München (pm) – Ein wichtiger Meilenstein für eine großflächige und besonders nachhaltige Quartiersentwicklung wurde am Mittwoch, den 8. März 2023 im Planungsausschuss des Münchner Stadtrates erreicht. Durch das Votum des Billigungsbeschlusses mit großer Mehrheit steht der formellen Offenlegung des Bebauungsplanes für den so dringend benötigten Wohnraum nichts mehr im Wege. Das geplante Wohnquartier in Untermenzing soll mit ca. 1.300 Wohnungen sowie ergänzenden sozialen und gewerblichen Flächen ein lebendiges, nachhaltiges und grünes Quartier für rund 3.000 Bewohner*innen werden.
Entsprechend zufrieden zeigte sich Stadtbaurätin Prof. Dr. (Univ. Florenz) Elisabeth Merk mit dem Ergebnis: „Ich freue mich, dass der Münchner Stadtrat mit dem Beschluss einen entscheidenden Schritt für die städtebauliche Entwicklung des Kirschgeländes in Untermenzing gesetzt hat – für ein neues Zuhause für rund 3.000 Menschen. Ein hochversiegeltes Gewerbegebiet wird zu einem lebendigen, klimafreundlichen Wohnquartier und attraktiven Stadtteilzentrum mit allem, was an Infrastruktur dazu gehört“, so Stadtbaurätin Merk.
Das „Kirschgelände“ auf dem Grundstück des ehemaligen Dampfsägewerks Theodor Kirsch & Söhne in Untermenzing gehört aktuell zu den größten Quartiersentwicklungen in München. Ziel ist es, auf der derzeit zu 100 Prozent versiegelten Fläche eines in die Jahre gekommenen Logistik- und Gewerbestandortes ein lebendiges und nachhaltiges Wohnquartier mit viel Grün zu schaffen. Neben den 126.000 m² Geschossfläche, die weitestgehend in Holzhybridbauweise errichtet werden sollen, entstehen 3,6 Hektar allgemeiner Grün- und Freiflächen sowie ein öffentlicher Park auf rund 2,4 Hektar. Mit dem Billigungsbeschluss vom 8. März 2023 erreicht das Projekt den letzten Meilenstein vor dem Satzungsbeschluss, der für Ende 2023 erwartet wird.
Für Wolfgang Bogner, Geschäftsführer der ECKPFEILER Immobilien Gruppe GmbH, ist es ein besonderer Tag. Die Konzeption des Quartiers begann der Experte für Konversionsflächen vor sieben Jahren. „Lebendig, nachhaltig und grün. Das war von Beginn an unsere Vision für die Neuentwicklung des Kirschgeländes in München-Untermenzing. Dabei liegt uns besonders am Herzen, ein Quartier zu schaffen, das sich in die Nachbarschaft integriert und den zukünftigen Bewohnern eine hohe Lebensqualität bietet. Dank der intensiven Nutzungsmischung und den vielfältigen Angeboten, entsteht ein lebendiges Quartier mit starkem Charakter“, betont Wolfgang Bogner, der das Areal mit ECKPFEILER mit einem wesentlichen Anteil auch langfristig im Bestand halten wird.
Im Sinne einer möglichst guten Durchmischung sieht das Konzept Wohnungen unterschiedlicher Größen für verschiedene Einkommens-, Nutzer- und Altersgruppen vor. 40 Prozent der Flächen kommen dem geförderten Wohnungsbau zugute. In die Wohnbebauung integriert sind außerdem vier Kindertagesstätten und eine dreizügige Grundschule mit Sportanlagen. Am Quartiersplatz entstehen Einzelhandelsflächen für die Nahversorgung und Gastronomie – ein Anwohnertreff soll zum nachbarschaftlichen Miteinander und zur Lebendigkeit im Quartier beitragen.
Weg mit dem Schwerlastverkehr, her mit dem Radverkehr
Das Gewerbegebiet wird heute vorrangig von Logistikunternehmen genutzt, die viel Schwerlastverkehr in die Wohnstraßen ziehen. Darüber hinaus pendelten bisher viele Angestellte täglich zu ihren Jobs auf dem Areal. Mit Entstehung des neuen Wohnquartiers wird vor allem der bisherige Schwerlastverkehr verschwinden.
Das neue Viertel wird mit der leicht geschwungenen, neu gestalteten, Elly-Staegmeyr-Straße erschlossen. Über sie gelangt man neben der Kirschstraße am westlichen Quartiersrand zu den Tiefgaragen-Einfahrten. Alle übrigen Bereiche des Viertels können Bewohnerinnen und Besucherinnen über neu geschaffene Rad- und Fußwege erreichen.
