15. April 2024

Impulse für die Bauwirtschaft: Bundesrat stimmt Wachstumschancengesetz zu

BMWSB: Die degressive AfA kommt

Der Bundesrat hat heute einem Kompromiss des Vermittlungsausschusses zum Wachstumschancengesetz zugestimmt.

Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: „Nun ist es endlich beschlossene Sache: Die degressive AfA für den Wohnungsbau kommt. Sechs Jahre lang jeweils fünf Prozent der Investitionskosten abschreiben – das ist richtig großer Impuls für den Wohnungsbau in Deutschland. Damit bringen wir den Wohnungsbau weiter in Schwung. Wir ermöglichen der Bau- und Immobilienbranche Investitionen schneller abzuschreiben. Wir schaffen damit Investitionsanreize, die die Bauwirtschaft weiter stabilisieren. Unsere Regelung sieht dabei keine Baukostenobergrenzen vor. Die neue Abschreibungsmöglichkeit gilt rückwirkend für alle Bauprojekte ab einem Effizienzstandard 55 und mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029.“

Weitere Informationen:

  • Die degressive Abschreibung gilt ausschließlich für neu gebaute bzw. im Jahr der Fertigstellung erworbene Wohngebäude und Wohnungen.
  • Im ersten Jahr können fünf Prozent der Investitionskosten steuerlich geltend gemacht werden. In den folgenden Jahren können jeweils fünf Prozent des Restwertes steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt keine Baukostenobergrenze.
  • Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich.
  • Der Baubeginn des Wohngebäudes muss zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 (6-Jahres Zeitraum) liegen.
  • Erstmals ist nicht der Bauantrag entscheidendes Kriterium für die Gewährung der degressiven AfA, sondern der angezeigte Baubeginn. So wollen wir auch die Umsetzung von Projekten anreizen, die zwar schon geplant, aber aus unterschiedlichen Gründen – z. B. Probleme bei der Finanzierung – noch nicht begonnen wurden. Damit soll auch der Bauüberhang von gut 900.000 genehmigten Wohnungen abgebaut werden.
  • Beim Erwerb einer Immobilie muss der Vertrag zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 rechtswirksam geschlossen werden. Die Immobilie muss bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
  • Die degressive AfA kann zudem mit der Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kombiniert werden. Begünstigt werden dabei Neubauten, mit dem energetischen Gebäudestandard EH40/QNG, die eine Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro m² einhalten.
  • Die Bedingungen für die genannte Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau wurden mit dem Wachstumschancengesetz nochmal verbessert: Der Anwendungszeitraum für Neufälle wurde bis Ende September 2029 verlängert, die Baukostenobergrenze von 4.800 Euro pro m² auf 5.200 Euro pro m² und die begünstigten Herstellungs-/Anschaffungskosten von 2.500 Euro pro m² auf 4.000 Euro pro m² erhöht.


Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen

Kommentare

„Das Wachstumschancengesetz kommt und mit ihr die degressive AfA, die der gebeutelten Wohnungsbaubranche vor einem dreiviertel Jahr versprochen wurde – als Signal der Politik, den Markt anzukurbeln und als Signal für zigtausende Mieterinnen und Mieter, die auf bezahlbaren Wohnraum hoffen. Die Politik hat heute Vernunft bewiesen und die politischen Ränkespiele beendet, das ist gut. Ein Grund zum Jubeln ist dieser Tag jedoch nicht. Das lange Hin und Her wirft kein gutes Licht auf Bund und Länder, die es bisher versäumt haben, in der Wohnungsbaupolitik das Ruder herumzureißen. Parallel hierzu kommen die nächsten schlechten Nachrichten: Der Topf des Neubauförderprogramms KFN ist schon jetzt nach wenigen Wochen so gut wie leer. Das hat die Bundesbauministerin kürzlich eingestanden. Die stetig nach unten zeigenden Genehmigungen sprechen hierbei eine deutliche Sprache. Mit dieser Salami- und Hinhaltetaktik lässt sich kein Wohnraum schaffen. Wohnungsbaupolitik ist Sozialpolitik – die Regierung sollte endlich danach handeln: Eine verlässliche Anschlussfinanzierung des Förderprogramms, eine zügige Realisierung des versprochenen Zinsverbilligungsprogramms sowie die Vereinheitlichung der Landesbauordnungen sollten die nächsten Schritte sein.“

Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie

„Endlich! Nach monatelangen Verhandlungen haben Bund und Länder das Wachstumschancengesetz samt der degressiven AfA verabschiedet. Dies wird dem Wohnungsbau einen dringend benötigten Wachstumsimpuls geben. Investoren und Bauherren haben wieder etwas mehr Sicherheit und werden mehr Projekte anschieben. Damit allein ist die deutsche Wohnungsbaukrise aber noch lange nicht gelöst. Die Entlastungen müssen Hand in Hand gehen mit weiteren Maßnahmen.
Die Bundesregierung muss sich entscheiden: entweder die Anforderungen senken oder die Neubau-Förderungen erhöhen. Bei den jetzigen Bauzinsen, den Materialpreisen und den energetischen Anforderungen der Bundesregierung können die meisten Bauwilligen nur noch mit einer Zinsstütze bauen.
Dazu gehört, die Förderprogramme auf den EH 55-Standard auszurichten und sie so auszustatten, dass sie auch ein Jahr lang verfügbar sind. Zusätzlich muss die große Novelle des Baugesetzbuches endlich umgesetzt werden. All dies kann einen echten Unterschied machen, dass Deutschland wieder mehr Wohnungen baut.“

Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe

GdW: Wohnungsbaukrise beenden – endlich auf wirksame Maßnahmen setzen

Der Deutsche Bundestag berät heute über einen Antrag der Fraktion der CDU/CSU mit dem Titel „Deutschland aus der Baukrise führen“. Schon seit zwei Jahren hält die Krise beim Wohnungsbau an – ohne, dass die Regierung Gegenmaßnahmen in auch nur annähernd ausreichendem Umfang ergriffen hätte. Nach dem Ausbruch des russischen Angriffskriegs gegen die Ukraine, Zins- und Baukostenexplosionen sowie Materialengpässen folgte für den bezahlbaren Wohnungsbau Förderstopp auf Förderstopp anstatt unterstützender Maßnahmen vonseiten der Regierung. Erst in diesem Jahr konnte sich auf eine zusätzliche Milliarde Euro zur Förderung von klimafreundlichem Neubau geeinigt werden, bei der aber immer noch unbekannt ist, wann und in welcher Form genau sie startet.

„Die Regierung hat beim Wohnungsbau bislang vor allem für eines gesorgt: Planungsunsicherheit. Unter den aktuellen Bedingungen kann nicht mehr bezahlbar gebaut werden. Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen und weitere Akteure können nicht mehr anders als den Neubau einzustellen, denn er ist nicht mehr bezahlbar – weder für die Bauherren noch für die künftigen Mieter. So kann es nicht weitergehen. Ein wirksames Maßnahmenpaket statt Stückwerk von zu langsamen, zu kleinen und zu zaghaften Lösungen muss jetzt kommen“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW.

An allererster Stelle muss ein für den Staat vollkommen kostenfreies, breit angelegtes Zinsprogramm für den bezahlbaren Wohnungsbau stehen. Wird hier ein Zinssatz von einem Prozent angeboten, kurbelt das die Bautätigkeit enorm an und die daraus entstehenden Steuereinnahmen für den Staat gleichen die Kosten der Zinssubvention aus. In Kombination mit der günstigeren seriellen und modularen Bauweise können Wohnungsunternehmen dann bezahlbareren Mieten von 12 Euro pro Quadratmeter garantieren – statt der derzeit notwendigen mindestens 18 Euro pro Quadratmeter, die sich kaum jemand noch leisten kann.

