Hamburg (pm) – Mit der Studie „Flexibles Wohnen in Hamburg“ des Forschungsunternehmens FUB IGES Wohnen + Immobilien + Umwelt GmbH im Auftrag der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen liegt erstmals eine umfangreiche Bestandsaufnahme des möblierten und temporären Wohnens (auch: „flexibles Wohnen“) in Hamburg vor. Die Studie verdeutlicht unter anderem, dass das verfügbare Angebot flexibler Wohnformen vor allem in beliebten zentrumsnahen Stadtteilen stark zugenommen hat. Hamburg hat die besondere Bedeutung des flexiblen Wohnens vor allem in angespannten Wohnungsmärkten früh erkannt und mit gezielten Bundesratsinitiativen für eine rechtssichere Regulierung des möblierten Wohnens und der Kurzzeitvermietung den Weg für die aktuelle Gesetzesinitiative der Bundesregierung geebnet. Mit den mietrechtlichen Regulierungen sollen insbesondere junge und einkommensschwächere Haushalte vor unzumutbar hohen Mietbelastungen geschützt werden.
Das gesamte Segment des „Flexiblen Wohnens“, das von der kurzfristigen Untervermietung zu touristischen Zwecken bis zu sogenannten Serviced Apartments reicht, hat nicht nur in der öffentlichen Wahrnehmung stark an Bedeutung gewonnen. Lag der Anteil „Flexiblen Wohnens“ an den öffentlich inserierten Angeboten für Hamburg im Jahr 2014 noch bei 3,5 Prozent, stieg er bis zum Jahr 2023 auf 17,9 Prozent an. Mit diesem Anstieg liegt Hamburg als Metropole noch über dem bundesweiten Durchschnitt, bei dem sich der Anteil auf Immobilienportalen im selben Zeitraum von 3,7 Prozent auf 11,9 Prozent steigerte. Besonders in attraktiven zentrumsnahen Wohnlagen, die vor allem bei jungen Menschen mit geringem Einkommen – etwa in der Studien- oder Ausbildungsphase – beliebt sind, stieg der Anteil der Inserate für möblierte Mietwohnungen 2023 auf nahezu 30 Prozent, so in Eimsbüttel mit 29 Prozent, St. Pauli mit 27 Prozent oder Rotherbaum mit 25 Prozent.
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „Möbliertes Wohnen, temporäres Wohnen – Studierende und Auszubildende, die in beliebten Stadtteilen wie Eimsbüttel oder St. Pauli eine Wohnung suchen, kommen an den vielen entsprechenden Angeboten kaum noch vorbei. Unsere Studie ist die erste ihrer Art in Deutschland. Sie zeigt unter anderem, dass diese Angebote nicht grundsätzlich schlecht sind. Im Gegenteil: es gibt einen Bedarf an flexiblen Wohnformen. Doch es sind vor allem die teils sehr hohen Mieten, die an der Mietpreisbremse vorbei zustande kommen und die dafür sorgen, dass viele Angebote zu hohen Belastungen für viele – insbesondere jüngere – Wohnungssuchende führen. Das bisherige Mietrecht hat hier offensichtlich Lücken, die von einigen Anbietern gerade im Hinblick auf junge Wohnungssuchende ausgenutzt werden können. Daher unterstützen wir die aktuelle Gesetzesinitiative der Bundesregierung zu möblierten Wohnungen und Kurzzeitmietverträgen. Um die Umgehungen der Mietpreisbremse zu verhindern, soll endlich fair und transparent geregelt sein, was erlaubt ist und was nicht – das war und ist auch eine zentrale Forderung unserer bisherigen Bundesratsinitiativen zu dem Thema.“
Die entsprechenden Angebote konzentrieren sich in Hamburg vor allem auf zentrale und verkehrlich gut angebundene Stadtteile. Hier können laut Studienergebnis flexible Wohnformen für bestimmte Zielgruppen wie Berufspendlerinnen und Berufspendler, Studierende oder Menschen in Übergangssituationen sogar eine wichtige Ergänzung zum klassischen Wohnungsmarkt darstellen, sofern sich die Mieten in einem vertretbaren Rahmen bewegen. Die Studie unterstreicht daher die Notwendigkeit einer klaren rechtlichen Eingrenzung. Die Komplexität und die Angebotsvielfalt innerhalb des Segments „Flexibles Wohnen“ schaffen Möglichkeiten, bestehende Vorschriften zum Mieterschutz wie die Mietpreisbremse zu umgehen, und erfordern eine verbesserte Regulierung.