Auch für weitere Fahrten wird der Radverkehr gestärkt: So wird der Radweg entlang der Gleise in Richtung Innenstadt um mehr als einen Kilometer durch einen gut ausgebauten und breiten Radweg verlängert und eine schnelle Verbindung zu den nahegelegenen S-Bahn-Stationen Allach und Untermenzing geschaffen.
Wenn es um den Transport von Kindern oder Einkäufen geht, warten Lastenfahrräder an Mobilitätshotspots auf Nutzerinnen. Sollte doch mal ein Auto gebraucht werden, stehen auch dafür Sharing-Angebote zur Verfügung. Die emissionsarmen Fahrzeuge können per App von den Quartiersbewohnerinnen als auch von allen Nachbar*innen aus Untermenzing genutzt werden.
Städtebauliche Planung schafft Platz für Landschaftspark
Als Grundlage für das Bebauungsplanverfahren lobte die ECKPFEILER Immobilien Gruppe im Jahr 2020 mit der Landeshauptstadt München einen städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerb aus. Der Sieger-Entwurf der Planungsgemeinschaft Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht mit Keller Damm Kollegen überzeugte insbesondere durch die intelligente Gebäude-Staffelung und den sich daraus ergebenden 24.000 m² großen Landschaftspark als grünes Naturidyll in Untermenzing.
„Unser städtebaulicher Entwurf soll die Qualitäten des öffentlichen Raumes stärken und attraktive Aufenthaltsorte für die Menschen schaffen”, erklärt Architektin Rita Ahlers vom Büro Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht. „Wir setzen dabei auf eine Höhenstaffelung, die zwischen den Höhen der umgebenden Bebauung und neun Ebenen in der Quartiersmitte variiert. Die kompakt angeordneten Baukörper schaffen einerseits eine lebendige Dichte am Quartiersplatz und ermöglichen es, einen großen zusammenhängenden Landschaftspark anzulegen”, so Rita Ahlers.
Durch die differenzierte Höhenstaffelung der Gebäude, die an der Grundstücksgrenze abfällt, entsteht ein fließender Übergang zu den Ein- und Mehrfamilienhäusern der Nachbarschaft. Durch so genannte Punkthäuser im südwestlichen Grundstücksbereich fügt sich das neue Quartier harmonisch in das bestehende Stadtbild ein. Sie nehmen die architektonische Struktur der umliegenden Einfamilienhäuser auf und halten ausreichend Abstand zu ihnen. Der mittlere Bereich ist dem öffentlichen Landschaftspark vorbehalten, während im südlichen Teil ein zentraler Stadtgarten mit Gastronomie, Bewohnertreff und Einzelhandel sowie eine neue Bushaltestelle vorgesehen sind.
Auf dem Weg zum klimaneutralen Quartier – DGNB-Zertifikat angestrebt
Mit der neuen Entwicklung entstehen nach den Entwürfen des Landschaftsarchitekten Franz Damm von uniola neben dem öffentlichen Park insgesamt Grün- und Freiflächen von rund 60.000 m². Insgesamt werden auf dem Areal 400 neue Bäume gepflanzt – die Kirschbäume am Quartiersplatz werden im Frühling für einen besonderen Charakter sorgen.
Neben der Verbesserung der Aufenthaltsqualität hat das neue Grün vor allem das Ziel, das Mikroklima deutlich zu verbessern. Die umfassende Entsiegelung des heutigen Beton-, Stein- und Asphaltbodens sowie die zukünftige massive Begrünung können nach den Berechnungen der Planungsbüros in heißen Sommern zu einer angenehmen Abkühlung führen.
„Uns war bei der Planung wichtig, grüne Aufenthaltsorte für alle Altersgruppen zu schaffen. Begrünte Dachterrassen und Innenhöfe schaffen zusätzlich Rückzugsräume für die Bewohnerinnen und Bewohner. Das Areal wird viel Raum für Biodiversität bieten, an dem sich Flora und Fauna wieder entfalten können. Unter dem Aspekt anstehender Klimaveränderungen wird unter dem Aspekt des so genannten Schwammstadt-Prinzips Regenwasser aufgenommen und gespeichert“, führt Franz Damm, von uniola, Büro für Landschaftsarchitektur und Stadtplanung aus.
Im Sinne eines möglichst geringen CO²-Verbrauchs durch Einsparung von Beton werden die Gebäude überwiegend in Holzhybrid-Bauweise erstellt. „Das Quartier wird in Bezug auf die Energieversorgung besonders nachhaltig geplant. Durch die Kombination von Grundwassernutzung, Wärmepumpen und Photovoltaik schaffen wir ein ökologisches und zugleich wirtschaftliches System, das den künftigen Mieterinnen und Mietern bezahlbare Energiekosten ermöglicht”, so Wolfgang Bogner von ECKPFEILER. Die Immobilien Gruppe strebt eine DGNB-Quartierszertifizierung an.
