Frankfurt am Main (pm) – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei ist im ersten Quartal 2023 durch unverändert sehr zurückhaltende Marktaktivitäten geprägt gewesen. So ist ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 82.800 Quadratmeter erfasst worden. Damit zählt es zu den schwächeren Quartalen der letzten Jahre. „Ein schlechteres Ergebnis gab es zuletzt in den ersten beiden Quartalen 2020 sowie im ersten Quartal 2021. In diesen Zeiträumen wurde das Marktgeschehen allerdings durch Corona sowie Lockdowns zur Eindämmung der Pandemie stark beeinflusst. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das aktuelle Resultat eine Abnahme von knapp 20 Prozent. Damit sind auch der mittelfristige 5-Jahresdurchschnitt sowie der langfristige 10-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale um rund 13 Prozent deutlich unterboten worden“, erläutert Barbara T. Lewandowicz, Geschäftsführerin von NAI apollo.
Damit einhergehend befindet sich auch die Anzahl der Abschlüsse auf einem niedrigen Niveau: in den ersten drei Monaten 2023 sind 105 Deals erfasst worden. Dies sind knapp 17 Prozent weniger als im Quartalsdurchschnitt des vorangegangenen Jahres. „Die wirtschaftliche Gesamtsituation ist nach wie herausfordernd, doch sehen wir Anzeichen für Verbesserungen am Markt. Das schlechte Ergebnis ist sicherlich zum Teil der weiterhin bestehenden Unsicherheit geschuldet. Ein weiterer Grund ist die Zeitverzögerung bei großflächigen Anmietungen. Da Mietgesuche teilweise in der zweiten Jahreshälfte 2022 in Frage gestellt wurden, sehen wir heute weiterhin ein geringes Umsatzgeschehen. Allerdings steigt die Anzahl an Flächengesuchen im Markt, vor allem auch im großflächigen Bereich. Aufgrund dessen rechnen wir im weiteren Jahresverlauf 2023 mit einer Umsatzbelebung“, so Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo.
Das Volumen an Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung in den vergangenen drei Monaten ist moderat. So sind im ersten Quartal rund 13.600 Quadratmeter erfasst worden. Damit liegt dieses Volumen nahezu 80 Prozent unter dem Vorjahreswert.
Fehlende Großabschlüsse wirken sich deutlich auf Ergebnis aus
Hinsichtlich der verschiedenen Größencluster spiegelt sich der schwache Jahresstart 2023 auf dem Frankfurter Büromarkt schwerpunktmäßig in drei Größenklassen wider. So liegt das Segment der kleineren Abschlüsse unterhalb der 1.000 Quadratmeter-Marke mit 31.900 m² auf dem niedrigen Vorjahresniveau, während es im Cluster 1.000 bis 2.500 Quadratmeter um 37,3 Prozent auf 12.900 Quadratmeter gesunken ist. Großdeals oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Schwelle fehlen gänzlich. In den Segmenten von 2.501 bis 5.000 Quadratmetern sowie von 5.001 bis 10.000 Quadratmeter konnten im Jahresvergleich Zuwächse verzeichnet werden. „Im weiteren Jahresverlauf dürften wieder vermehrt Abschlüsse oberhalb der 5.000 Quadratmeter-Marke erfasst werden, da sich einige Prozesse auf der Zielgeraden befinden“, so Preuße.
„Die größte Anmietung der ersten drei Monate 2023 erfolgte am Ende des Quartals mit annähernd 10.000 Quadratmetern durch Universal Investment in dem Neubau Timber Pioneer in der Europa-Allee. Darauf folgt ein Abschluss in der Breitlacher Straße 92 über rund 9.100 Quadratmeter durch die öffentliche Hand, der ebenfalls noch kurz vor dem Quartalswechsel finalisiert werden konnte. Platz drei nimmt das Kreativzentrum Massif Central ein, das rund 5.800 Quadratmeter Bürofläche im Bethmannhof beziehen wird“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo.
Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen stärkste Branche
Zum Jahresbeginn 2023 zeigen sich die „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ trotz der aktuellen Krisenstimmung weiterhin als stärkste Branche und erreichen einen Umsatz von 19.000 Quadratmetern. Allerdings haben hierzu weniger der Bankensektor als vielmehr die Finanzdienstleister beigetragen. Die Gruppe der „öffentlichen Einrichtungen“ verbuchen ein Volumen in Höhe von 11.900 Quadratmetern. Es folgen „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit 11.800 Quadratmetern sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 7.100 Quadratmetern.
Aufgrund von Anmietungen u.a. im FOUR FRANKFURT sowie im GLOBAL TOWER weist die „Bankenlage“ innerhalb des Frankfurter Büromarktgebiets den höchsten Umsatz auf. Hier sind 12.800 Quadratmeter erfasst worden. Der Teilmarkt „Messe/Europaviertel“ belegt mit 11.000 Quadratmetern dank des größten Abschlusses des Quartals den zweiten Platz. Dahinter reihen sich der Bereich Flughafen mit 10.000 Quadratmeter sowie Rödelheim mit 9.400 Quadratmeter ein.
