Brüssel (pm) – Die Kommission hat heute das Gesetz über erschwinglichen Wohnraum vorgeschlagen, um die Mitgliedstaaten und Städte dabei zu unterstützen, die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum in Gebieten mit dem größten Druck anzugehen. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist zu einem der dringendsten Anliegen der Europäer geworden. Laut der jüngsten Eurobarometer-Umfrage betrachten mehr als 50 % der Stadtbewohner Wohnraum als ein unmittelbares und dringendes Problem, in dem sie leben. Der heutige Vorschlag trägt dazu bei, diese Bedenken auszuräumen. Die Wohnungskrise schwächt auch unsere Wettbewerbsfähigkeit, indem sie die Arbeitskräfte- und Bildungsmobilität einschränkt. Daher ist es wichtig, sich damit zu befassen.
In einigen Städten und beliebten touristischen Destinationen, in denen der Druck auf den Wohnungsbau am stärksten ist, kann die zunehmende Nutzung von Wohnraum für andere Zwecke als den Hauptwohnsitz die lokale Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit erhöhen. Das Affordable Housing Act reagiert auf diese stark lokalisierten Bedenken. Sie gibt den Behörden die Rechtssicherheit, wenn sie sich aufgrund lokaler Besonderheiten für ein Tätigwerden im Rahmen des EU-Rechts entscheiden.
Einige Mitgliedstaaten haben bereits Maßnahmen ergriffen, um diesen Druck abzubauen, standen jedoch vor rechtlichen Herausforderungen hinsichtlich der Vereinbarkeit mit dem EU-Recht. Das Gesetz über erschwinglichen Wohnraum schafft Klarheit und Vorhersehbarkeit und entspricht dem Wunsch der Mitgliedstaaten und Gemeinden nach mehr Rechtssicherheit darüber, wie sie im Zusammenhang mit dem EU-Binnenmarkt handeln können.
Kommissionspräsidentin Ursula von der Leyen erklärte: „Vor einem Jahr habe ich versprochen, die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Europa in Angriff zu nehmen. Heute machen wir einen Schritt in diese Richtung. Durch die Bereitstellung von mehr Klarheit und Unterstützung für lokale Behörden und Gemeinschaften, die in den lokalen Gegebenheiten verankert sind. Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum ist für so viele unserer europäischen Bürgerinnen und Bürger ein Problem. Systemrelevante Arbeiter und Studenten können es sich nicht leisten, dort zu leben, wo sie dienen und studieren. Aber vor allem geht es um Fairness. Heute liefern wir für alle Europäerinnen und Europäer „.
Rechtssicherheit für Behörden zum Schutz der Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum
Das Gesetz über erschwinglichen Wohnraum bietet den ersten gemeinsamen europäischen Rahmen für die Bewertung von wohnungsbezogenen Maßnahmen mit Auswirkungen auf den Binnenmarkt. Sie überlässt die Entscheidung darüber, ob und welche Maßnahmen zu ergreifen sind, den zuständigen Behörden. Die wohnungspolitischen Entscheidungen bleiben auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene.
Das Gesetz soll den Behörden, wenn sie sich für Maßnahmen in Bereichen mit Wohnungsnot entscheiden, Rechtsklarheit verschaffen und gleichzeitig den Binnenmarkt schützen und das Subsidiaritätsprinzip uneingeschränkt wahren.
Die neuen Vorschriften sollen den zuständigen Behörden dabei helfen, „Gebiete mit Wohnungsstress“anhand einer gemeinsamen Methodik zu ermitteln. Wenn die Behörden beschließen, die Nutzung von Wohnraum, beispielsweise für Kurzzeitmieten oder leerstehende Wohnungen, einzuschränken, müssen sie nachweisen, dass dies zum lokalen Wohnungsdruck beiträgt, und sicherstellen, dass alle Maßnahmen zielgerichtet, notwendig und verhältnismäßig sind.
