Berlin (pm) – Die Preiskorrekturen auf den Wohnungsmärkten in Deutschland sind noch nicht abgeschlossen. Eine Erholung dürfte frühestens Anfang 2025 einsetzen. Das bestätigt eine Studie des Technologie- und Immobilienunternehmens PREA. Für die Studie haben die Analysten Immobilienmarktzyklen in 24 Ländern von 1975 bis 2024 untersucht und die Daten auf die aktuelle Situation am deutschen Wohnimmobilienmarkt übertragen.
„Unsere Studie zeigt, dass die derzeitigen Hoffnungen auf eine Trendumkehr bei den Wohnimmobilienpreisen verfrüht sind“, sagt Gabriel Khodzitski, CEO und Gründer von PREA. „Institutionelle Investoren und private Käufer sollten im Zweifel besser noch warten, denn in der wissenschaftlichen Betrachtung bestätigt sich noch ein deutliches Potenzial nach unten.“
Martin Kern, Leiter der Marktanalysen für Immobilien und Energie der PREA Group: „Obwohl die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zwischen dem ersten Quartal 2022 und dem dritten Quartal 2023 bereits um 21 Prozent gesunken sind, ist das Ende der Talsohle noch nicht erreicht. Der Ausspruch ‚Survive until 25‘ dürfte somit für viele Marktteilnehmer zur Realität werden.“ Dafür sprächen mehrere Faktoren.
Erstens bestätigt die PREA-Analyse, dass ein positiver Zusammenhang zwischen der Dauer und der Dynamik von Auf- und Abschwüngen besteht. Das bedeutet: Sind die Immobilienpreise über einen langen Zeitraum hinweg stark gestiegen, so folgte darauf in der Regel auch eine lange Phase deutlich sinkender Preise. Der bisherige Abschwung am deutschen Wohnimmobilienmarkt ist somit noch zu kurz und zu schwach.
Zweitens haben sich die Opportunitätskosten für ein Immobilieninvestment mit der Zinswende drastisch erhöht. Waren Immobilien als Anlageform über mehr als ein Jahrzehnt nahezu konkurrenzlos, stehe der Wohnimmobilienmarkt nun wieder im Wettbewerb mit anderen Anlageformen wie Aktien und Staatsanleihen. Auch deshalb dürfte das Interesse an Wohnimmobilien in den kommenden Monaten niedriger ausfallen als in den Jahren zuvor – und die Preise entsprechend fallen.
Die Nachfrage nach Wohnimmobilien werde in den kommenden Monaten aber nicht nur bei Investoren gering bleiben, sondern auch bei privaten Haushalten, die auf der Suche nach einem Eigenheim sind. Denn für viele bleibe Wohneigentum bislang unerschwinglich – trotz der jüngsten Preiskorrekturen. Gemäß dem „German Real Estate Index“ (Greix) verzeichneten zwar alle Großstädte derzeit fallende Preise. Ein Großteil der Preiskorrektur sei jedoch auf die zuletzt hohe Inflation zurückzuführen. Diese habe die Kaufkraft geschwächt: Ein Euro heute sei deutlich weniger wert als zu Beginn des Jahres 2022.
Das führt laut PREA dazu, dass selbst Haushalte der gehobenen Mittelschicht mit einem monatlichen Einkommen von 5.000 Euro und mehr eine größere Bestandswohnung in den Top-7-Städten nur bezahlen können, wenn sie bis zu 50 Prozent ihres monatlichen Netto-Haushaltseinkommens für die Finanzierung aufwenden. „Auch Neubauwohnungen sind für diese Gruppe nicht erschwinglich”, sagt Kern. „Solange sich selbst Besserverdiener keine Immobilie leisten können, wird die Nachfrage niedrig bleiben und die Preise werden sich anpassen müssen.“
Hinzu komme, dass das Angebot auf dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland bald steigen dürfte. Der Grund: Mit den höheren Zinsen sind auch die Kosten für Anschlussfinanzierungen gestiegen. Spätestens ab 2025 werden viele Eigentümer ihre Kredite, die sie zehn Jahre zuvor zu günstigen Konditionen aufgenommen hatten, refinanzieren müssen. Statt Zinssätze zwischen 1,2 Prozent und 1,8 Prozent erwarten sie dann jedoch Zinsen zwischen 3,5 Prozent und 4,5 Prozent. „Für manche Eigentümer wird sich ihr Zinsdienst somit verdrei- bis vervierfachen“, sagt Kern. „Viele Erwerber werden eine solche Belastung nicht tragen können und ihre Immobilie unter Druck verkaufen müssen. Gleiches gilt für Investoren, die ihre laufenden Kredite refinanzieren müssen. Durch die Zinswende sind nämlich nicht nur ihre Finanzierungskosten gestiegen. Zugleich ist der Wert der beliehenen Immobilien und damit der Wert der Sicherheiten gesunken. Das schränkt ihre Kreditaufnahme ein und mindert ihre Liquidität. Somit könnten sie gezwungen sein, ihre Bestände zu reduzieren.“
Aufgrund all dieser Faktoren geht PREA davon aus, dass die Preiskorrektur am deutschen Wohnimmobilienmarkt noch nicht abgeschlossen ist. „Wir rechnen damit, dass die Wohnimmobilienpreise bis zum vierten Quartal 2024 weiterhin mit hoher Geschwindigkeit fallen werden“, sagt Kern. „In dem von uns erwarteten Szenario werden die Preise bis zum Ende dieses Jahres auf das Niveau von Anfang 2017 zurückfallen.“ Gegenüber dem Stand im ersten Quartal 2022 entspräche das einer inflationsbereinigten Preiskorrektur in Höhe von 25 Prozent. Anschließend werde der Markt entweder in eine Erholungsphase eintreten oder die Preiskorrektur werde sich mit geringerer Geschwindigkeit fortsetzen.
Allerdings: In vielen Großstädten, insbesondere den Top-7, könnte der Preisverfall weniger stark ausfallen. Ein wesentlicher Grund sind die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen Mieten. „Zur Miete zu wohnen, ist finanziell nur so lange sinnvoll, wie die Mietzahlungen niedriger sind als der Zinsdienst“, so Kern. In allen Top-7-Städten ist es jedoch bereits jetzt teilweise günstiger, eine Immobilie zur Eigennutzung zu kaufen, als eine in Größe und Ausstattung vergleichbaren Neubauwohnung zu mieten. Martin Kern: „Sollten die Mietpreise also in ähnlichem Maße weitersteigen wie zuletzt, könnte sich das wieder positiv auf die Nachfrage nach Wohneigentum – und damit auch auf die Kaufpreise – auswirken.“
Quelle: PREA