Eine Reihe weiterer Maßnahmen ist notwendig, um den bezahlbaren Wohnungsbau mit einem gebündelten Lösungspaket wieder mittel- und langfristig zu ermöglichen: Statt einer immer weiteren, einseitigen und teuren Verschärfung von Energieeffizienzstandards für Gebäude mit verhältnismäßig geringem Einspareffekt müssen insbesondere im Zuge der nationalen Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie EPBD intelligente, flexible Quartierslösungen für den jeweils passendsten Klimaschutz-Mix vor Ort ermöglicht werden. Außerdem ist eine zwingende Folge- und Kostenabschätzung für alle neuen Regelungen notwendig, um weitere Bürokratie und unnötig verteuernde und verlangsamende Bauvorschriften zu verhindern. Der Gebäudetyp „E“ muss ermöglicht werden, damit rechtssicher kostengünstig gebaut werden kann. Zudem müssen die Landesbauordnungen dringend vereinheitlicht sowie Baugenehmigungsverfahren vereinfacht und digitalisiert werden. Das bereits stark regulierte deutsche Mietrecht darf nicht weiter verschärft werden, da ansonsten notwendige Wohnungsbauinvestitionen komplett abgewürgt werden.

Diesen und weiteren sinnvollen Maßnahmen-Vorschlägen, die auch die Unionsfraktion in ihrem Antrag auflistet, sollte sich die Regierung nicht verschließen und alles für ein Ankurbeln des quasi zum Erliegen gekommenen Wohnungsbaus tun. Denn die Wohnungsnachfrage bleibt vor allem mit Blick auf die weiterhin notwendige starke Zuwanderung auf einem hohen Niveau. In diesem Zusammenhang weiterführende Erläuterungen zur Einschätzung des künftigen Wohnungsbedarfs:

Wohnungsbedarf auf anhaltend hohem Niveau – Empirica-Zahlen deutlich zu niedrig angesetzt

Die kürzlich veröffentlichte Empirica-Prognose liegt mit einer angeblichen Nachfrage von nur rund 160.000 bis 200.000 neuen Wohnungen, die bis Mitte der 2030er-Jahre und danach pro Jahr gebaut werden müssten, deutlich unter dem eigentlichen Bedarf. Die sozial orientierte Wohnungswirtschaft rechnet, wie die Mehrzahl anderer Forschungsinstitute, mit einem deutlich höheren jährlichen Neubaubedarf von mindestens 360.000 bis zu 430.000 Wohnungen.
Die niedrigen Werte kommen bei Empirica dadurch zustande, dass das Institut erstens eine deutlich geringere Nettozuwanderung nach Deutschland zugrunde gelegt, als sie sich in den vergangenen Jahren gezeigt hat. So geht Empirica von einer Nettozuwanderung von 300.000 Personen pro Jahr aus, obwohl sie im letzten Jahrzehnt über 500.000 Personen jährlich lag. Empirica rechnet dabei auch den eigentlichen Bedarf an Zuwanderung deutlich kleiner, als er ist. Denn die deutsche Wirtschaft braucht angesichts des Fachkräftemangels künftig eine Nettozuwanderung von 500.000 bis 600.000 Personen pro Jahr – also etwa das Doppelte der von Empirica veranschlagten Zuwanderung.

Zweitens blendet Empirica den Bedarf an neuen Wohnungen in seiner Berechnung aus, der auch in Regionen mit geringer Nachfrage besteht. Denn ein gewisser Teil von Wohnungen ist aufgrund ihres schlechten oder nicht mehr zeitgemäßen Zustands nicht mehr nutzbar oder wirtschaftlich renovierbar und muss deshalb ersetzt werden. Zu behaupten, dass ein Drittel der Neubautätigkeit zuletzt am falschen Ort stattgefunden hätte, entspricht nicht der Realität. Denn die neu gebauten Wohnungen in nachfrageschwächeren Regionen stehen ja nicht leer. Die Wahrheit ist also, dass sie gebraucht werden und zusätzlich einen wichtigen Beitrag zur oft mangelhaften Attraktivität der betreffenden Regionen leisten.