Neubauanmietungen lassen Mietniveau steigen
Die anhaltende Fokussierung der Nutzer auf moderne, flexibel nutzbare, zugleich nachhaltige und damit höherpreisige Flächen, was derzeit hauptsächlich durch Neubauflächen erfüllt werden kann, hat das Mietniveau in der Mainmetropole weiter ansteigen lassen. So beträgt die Durchschnittsmiete mittlerweile 24,70 €/Quadratmeter, womit diese innerhalb der letzten 12 Monate um 2,10 €/Quadratmeter bzw. um 9,3 Prozent angestiegen ist. Die Spitzenmiete hat im Vorjahresvergleich um 2,2 Prozent auf 46,00 €/Quadratmeter zugenommen. „Gegenüber dem Jahresende 2022 ist diese aber im Gegensatz zum Durchschnitt nicht erneut gestiegen. Derzeit in Verhandlung befindliche Anmietungen in Projektierungen deuten auf einen weiteren Anstieg des Mietniveaus in den nächsten Quartalen hin“, so Preuße.
Der Büroflächenbestand beläuft sich zum Ende des ersten Quartals 2023 auf 11,55 Mio. Quadratmeter. Das Nettoflächenwachstum von 0,2 Prozent innerhalb der letzten drei Monate ist auf Fertigstellungen mit insgesamt 22.200 Quadratmetern zurückzuführen – beispielsweise genannt sei das Objekt „Oststern-West“ mit 7.700 Quadratmetern Bürofläche an der Hanauer Landstraße. Im Gesamtjahr 2023 ist mit der Fertigstellung von insgesamt rund 128.000 Quadratmetern zu rechnen. Die Vorvermietungsquote beträgt dabei 40 Prozent. Im Jahr 2024 werden aller Voraussicht nach weitere 228.000 Quadratmeter Bürofläche auf den Markt kommen. „ESG-konforme und zertifizierte Neubauflächen werden auch in den nächsten Quartalen in der Gunst der Nutzer ganz oben stehen, insbesondere wenn die Mikrolage stimmt und damit Anziehungskraft ausgestrahlt wird. Dies ist nicht nur aus Imagegründen für die Nutzer wichtig, sondern auch für die Mitarbeiterbindung von hoher Bedeutung“, ordnet Kanzler das Projektentwicklungsgeschehen ein.
Leerstand bei 7,9 Prozent
Der Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt hat im ersten Quartal 2023 zugenommen. So beträgt der marktaktive Leerstand – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – zum Stand 31.03.2023 rund 909.000 Quadratmeter. Die derzeitige Leerstandsquote beträgt damit 7,9 Prozent. Damit hat der Leerstand innerhalb der letzten drei Monate um rund 45.000 Quadratmeter bzw. 0,4 Prozentpunkte zugelegt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist die Quote entsprechend um 0,7 Prozentpunkte gesunken.
Moderate Umsatzbelebung erwartet
Der Frankfurter Büromarkt ist sehr schwach ins Jahr 2023 gestartet. Dies ist zu einem großen Teil der aktuellen weiterhin schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage zuzuschreiben. Parallel muss auf die noch negativere Gemengelage und ungewisseren Zukunftsaussichten aus dem zweiten Halbjahr 2022 hingewiesen werden, die sich auf das aktuelle Umsatzgeschehen ausgewirkt haben. Die im letzten Jahr noch prognostizierte Rezession für 2023 bleibt nach aktuellen Berechnungen vermutlich aus. Dies hebt die Grundstimmung der Marktbeteiligten. Dementsprechend sind Großgesuche im Markt, von denen auch einige in nächster Zeit zum Abschluss kommen werden. Die beiden jüngst zum Quartalswechsel erfolgten Großabschlüsse können hierfür als Beleg herangezogen werden.
„Die Bedeutung der Flächenqualität steht nachfrageseitig im Vordergrund. Das Gros der Nutzer präferiert zentrale und repräsentative Büroflächen, die gleichzeitig den Anforderungen an moderne Bürokonzepte gerecht werden sowie ESG-Anforderungen erfüllen und damit den CO2-Abdruck der Nutzer minimieren“, so Lewandowicz. Damit einhergehend dürften sich Nutzer primär für Neubauten, Projektierungen oder umfassende Sanierungen entscheiden, was sich in einen zusätzlichen Mietpreisanstieg widerspiegeln wird. Gleichzeitig werden Flächeneinsparungen bei Abschlüssen sowie noch vakante Flächen bei Fertigstellungen den Leerstandsanstieg im weiteren Jahresverlauf 2023 fortsetzen lassen.
Pressemitteilung: NAI apollo
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