Gastbeitrag – Warum zukunftsfähige Büros nicht dem Trend folgen müssen, sondern den Menschen
Seit Jahren verändern technologischer Fortschritt, demographischer Wandel und ein neues Gesundheitsbewusstsein die Arbeitswelt. Das klassische „nine to five“-Modell im Büro gehört der Vergangenheit an. Stattdessen buhlen Arbeitgeber im „war for talents“ mit flexiblen Zeitmodellen, informellen, kollaborativen Arbeitskonzepten und Workations um Fachkräfte. Doch stellt sich die Frage: Müssen wirklich alle diese Trends übernommen werden, um konkurrenzfähig zu bleiben?
Sicher nicht, denn die Einstellung von Arbeitnehmern zu Arbeitswelten hat sich in den letzten zehn Jahren weniger radikal verändert als gedacht. Demgegenüber hat die Aufenthaltsqualität von Büroräumen stark an Bedeutung gewonnen. Wohlfühlen gilt nicht mehr als Luxus, sondern als Produktivitätsfaktor. Zudem sind Maßnahmen wie Desksharing oder mobiles Arbeiten mittlerweile Standard im Büroalltag. Trotz eines klar zu erkennenden Trends zu mehr Flexibilität und Freiräumen müssen Bauherren, Architekten und Arbeitgeber nicht zwingend das Rad neu erfinden. Solange die grundlegenden Werte stimmen, bietet ein klassisches Büro viel Mehrwert. Das gilt besonders für kleine und mittelständische Unternehmen, in denen der Großteil der Arbeitnehmenden in Deutschland beschäftigt ist. Hier sind Aufenthaltsqualität und Identifikation mit dem Arbeitgeber wichtiger als flexible Flächenkonzepte.
Was Mieter wirklich wollen
Nach der heißen Pandemie-bedingten Phase der Homeoffice-Euphorie kehrt bei den Mietern von Büroflächen Realismus ein. Der Wunsch nach einem zeitgemäßen, nachhaltigen Arbeitsumfeld steht für viele von ihnen an erster Stelle, genauso wie Flexibilität bei der Flächennutzung oder bei Vertragslaufzeiten. Außerdem werden die Mitarbeitenden bei der Standortwahl mit einbezogen. Hierbei wird mehr verglichen in puncto Fläche, Qualität und Services. Der Wettbewerb ist für Bürostandorte härter geworden, und die Detailgenauigkeit in der Entscheidungsfindung nimmt zu. Zugleich befinden wir uns in einer Phase tiefgreifender Transformation, insbesondere im Hinblick auf Künstliche Intelligenz. Die aktuellen Debatten reichen von punktuellen Anpassungen bestehender Arbeitsmodelle bis hin zu der Frage, ob Arbeit in ihrer heutigen Form künftig überhaupt noch stattfindet – mit entsprechend unterschiedlichen Implikationen für den Büroimmobilienmarkt. Umso wichtiger wird es, die individuellen Wünsche und Bedürfnisse der Mieter stärker in den Fokus zu rücken.
Ein weiteres Phänomen, welches die Debatte rund um Raumkonzepte und Flächenbedarf für Büros beeinflusst: Bestand ist der neue Neubau. Spekulativer Neubau tritt zunehmend in Konkurrenz zu revitalisierten Altbeständen. Diese bieten oft solide Grundstrukturen, die sich in moderne Arbeitswelten transformieren lassen. Auch ist die Einhaltung von ESG-Kriterien längst keine Kür mehr und Zertifizierungen durch Anbieter, wie die DGNB, gehören heute zum Pflichtprogramm. Genauso wie technologische Infrastruktur – von Smart-Building-Lösungen bis zur Sensorik für Flächennutzung – wird Nachhaltigkeit zum Wettbewerbsfaktor. Diese Entwicklungen verändern nicht nur die Nutzererwartungen, sondern auch Investitionsentscheidungen: Eigentümer müssen heute abwägen, welche Maßnahmen echte Wertsteigerung bringen und welche lediglich Kosmetik sind. Für Investoren hingegen entsteht durch die weiter steigende Popularität von Bestandsobjekten ein neues Spielfeld mit hohem Value-Add-Potenzial und planbarerem Risiko.
Bedeutung für Wertentwicklung der Büroimmobilie
Aus Asset-Management-Sicht ist New Work kein Selbstzweck, sondern ein Werkzeug. Entscheidend ist, was wirklich genutzt und gewünscht wird – nicht, was gerade im Trend liegt. Flexible Flächenkonzepte wie Co-Working oder Kurzzeit-Leasing sind sinnvoll, wenn sie zur Nutzerstruktur und zur Lage passen. Aber sie sind kein Allheilmittel. Denn letztlich geht es um die Balance: Offenheit und Rückzug, Gemeinschaft und Konzentration, Technik und Atmosphäre. Dazu gehört auch der Einsatz nachhaltiger Materialien, Pflanzen, Licht, Akustik und ein ökologisch wie ästhetisch stimmiges Umfeld. Wenn diese Parameter stimmen, fühlen sich Mitarbeitende wohl – und das ist der eigentliche Kern von New Work. Entscheidend ist dabei nicht, ob sich Konzepte übertragen lassen, sondern wie gut sie zu Branche, Standort, Unternehmenskultur und Altersstruktur der Belegschaft passen.
Langfristig beeinflusst New Work die Renditeprofile von Büroimmobilien spürbar, deshalb ist es wichtig, auf die richtigen Trends zu setzen. Flächen, die mit hochwertiger und langlebiger Ausstattung versehen und ESG-konform modernisiert wurden, bieten eine höhere Drittverwendungsfähigkeit und damit Sicherheit mit Blick auf einen möglichen Exit. Ein gesunder Mietermix, bonitätsstarke Nutzer und Räume mit Aufenthaltsqualität zählen heute mehr als jeder Trend. Für Investoren bedeutet das Risikominimierung und zugleich ein breiteres Produktangebot. Für Nutzer heißt es: mehr Wahlfreiheit und Flexibilität im Bestand.
Fazit
New Work ist weder ein Raumkonzept noch ein Marketing-Trend, sondern eine Haltung. Sie fordert, Arbeitswelten an die Bedürfnisse der Mitarbeitenden auszurichten – und diese gehen weit über das Angebot von flexiblen Flächen hinaus. Die Kunst liegt darin, Qualität und Flexibilität miteinander zu verbinden, ohne dabei die ökonomische Realität aus den Augen zu verlieren. New Work ist dann gelungen, wenn niemand mehr darüber diskutieren muss.
Autor: Carl Jonas Schippel, Managing Partner VIVIT Group
Carl Jonas Schippel ist Managing Partner und Gründer der VIVIT Group. Nach Stationen in der institutionellen Immobilienwirtschaft, u. a. bei BNP Paribas, entschied er sich 2019 für den Aufbau eines eigenen Unternehmens – mit dem Anspruch, der Immobilienwelt mehr Haltung zu geben und urbane Werte konsequent vom Stadtraum her zu denken.