Und drittens unterstellt Empirica in seiner Rechnung, dass immer am Ende einer betrachteten Periode ein ausgeglichener Markt geherrscht habe. Das Institut sieht keinen Nachholbedarf aufgrund zu geringer Bautätigkeit in der jüngeren Vergangenheit. Der Nachholbedarf beim Wohnungsbau kann aber nicht einfach komplett negiert werden, denn er löst sich nicht von selbst in Luft auf. Zu einer realistischen Prognose würde es aus Sicht des GdW und verschiedener Forschungsinstitute gehören, rund ein Drittel des aus Vorjahren angestauten Nachholbedarfs einzuberechnen.

Auf Grundlage einer Erweiterung und Neuberechnung der letzten BBSR-Prognose mit deutlich besser dokumentierten sowie nachvollziehbaren Rechenwegen und Annahmen sieht der GdW den Neubaubedarf unter Annahme einer – notwendigen – Nettozuwanderung von 500.000 Personen pro Jahr deshalb bei mindestens rund 360.000 Wohnungen pro Jahr. Geht man von einem etwas höheren Nachholbedarf als dem moderaten Wert von einem Drittel des aus Vorjahren angestauten Nachholbedarfs aus, stellt das Neubauziel der Bundesregierung von 400.000 neuen Wohnungen jährlich angesichts der aktuell und wohl auch künftig hohen Zuwanderung weiterhin eine realistische Bedarfsprognose dar.

Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

ZIA: Immobilienwirtschaft zum Wachstumschancengesetz-Votum des Bundesrats: „Sieg der Vernunft auf dem Weg zu mehr Wohnungen“

Die Immobilienwirtschaft reagiert erfreut auf die heutige Entscheidung des Bundesrats zum Wachstumschancengesetz. „Die steuerlichen Anreize für mehr Wohnungsbau sind ein wichtiges Signal an die Immobilienwirtschaft, wieder mehr Investitionen anzugehen“, sagt ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Dass die Länder sich endlich einen Ruck gegeben und zugestimmt haben, ist ein Sieg der Vernunft und kann nun auch beim Wohnungsbau den Schub auslösen, den Mieterinnen und Mieter dringend brauchen.“ Mit dem Gesetz wird unter anderem die degressive Gebäudeabschreibung wieder eingeführt und den Unternehmen so mehr Liquidität zur Verfügung gestellt. „Unsere Warnung und die der gesamten Wirtschaft, die Interessen von Bauern nicht gegen Wohnungen auszuspielen, hat offenbar gefruchtet“, so Mattner.

Bis 2025 fehlen 720.000 Wohnungen, taxiert der ZIA, bis 2027 könnten es 830.000 sein.

Mit dem Wachstumschancengesetz kommen zudem steuerliche Anpassungen für die Erzeugung und Abgabe regenerativer Energie bei Gebäuden. „Das schafft Raum für mehr Investitionen in nachhaltige Gebäudenutzung“, erklärt Mattner. Weitere gesetzliche Maßnahmen, insbesondere für Fonds, müssten folgen, da „bei Investitionen in Photovoltaikanlagen immer noch immense steuerliche Risiken bestehen“. Hier solle der Gesetzgeber „zeitnah weitere Anpassungen vornehmen“ und „das Aufsichts- und Steuerrecht zeitgemäß ausgestalten“. Vor allem der weiterhin drohende Statusverlust für Spezial-Investmentfonds verhindert die gewollte Klimaneutralität im Gebäudesektor, mahnt der ZIA.

