Gastbeitrag – Der Markt für klassische Logistikimmobilien steht 2026 vor einem strukturellen Stresstest. Was lange als verlässliche Assetklasse galt, gerät zunehmend unter Druck – nicht wegen mangelnder Nachfrage, sondern aufgrund eines sich zuspitzenden Wettbewerbs um attraktive Entwicklungsflächen. Größter Flächenkonkurrent ist dabei das Rechenzentrum, insbesondere sogenannte Hyperscaler; aber auch Collocation- und Edge Rechenzentren treten verstärkt in den Wettbewerb ein. Vor dem Hintergrund politischer und regulatorischer Entwicklungen ist zudem zu erwarten, dass sicherheitsrelevante Industrieprojekte, etwa in den Bereichen Energie, kritische Versorgung oder verteidigungsnahe Produktions- und Lieferketten, an Bedeutung gewinnen und zunehmend in diesen Flächenwettbewerb eintreten. Fläche wird damit endgültig zur knappsten Ressource – mit unmittelbaren Auswirkungen auf Umsetzbarkeit, Risikoallokation und Renditeerwartungen.
Aus (kommunal-)planerischer Sicht verschärft sich der Konflikt, weil Logistikimmobilien und Rechenzentren regelmäßig im selben bauleitplanerischen Korridor angesiedelt werden. Gewerbe‑ und Industriegebiete bilden den gemeinsamen Engpass, während das erforderliche Baurecht für beide Assetklassen zunehmend über Sondergebiete durch vorhabenbezogene Bebauungspläne geschaffen werden muss. Der bauleitplanerische Abwägungsprozess ist dabei komplex. Rechenzentren punkten mit energie‑ und digitalpolitischer Relevanz sowie geringer Immissionswirkung, liefern aber kaum Beschäftigungseffekte oder Gewerbesteuer. Logistik überzeugt durch Arbeitsplätze, flexible Drittverwendbarkeit und regionale Wertschöpfung – steht jedoch wegen erhöhtem Verkehr und Lärm unter gesteigerter Rechtfertigungslast.
Zusätzlich entsteht ein ökonomisches Ungleichgewicht. Rechenzentren erzielen deutlich höhere Mietniveaus und deren Entwickler können entsprechend höhere Grundstückspreise in Kauf nehmen. Für Logistikentwicklungen verschiebt sich hierbei die Kalkulationsbasis. Nicht der Grundstückspreis allein entscheidet über Attraktivität, sondern die Frage, ob Standort, Genehmigungsfähigkeit, ESG‑Konformität und Infrastruktur langfristig tragfähige Cashflows ermöglichen. Steigende Finanzierungskosten und verschärfte Nachhaltigkeitsanforderungen verstärken diesen Effekt zusätzlich.
In der Praxis wird Projektentwicklung vor diesem Hintergrund zunehmend zu einer strategischen Strukturierungsaufgabe. Zu beobachten ist, dass erfolgreiche Marktteilnehmer aus der Logistikbranche sich vermehrt auch an die Entwicklung von Rechenzentren heranwagen und dabei auf bewährte Erfahrungswerte aus der klassischen Logistikentwicklung zurückgreifen. Diese zeigen sich insbesondere in modularen Bauweisen, flächeneffizienten Logistikkonzepten und Co‑Nutzungslösungen, die es ermöglichen, auf den zunehmenden Flächendruck flexibel zu reagieren und Nutzungskonflikte frühzeitig zu entschärfen.
Letztlich sind Konzepte erfolgsentscheidend, die Genehmigungsrisiken frühzeitig adressieren, eine belastbare bauleitplanerische Grundlage schaffen sowie Energie‑ und Netzinfrastruktur verlässlich absichern und regulatorische Risiken realistisch einschätzen. Parallel hierzu gewinnen sekundäre Standorte weiter an Bedeutung. Auf kommunaler Ebene wird dem wachsenden Nutzungsdruck zunehmend mit Steuerungsinstrumenten wie Eignungs‑ und Ausschlussgebieten oder Cluster‑Vorgaben begegnet, um Nutzungskonkurrenzen gezielt zu ordnen. Die zentrale Herausforderung bleibt, die unterschiedlichen Standortlogiken klassischer Logistiknutzungen und strategischer Infrastruktur in Einklang zu bringen und tragfähige Lösungen für einen zunehmend regulierten Flächenmarkt zu entwickeln.
Gastbeitrag verfasst von Pia Christina Kemmerer, LL.M. Eur. – Rechtsanwältin und Boris Strauch-Rötting – Partner, Rechtsanwalt und Notar
