Frankfurt (pm) – Die Transaktionsstarre bleibt für einen Großteil der Immobilien-Asset-Manager (77 Prozent) eine der größten Herausforderungen ihrer Tätigkeit. Dennoch planen sie für die kommenden Monate mehrheitlich Käufe (69 Prozent) und Verkäufe (68 Prozent) von Immobilien. Lediglich 22 Prozent wollen noch wenigstens bis 2025 abwarten, bevor sie am Transaktionsmarkt aktiv werden. Herausfordernd bleiben weiterhin auch die Umsetzung von ESG-Themen (95 Prozent) und Energiesparmaßnahmen (77 Prozent) sowie die Auswirkungen von Kostensteigerungen beziehungsweise der Inflation. Letzteres wird jedoch deutlich milder bewertet als im Vorjahr: 2023 bezeichneten noch 45 Prozent Kostensteigerungen als große Herausforderung, nun nur noch 17 Prozent. Das sind Kernergebnisse der diesjährigen Asset-Management-Studie von EY Real Estate, für die 37 in Deutschland aktive Asset Manager befragt wurden.
„Wir verspüren wieder mehr Dynamik am Markt, auch wenn sich das nur anteilig in abgeschlossenen Transaktionen niederschlägt“, sagt Oliver Schweizer, Partner und Leiter des Immobiliensektors von EY in Deutschland und Autor der Studie. „Dennoch verbreitet sich leichter Optimismus: Asset Manager schätzen die Herausforderungen, die die multiplen Krisen mit sich brachten, heute fast durchweg als weniger gravierend ein als noch vor einem Jahr. Gleichzeitig waren sie bestrebt, Know-how im Unternehmen zu halten, und die zeitweise befürchtete Entlassungswelle blieb aus.“
Personal bleibt Knackpunkt – Künstliche Intelligenz noch unterbelichtet
Die Einstellung auf das veränderte Umfeld gestaltete der überwiegende Teil der Asset Manager durch eine Reallokation vorhandener personeller Ressourcen (38 Prozent). Lediglich rund ein Viertel stellte neues Personal ein, Personalabbau erfolgte nur bei 14 Prozent. Knapp ein Fünftel reagierte mit der Beauftragung externer Dienstleister. Das spiegelt sich auch in den Erwartungen im Hinblick auf das Tätigkeitsprofil: Um den Herausforderungen und den vielfältigen Aufgaben gerecht zu werden, sind unter Asset Managern besonders Generalisten und weniger Spezialisten gefragt (86 Prozent).
Technische Lösungen hingegen kommen offenbar noch kaum zum Tragen: 62 Prozent der Befragten bilden Teile des Asset Managements weiterhin auf Excel-Basis statt über spezialisierte Software ab. Bei der Nutzung von künstlicher Intelligenz (KI) sehen zwar 70 Prozent einen Mehrwert für das Asset Management, vor allem bei der Identifikation von Anlagepotenzialen und der Bewertung von Risiken (57 Prozent); insgesamt halten sich die Befragten mit der Angabe einer starken Zustimmung aber zurück. Auch ist die Branche geteilter Meinung, ob KI tatsächlich zu einer Kostenreduktion im Asset Management führt.
Büroimmobilien bleiben Sorgenkind – Life Science wird populärer
Die größte Herausforderung am Büromarkt – traditionell die verbreitetste Nutzungsart im gewerblichen Immobiliengesamtbestand – besteht nach Angabe von mehr als zwei Dritteln der befragen Asset Manager in der Vermietung von Flächen außerhalb der Top-Lagen. Vor diesem Hintergrund prüfen 89 Prozent Drittverwendungsmöglichkeiten. Ebenfalls 89 Prozent der Asset Manager initiieren New-Work-Konzepte, um den Flächenanforderungen der Mieter gerecht zu werden. Im Zusammenhang mit der energetischen Transformation geben 78 Prozent an, Mieter durch grüne Verpflichtungsklauseln stärker einzubeziehen. Gleichzeitig müssen Vermieter ihre Mieter stärker incentivieren (76 Prozent), um Neuvermietungen und Vertragsverlängerungen zu erreichen.
„Der Wandel vom einstigen Lieblingskind der Investoren zum heutigen Sorgenkind lässt die Branche nicht verzagen, sondern hat dazu geführt, dass eine Vielzahl aktiver Managementansätze zum Tragen kommt, die auch bitter nötig sind“, sagt Christina Angermeier, Direktor bei EY Real Estate und ebenfalls Autorin der Studie.
Nach Investitionen außerhalb der klassischen Assetklassen gefragt, gaben 35 Prozent der Asset Manager an, künftig auf Life-Science-Objekte setzen zu wollen. 22 Prozent ziehen Quartiere in Betracht, Investitionen in die Nutzungsart Data Center werden bereits von 19 Prozent der Asset Manager geplant. Produkte aus dem Infrastrukturbereich (5 Prozent) wie auch aus dem Bereich erneuerbarer Energien (0 Prozent) haben kaum oder keine Relevanz für die Befragten.
Sand im Getriebe zwischen Asset und Property Management
Während 59 Prozent der Asset Manager ihr Property Management ausgelagert haben, erbringen 46 Prozent die Leistung inhouse. Mit der Qualität zufrieden sind allerdings nur 64 Prozent beim technischen und 47 Prozent beim kaufmännischen Property Management. Sehr zufrieden mit der Qualität sind jeweils nur 8 Prozent. Die Gebührenstruktur erachten 41 Prozent der Asset Manager im Verhältnis zur Leistung als unangemessen. 89 Prozent spüren den Einfluss des Fachkräftemangels im Property Management.
„Es herrscht unter den Asset Managern eine verbreitete Unzufriedenheit über das Property Management“, sagt Angermeier. „Der Trend geht wohl auch vor diesem Hintergrund klar zum Insourcing der Property-Management-Leistungen.“
Um die Property-Management-Struktur zu optimieren, planen 16 Prozent der Asset Manager eine Konsolidierung unterschiedlicher Vertragspartner. Wenn Veränderungen im Property-Management-Modell geplant sind, dann werden die Leistungen entweder wieder eingegliedert oder der Anbieter gewechselt (14 Prozent). Im Gegensatz dazu plant jedoch niemand, inhouse erbrachte Leistungen auszulagern. Während rund zwei Drittel der Befragten angaben, für ESG-bezogene Fragestellungen auf die Expertise externer Dienstleister zurückzugreifen, spielt die ESG-Kompetenz bei der Auswahl der Property Manager im Vergleich zu anderen Kriterien eine untergeordnete Rolle.
Energieineffiziente Flächen schwer vermietbar
80 Prozent der befragten Asset Manager geben an, dass bei Ankäufen eine ESG-Due-Diligence durchgeführt wird und ESG-Kriterien für ihr Portfolio etabliert wurden. Energieineffiziente Flächen sind schwerer zu vermieten, das sagen 81 Prozent der Asset Manager. Rund zwei Drittel der Umfrageteilnehmer geben an, dass Green-Lease-Klauseln mittlerweile zum Standard in Mietverträgen gehören. Die notwendige Datengrundlage zur Berechnung der CO₂-Emissionen über das gesamte Portfolio ist bei 60 Prozent mittlerweile vorhanden. Im Vergleich zum Vorjahr ist hier eine Steigerung um knapp 12 Prozentpunkte zu verzeichnen.
Quelle: Ernst & Young Global Limited (EYG)