Quelle: Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA)

BFW: Einfacher bauen muss Priorität werden

Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen begrüßt die Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes im Bundesrat. „Das ist ein erster, überfälliger Schritt in die richtige Richtung. Die steuerlichen Entlastungen helfen den Unternehmen konkret. Klar ist aber eins: In diesem Tempo und auf diese Art wird die Krise nicht überwunden. Weitere Taktiererei und kontinuierliches Zuwarten können sich die Unternehmen, die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer in der Bauindustrie und die Wohnungssuchenden nicht leisten“, betont BFW-Präsident Dirk Salewski in Berlin.

„Es wird zukünftig nur mit Vereinfachungen beim Bauen gehen. Und es wird nur mit realistischen Vorgaben funktionieren. Kein Erkenntnis-, nur ein Umsetzungsproblem hindert uns weiter daran voranzukommen. Auch der Kanzler könnte nach dem Baugipfel seiner Rhetorik Taten folgen lassen. Der Wohnungsbau muss Priorität Nummer eins werden.

Mit dem Pakt für Planungsbeschleunigung liegen bereits jetzt schon gute Maßnahmen vor, die von Bund und Ländern beschlossen wurden. Vereinfachung, Vereinheitlichung und die Abschaffung von Vorschriften werden zu günstigerem Bauen führen. Alles, was das Bauen in Deutschland günstiger macht, ist richtig und wird dringend benötigt. Mit Vernunft und Augenmaß meistern wir die zwei größten Herausforderungen: ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und unsere Verantwortung beim Klimaschutz zu erfüllen“, so der BFW-Präsident.

Quelle: BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen

DeSH: Kleiner Hoffnungsschimmer für heimische Wirtschaft

Nach langer Hängepartie hat der Bundesrat heute dem Wachstumschancengesetz zugestimmt und damit einen Weg für dringend notwendige Konjunkturimpulse frei gemacht. Der Deutsche Säge- und Holzindustrie Bundesverband e.V. (DeSH) begrüßt die Einigung, kritisiert jedoch das deutlich geschrumpfte Entlastungsvolumen und appelliert an Strukturreformen. Auch wenn wichtige Maßnahmen für die Bauwirtschaft und den Mittelstand verabschiedet wurden, bleiben die Ergebnisse hinter den Erwartungen zurück und die Wirksamkeit begrenzt. Um die deutsche Wirtschaft nachhaltig zu beleben und die klimafreundliche Transformation voranzubringen, sind weitere Anstrengungen notwendig.

„Wir begrüßen die heutige Verabschiedung des Wachstumschancengesetzes durch den Bundesrat ausdrücklich. Nach langer Ungewissheit hat sich die Politik endlich auf dringend notwendige Entlastungsmaßnahmen geeinigt. Das eröffnet Spielräume für wichtige Investitionen und gibt insbesondere den kleinen und mittelständischen Unternehmen eine Perspektive“, so DeSH-Geschäftsführerin Julia Möbus. „Leider bleiben die Ergebnisse jedoch hinter den Erwartungen zurück. Mit Blick auf die Rezession und den Transformationsbedarf ist die deutsche Wirtschaft auf weitreichende Impulse und Maßnahmen angewiesen. Dass sich das Entlastungsvolumen mit nun 3,2 Milliarden Euro mehr als halbiert hat und die Klimaschutz-Investitionsprämie gestrichen wurde, ist vor diesem Hintergrund kein Anlass zum Feiern“, kritisiert Möbus.

Baukrise erfordert Maßnahmenpaket

Insbesondere die Bauwirtschaft steht vor massiven Herausforderungen: Die Wohnungsbaugenehmigungen sind im Januar weiter zurückgegangen und haben sich gegenüber 2022 fast halbiert. Die Sanierungsquote liegt bei unter einem Prozent – Tendenz sinkend. Gleichzeitig hat der Gebäudesektor massiven Aufholbedarf beim Klimaschutz. „Dass mit der degressiven Absetzung für Abnutzung (AfA) im Wohnungsneubau endlich eine zentrale Maßnahme des bereits im September letzten Jahres beschlossenen Maßnahmenpaketes des Wohnungsbaugipfels umgesetzt wird, bleibt ein wichtiger Schritt. Angesichts der andauernden Baukrise, die sich mittlerweile auch zu einer sozialen Wohnkrise ausweitet, wird dieses Instrument jedoch allein nicht ausreichen“, betont Möbus.