Die Freie und Hansestadt Hamburg hat sich mit ihren bisherigen Bundesratsinitiativen nachdrücklich für eine rechtssichere und wirksame Regulierung des möblierten Wohnens und der Kurzzeitvermietungen eingesetzt und auf Bundesebene einen wichtigen Vorstoß unternommen. Mit der Verabschiedung des Mietrecht-II-Pakets hat die Bundesregierung in der vergangenen Woche nun zentrale Verbesserungen für Mieterinnen und Mieter auf den Weg gebracht, mit dem Ziel, steigenden Mieten wirksam zu begegnen und für mehr Transparenz und Fairness auf dem Wohnungsmarkt zu sorgen.
Für Kurzzeitmietverträge soll es künftig erstmals eine fixe gesetzliche Höchstgrenze geben. Sie sollen für maximal sechs Monate abgeschlossen und nur unter bestimmten Voraussetzungen auf insgesamt 8 Monate verlängert werden können. Damit soll die Durchsetzung der Mietpreisbremse effektiviert werden, denn Kurzzeitmietverträge sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Auch künftig soll der Abschluss von Kurzzeitmietverträgen nur möglich sein, wenn ein besonderer Anlass für die Kurzzeitvermietung beim Haupt-Mietenden vorliegt. Auch für die Vermietung von möbliertem Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten sollen neue Regeln geschaffen werden. Vermieterinnen und Vermieter sollen den Zuschlag für Möbel gesondert ausweisen müssen. Der Zuschlag muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren und angemessen sein. Für voll möblierte Wohnungen soll eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete angesetzt werden können. Die Neuerungen sollen die Effektivität der Mietpreisbremse erhöhen. Derzeit ist es bei der Vermietung von möblierten Wohnungen regelmäßig schwierig zu bestimmen, ob die Vorgaben der Mietpreisbremse eingehalten werden.
Die Studie zeigt aber auch, dass die hohe Sichtbarkeit möblierter Angebote auf Online-Portalen und die damit verbundene öffentliche Wahrnehmung nicht den tatsächlichen Anteil dieser Wohnform auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt widerspiegeln. Einerseits ist die Inserierung klassischer Mietwohnungen auf den Online-Portalen rückläufig. Andererseits führen die hohe Fluktuation und daraus resultierende häufige Inserierung der einzelnen Mietobjekte „Flexiblen Wohnens“ dazu, dass das Segment in den Angebotsstatistiken stark überrepräsentiert ist und sich daraus keine Erhöhung des tatsächlichen Anteils ableiten lässt und es keine großflächige Umwandlung von klassischen Mietwohnungen in möbliertes, temporäres Wohnen in Hamburg gibt. Entsprechend liegen die Angebote in den entsprechenden Stadtteilen im Durchschnitt bei etwa einem Prozent der Wohnungen des gesamten Bestands. Den höchsten Anteil (im Jahr 2024) weist der Stadtteil Rotherbaum mit 1,3 Prozent auf, gefolgt von Eimsbüttel mit 1,2 Prozent, Uhlenhorst mit 1,1 Prozent und St. Pauli mit 0,9 Prozent.
Die Studie „Flexibles Wohnen in Hamburg“ finden Sie unter folgendem Link: https://suche.transparenz.hamburg.de/dataset/studie-flexibles-wohnen
Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen