hat dies ebenfalls festgestellt. Es betont die Bedeutung von Rückzugsräumen für fokussiertes Arbeiten und hybriden Besprechungs- und Projekträumen. Darüber hinaus spielen offene Begegnungsorte eine wichtige Rolle als Anker für soziales Zusammenkommen und Ideenaustausch. Laut Experten sind spontane Interaktionen und Kollaborationen die Hauptgründe für die Präsenzarbeit im Büro.

Conclusio von CSMM:
Ziel für eine Umnutzung ist immer die Entwicklung eines langfristigen und hybriden Konzepts: ein realitätsnahes Gebäudemodell für Multi-Tennants, das für unterschiedliche gesellschaftliche Gruppen und Nutzerprofile kompatibel ist und so den Nutzwert der Immobilie maximieren und den Bestand aufwerten kann. Als Partner von Projektentwicklern und Investoren denkt CSMM die Erhaltung der Erträge, die Steigerung des Kapitalwerts und den verantwortungsvollen Umgang mit Bausubstanz mit. Als Schlüsselfaktoren für ein erfolgreiche Umnutzungskonzepte gelten dabei:

  • Ein sensibler Umgang mit regionalen Bedürfnissen und Besonderheiten
  • Eine lokale Vernetzung durch gemeinschaftsorientierte Angebote
  • Eine Risikodiversifikation innerhalb des Gebäudes
  • Hybride, entwicklungsoffene Freiflächen
  • Individuelle, maßgeschneiderte Konzepte, die auf Standort, Umfeld, Marktverhältnis und regionale Identität Bezug nehmen
  • ESG-Neupositionierung und Erhalt grauer Energie als Wettbewerbsvorteil bei geringeren Betriebskosten

Quelle: CSMM – architecture matters