„Zu viele politische Maßnahmen greifen derzeit zu kurz. In der Bau- wie in der Gesamtwirtschaft sind Unternehmen und Verbraucher nicht nur auf Entlastungen und Hilfen, sondern auch auf verlässliche Rahmenbedingungen angewiesen. Um die Konjunktur mittelfristig zu stabilisieren, schafft das Wachstumschancengesetz die nötigsten Voraussetzungen. Für einen kräftigen Schub mit langfristiger Wirkung sind weitere Anstrengungen notwendig.“

Quelle: Deutsche Säge- und Holzindustrie

Erster wichtiger Schritt zur Bekämpfung der Wohnungsbaukrise

Mit Erleichterung reagiert die baden-württembergische Bauwirtschaft auf die heutige Zustimmung des Bundesrates zum Wachstumschancengesetz. Teil dieses Gesetzes ist die von der Ampelkoalition seit langem angekündigte degressive Abschreibung im Mietwohnungsbau. „Wir begrüßen die Entscheidung des Bundesrates ausdrücklich. Damit endet eine monatelange politische Hängepartie. Die degressive AfA ist ein wichtiger Baustein zur Stabilisierung des Wohnungsbaus. Sie setzt deutliche Investitionsanreize für Investoren und kann dazu beitragen, die stark rückläufige Bautätigkeit wieder zu beleben. Das ist ein eindeutig positives Signal für Bauwillige, für zahlreiche Mieterinnen und Mieter, aber auch für viele Baubetriebe, die derzeit unter Auftragsmangel leiden“, erklärt Thomas Möller, Hauptgeschäftsführer der Bauwirtschaft Baden-Württemberg.

Angesichts der heutigen Entscheidung warnt Möller jedoch vor übertriebenen Hoffnungen auf eine schnelle Überwindung der Wohnungsbaukrise: „Die degressive Abschreibung ist ein erster Schritt. Weitere wirksame Maßnahmen müssen aber folgen. Dringend notwendig sind eine Senkung der Grunderwerbsteuer und eine deutliche Ausweitung der sozialen Wohnraumförderung. Hier ist das Land gefordert. Vorbild ist dabei Bayern: Dort gilt seit Jahren unverändert der niedrigere Grunderwerbsteuersatz von 3,5 %. Zudem hat die bayerische Staatsregierung die Landesmittel für den sozialen Wohnungsbau auf über 600 Millionen Euro erhöht. In Baden-Württemberg stehen gerade einmal 168 Millionen Euro zur Verfügung. Hier ist noch viel Luft nach oben. Die Landesregierung ist gefordert!“

Quelle: Bauwirtschaft Baden-Württemberg

„Die Zustimmung der Länderkammer kommt zu einem kritischen Zeitpunkt, in dem sich die ostdeutsche Bauwirtschaft derzeit befindet. Angesichts des Einbruchs der Baugenehmigungen für Wohngebäude in Ostdeutschland um 46,1 Prozent im Zeitraum Januar 2023 zu Januar 2024 wird es Zeit, dass die Politik endlich gegensteuert. So kann die auf den Weg gebrachte degressive AfA Investitionen in die Bautätigkeit stimulieren.
Die Zustimmung zum Wachstumschancengesetz ist ein guter Start, mehr aber auch nicht. Es braucht ein auskömmliches und verlässliches Förderprogramm, die Harmonisierung der unterschiedlichen Landesbauordnungen sowie eine beherzte Deregulierung in der Baupolitik. Echte Wachstumschancen lassen sich nur realisieren, wenn auch die Chancen der Entbürokratisierung verwirklicht werden.“

Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbandes Ost e. V. (BIVO) Dr. Robert Momberg