Was Kurzzeitmieten betrifft, so muss jede Maßnahme auf Tätigkeiten ausgerichtet sein, die den für eine langfristige Nutzung verfügbaren Wohnungsbestandverringern, insbesondere wenn ihr Umfang, ihre Häufigkeit oder ihr kommerzieller Charakter den Wohnungsdruck verschlimmern. Vor der Einführung von Beschränkungen müssen die Behörden auch nachweisen, dass die kurzfristige Vermietung seit mindestens drei Jahren erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Erschwinglichkeit oder Verfügbarkeit von Wohnraum hat und dass weniger restriktive Maßnahmen nicht gleichermaßen wirksam wären. Sie müssen die EU-Verordnung über die kurzfristige Vermietung von Unterkünften anwenden und durchsetzen, einschließlich ihrer Registrierungspflichten und der Entfernung oder Deaktivierung von Einträgen, die ihnen nicht entsprechen, und, soweit verfügbar, die gemäß der genannten Verordnung erhobenen Daten zur Unterstützung ihrer Bewertung verwenden.
Kurzzeitmieten sind nicht die einzige Form der nicht-primären Nutzung von Wohnraum, die den Wohnungsdruck verschärfen kann. Die Behörden ergreifen auch Maßnahmen, die sich auf den Erwerb oder die Nutzung von Wohnimmobilien auswirken, z. B. zur Bewältigung von Zweitwohnungen oder längeren Leerständen. Das Gesetz über erschwinglichen Wohnraum bietet auch einen klareren Rahmen für solche Maßnahmen. Das Gesetz schützt Rechtssicherheit und berechtigtes Vertrauen: Bedingungen im Zusammenhang mit dem Erwerb können nicht rückwirkend gelten, es müssen geeignete Übergangsregelungen vorgesehen werden, und bei Maßnahmen zur Bewältigung langfristiger Leerstände sollten gerechtfertigte Zeiten der Nichtbeschäftigung berücksichtigt werden.
Für Anwohner in Gebieten, die unter Druck stehen, ist das Ziel, dass die vor Ort ergriffenen Maßnahmen zielgerichteter sind, besser durch Fakten gestützt und im Laufe der Zeit überprüft werden und dass sie von Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnungsangebots begleitet werden. Investoren und Immobilieneigentümer, die auf mehreren lokalen Märkten tätig sind, werden von mehr Klarheit über den EU-Rechtsrahmen profitieren.
Dem Vorschlag liegt eine Empfehlung zur Erschwinglichkeit und zum Angebot von Wohnraum in Gebieten mit Wohnungsnot bei. Sie unterstützt die Behörden in ihren Bemühungen, das Wohnungsangebot in den Gebieten zu erhöhen, in denen es am dringendsten benötigt wird, unter anderem durch eine schnellere Planung und Genehmigung von Neubauten, die Renovierung und Umwidmung von Gebäuden und die Erleichterung von Investitionen. Die Behörden werden ferner aufgefordert, diese Bemühungen zu konzentrieren, um das Wohnungsangebot durch Pläne zur Beschleunigung des Wohnungsbaus zu erhöhen. Gemeinsam helfen der Legislativvorschlag und die Empfehlung den Behörden, die Erschwinglichkeit und Verfügbarkeit von Wohnraum zu erhalten und gleichzeitig die zusätzliche Wohnraumversorgung zu beschleunigen, die die EU benötigt. Das Gesetz ist neben den neuen Vorschriften für staatliche Beihilfen für erschwinglichen Wohnraum und der Europäischen Strategie für den Wohnungsbau ein Bestandteil des Europäischen Plans für erschwinglichen Wohnraum.
Nächste Schritte
Der Legislativvorschlag wird nun im Rahmen des ordentlichen Gesetzgebungsverfahrens an das Europäische Parlament und den Rat weitergeleitet. Parallel dazu wird die Kommission weiterhin eng mit den Mitgliedstaaten und allen einschlägigen Interessenträgern zusammenarbeiten, um den europäischen Plan für erschwinglichen Wohnraum umzusetzen.
Quelle: Europäische Kommission (https://ec.europa.eu/commission/presscorner/detail/de/ip_26_1792)
Kommentare
EU-Rechtsakt für erschwinglichen Wohnraum: ZIA sieht neue EU-Kriterien kritisch und fordert stärkeren Fokus auf mehr Wohnungsangebot
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt, dass die die Europäische Kommission mit dem heute vorgestellten Vorschlag für einen Rechtsakt für erschwinglichen Wohnraum (sog. „Affordable Housing Act“) Rechtssicherheit für Unternehmen und staatliche Stellen schaffen möchte. Der Vorschlag setzt jedoch an den falschen Stellschrauben an.