Die Vermeidung von Emissionen wird bereits beim Abbruch streng beachtet. Nach den Maßgaben des zirkulären Bauens werden die Bestandsgebäude vor dem Abriss auf verwertbare Materialien geprüft. Wenn der Abbruchbagger kommt, wird durch innovative Verfahren ein Teil des Materials der Kreislaufwirtschaft zugeführt und ein Teil für Recyclingbeton verwendet. Für dieses neuartige und aufwändige Verfahren im Sinne der Kreislaufwirtschaft arbeitet ECKPFEILER mit renommierten Spezialisten zusammen, die auch Gebäuderessourcenpässe für die neuen Gebäude erstellen werden.
Die nächsten Schritte: geplanter Baubeginn Anfang 2024
Mit dem Billigungsbeschluss hat der Stadtrat nun die Planungen für die Bebauung des Areals bestätigt. Anschließend erfolgt die abschließende öffentliche Auslage und voraussichtlich Ende des Jahres 2023 der Satzungsbeschluss der Landeshauptstadt München. Der Baustart des ersten Bauabschnitts ist demnach für Anfang 2024 geplant. Die Realisierung soll in insgesamt drei Bauabschnitten erfolgen.
FACTSHEET
Projektentwicklung „Kirschgelände“ in München Untermenzing
ECKDATEN
Adresse: Gewerbegebiet Kirschstraße, 80999 München / Stadtbezirk Allach-Untermenzing
Entwicklung eines Wohnquartiers
Projektentwickler: ECKPFEILER Immobilien Gruppe GmbH
Architekten: Hilmer Sattler Architekten Ahlers Albrecht Gesellschaft von Architekten mbH, München mit Keller Damm Kollegen GmbH Landschaftsarchitekten Stadtplaner, München
Grundfläche des Baugrundstücks: ca. 12 ha
MEILENSTEINE:
Einzug der ersten Bewohner: voraussichtlich ab Mitte 2026
Realisierung erfolgt voraussichtlich in drei Bauabschnitten
Satzungsbeschluss: erwartet Ende 2023
Billigungsbeschluss März 2023
Abriss der Bestandsgebäude ab Herbst 2023
Siegerentwurf im Juni 2020 gekürt
Städtebaulicher und landschaftsplanerischer Wettbewerb Oktober 2019
STANDORT + HISTORIE
Areal des früheren Dampfsägewerkes „Theodor Kirsch & Söhne“ (1895 bis 1954)
Danach als Gewerbe- und Mischgebiet genutzt – in den vergangenen
Jahrzehnten vorrangig von Logistikunternehmen
Derzeit ca. 100.000 m² GF Bestand Gewerbe
(Bestandsbaurecht ca. 160.000 m² GF Gewerbe)
Fußläufige Nahversorgung über EVER.S Einkaufzentrum und Wochenmarkt
Vielfältiges Freizeit- und Erholungsangebot in der Umgebung
Zehn Fahrminuten mit der S-Bahn zum Hauptbahnhof (Entfernung S-Bahnstation Allach 300 m oder Untermenzing 600 m)
Schnelle Anbindung per Pkw an den Mittleren Ring und die A99
Eigene Busanbindung vom Quartier mit MVG geplant
ARCHITEKTUR + WOHNEN
Geschossfläche gesamt: ca. 126.000 m²
Etwa 1.300 Wohneinheiten für ca. 3.000 Bewohner
40% geförderte Wohnraumnutzung, 60% frei finanziert
Vielfältige Wohnungsformen für diverse Einkommens-, Nutzer- und Altersgruppen
Qualitativ hochwertige Ausstattung
Nachhaltige Bauweise in EH 40
Nachhaltiges Energiekonzept / alternative Energiegewinnung
insgesamt rund 60.000 m² Grünflächen
- 24.000 m² Landschaftspark an der Kirschstraße
- Stadtgarten als Zentrum im südlichen Bereich des Quartiers mit Café und Einzelhandel
differenzierte Höhenstaffelung
individuelle Baustile und Grundrisse der Gebäude für modernen, wiedererkennbaren Charakter
SOZIALE INFRASTRUKTUR + MEHRWERTE
vier Kitas – mit insgesamt zehn Krippen- und 12 Kindergartengruppen
dreizügige Grundschule und einer Sporthalle mit Freisportanlagen
Mobilitätsstation: zentrale Verleihstation für Mobilitätsangebote (Car-Sharing, Bike-Sharing)
Gemeinschaftlich genutzte Dachterrassen
Kfz-Stellplätze in ein- bis zwei-geschossigen Tiefgaragen für Quartiersbewohner
Fahrradstellplätze in Fahrradräumen
Pressemitteilung: ECKPFEILER Immobilien Gruppe