München (pm) – Die BelForm GmbH & Co. KG, Spezialist für Micro Living und Serviced Apartments, hat gemeinsam mit Prof. Dr. Thomas Beyerle, Professor für BWL Bau & Immobilien an der Hochschule Biberach, eine empirisch fundierte Konversionsanalyse für möblierte Wohnformen vorgelegt. Die wissenschaftliche Auswertung von 128 Bestandsobjekten liefert Investoren, Bestandshaltern und Projektentwicklern eine Datenbasis dafür, welche Bestandsgebäude sich für die Konversion zu Micro Living, Serviced Apartments, Student Living oder Senior Living eignen und welche nicht. Vorgestellt wurde die Studie am 5. Mai 2026 beim New Living Expert Circle #2 von BelForm in München.
ESG: Große Lücke zwischen Anspruch und Realität
Die größte Diskrepanz der Erhebung zeigt sich bei ESG. Rund drei Viertel der Befragten messen ESG-Kriterien handlungsrelevante Bedeutung bei. Nur sieben Prozent der Objekte erfüllen die Kriterien aktuell vollständig, rund 62 Prozent melden Anpassungsbedarf.
„Diese Lücke wird die Wertentwicklung der nächsten Jahre prägen.“
Prof. Dr. Thomas Beyerle, Hochschule Biberach
Die Analyse empfiehlt, ESG-Faktoren wie Taxonomie-Assessment, CO₂-Pfad und Materialpass von Beginn an in den Business Case zu integrieren, nicht als nachgelagertes Compliance-Thema.
Gebäudegeometrie als wichtigster CAPEX-Indikator
Drei Viertel der erfassten Objekte verfügen über beidseitige Belichtung und ein Achsraster von 3,5 bis 4,5 Metern. Damit liegt ein Großteil im konversionsfreundlichen Korridor für Micro Living und Serviced Apartments: Tageslicht erreicht beide Gebäudeseiten, Grundrisse lassen sich ohne größere bauliche Eingriffe neu ordnen.
Das verbleibende Viertel mit einseitiger Belichtung und großer Gebäudetiefe erfordert hingegen strukturelle Eingriffe: Lichthöfe, Grundrissöffnungen, teilweise tragende Veränderungen. Diese Maßnahmen wirken sprunghaft auf die Baukosten. Objekte sollten geometrisch eingeordnet werden, bevor die Konzeptphase beginnt, um teure Fehler zu vermeiden.
Genehmigungsrecht: Zeitverlust mit direktem Renditebezug
Rund 42 Prozent der Befragten berichten von aufwendigen Genehmigungsprozessen aufgrund bestehender Bebauungspläne. Wer früh in die Behördenabstimmung geht, spart bei Konversionsprojekten typischerweise sechs bis zwölf Monate Time-to-Permit. Vier Hebel reduzieren die Vorlaufzeit messbar: frühe Bauvoranfrage, fundierter Schallschutznachweis, überzeugendes Mobilitätskonzept und Behörden-Sounding vor Antragstellung.
Rechenbeispiel: Bei einem mittleren Projekt mit 80 Apartments, einer Durchschnittsmiete von 900 Euro und neun Monaten Verzögerung summieren sich die entgangenen Kaltmieten auf rund 650.000 Euro. Ein konkreter Hebel, an dem Investoren und Stadtverwaltungen gleichermaßen ansetzen können.
Markt und Nachfrage
Büro- und Gewerbeobjekte verlieren in vielen Lagen ihre angestammte Nutzung, während der Bedarf an urbanen, gut angebundenen Wohnformen weiter steigt. Hinzu kommt der wachsende regulatorische Druck durch EU-Taxonomie und Offenlegungspflichten. Konversion ist damit längst kein gestalterisches Thema mehr, sondern eine ökonomische Antwort auf den strukturellen Wandel des Immobilienmarktes. Bestehende Gebäude lassen sich zu Serviced Apartments, Studentenwohnen, Coliving oder Senior Living umnutzen.
Micro Living ist die meistgeplante Zielnutzung der Erhebung. Mit einem Anteil von 33 Prozent führt sie deutlich, typischerweise in Form von Apartments mit Warmmieten unter 1.000 Euro. Es folgen Serviced Apartments mit 25 Prozent, Studentenwohnen mit 17 Prozent und Seniorenwohnen mit 15 Prozent.
„Die Analyse zeigt: Die wichtigsten Entscheidungen fallen nicht auf der Baustelle, sondern in den ersten Wochen der Projektentwicklung. Wer Geometrie, Planungsrecht und ESG-Fähigkeit eines Objekts früh prüft, spart sechs bis zwölf Monate Time-to-Permit. Bei 80 Apartments sind das schnell 650.000 Euro entgangene Kaltmiete.“
Benjamin Oeckl, Geschäftsführer, BelForm GmbH & Co. KG
Quelle: BelForm GmbH & Co. KG