Die Wohnraumkrise in Europa ist vor allem ein Angebotsproblem. Einer anhaltend starken Nachfrage steht in zahlreichen europäischen Regionen ein strukturell zu geringes Wohnungsangebot gegenüber. Eine nachhaltige Lösung dieser Herausforderung setzt voraus, dass die Rahmenbedingungen für Investitionen verbessert, neue Baukapazitäten erschlossen und vorhandene Bestände effizienter genutzt werden. Künftige Maßnahmen auf europäischer Ebene sollten sich daran messen lassen, ob sie bestehende Investitionshemmnisse beseitigen und tatsächlich zu einer Ausweitung des Wohnungsangebots beitragen. Der „Affordable Housing Act“ schafft eine neue rechtliche Grundlage für Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietungen und die Einschränkung des Erwerbs oder der Nutzung von Grund und Boden sowie Wohnimmobilien, die nicht dem Hauptsitz dienen. Kurzzeitvermietungen machen jedoch in vielen Märkten nur einen begrenzten Anteil am Wohnungsbestand aus und können daher nicht als Hauptursache der Wohnraumknappheit betrachtet werden.
Zudem sieht der ZIA die Einführung einer neuen EU-Definition für angespannte Wohnungsmärkte kritisch. Die vorgeschlagenen Kriterien, vor allem das Verhältnis von Immobilienpreis zum Einkommen, wird in Deutschland in der Verwaltungspraxis kaum angewandt und bildet kein vollständiges Bild ab. Auch die übrigen Vorgaben bleiben weitestgehend vage.
ZIA-Präsidentin Iris Schöberl betont: „Neue, zusätzliche Vorgaben auf EU-Ebene dürfen nicht zu einem Dickicht von weiterer Regulierung führen. Auch dürfen bestehende Vorgaben der Länder und des Bundes durch EU-Vorgaben weder ausgehebelt noch dupliziert werden. Wir sind vor allem über die neuen EU-Regeln irritiert, die Maßnahmen zur Regulierung von Grund und Boden erleichtern. Markteingriffe zur Nutzung von Eigentum sollten immer als Ultima Ratio und verhältnismäßig erfolgen.“
Gemeinsam mit dem Affordable Housing Act veröffentlichte die Kommission eine nicht-bindende Empfehlung an die Mitgliedstaaten. In dieser schlägt die Kommission weitere Maßnahmen zur Verbesserung der Wohnsituation vor. So sollen die Staaten dem Bau von bezahlbarem Wohnraum in Regionen mit Wohnungsmangel gezielt Vorrang einräumen. Darüber hinaus sollen lokale Behörden die Genehmigung von Gebäuderenovierungen sowie die Umwidmung von Bürogebäuden zu Wohngebäuden im Schnellverfahren ermöglichen.
“Es ist gut, dass die Europäische Kommission in der gemeinsam mit dem Affordable Housing Act veröffentlichten Empfehlung auch Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsangebots vorschlägt.
Aus ZIA-Sicht muss es eine “Fastlane” für den gesamten Wohnungsbau geben und nicht nur für bestimmte Wohnungssegmente. Deswegen müssen angebotsseitige Maßnahmen wie das Housing Simplification Package mit Nachdruck vorangetrieben werden“ so Schöberl. Insgesamt reicht die Empfehlung aus Sicht des ZIA bei weitem nicht aus, um das Problem zu adressieren.
Entlastung muss auch auf der Finanzierungsseite gezielt angegangen werden, wo zu hohe Kapitalpuffer und Risikoaufschläge Kredite unnötig verteuern und die Wettbewerbsfähigkeit der Banken im internationalen Vergleich einschränken.
Nun sind das Europäische Parlament und die Mitgliedstaaten am Zug, den Vorschlag der Europäischen Kommission weiterzuentwickeln. Der ZIA steht der Politik dabei als konstruktiver Ansprechpartner zur Verfügung.
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Quelle: Der Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA)