Hamburg (pm) – Hamburg hat seine Landesbauordnung deutlich entschlackt: Mit Inkrafttreten der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung können ab dem 1. Januar 2026 Baugenehmigungen beispielswiese schneller erteilt werden, zudem reicht für bestimmte Gebäude lediglich eine sogenannte Genehmigungsfreistellung. Auch Umbauten im Bestand und Dachaufstockungen sind für Bauherrinnen und Bauherren von nun an deutlich einfacher umzusetzen. Außerdem können Bauanträge über den neuen, länderübergreifenden Onlinedienst „Digitale Baugenehmigung“ eingereicht werden. Bauvorhaben können somit insgesamt besser umgesetzt werden.
Karen Pein, Senatorin für Stadtentwicklung und Wohnen: „2026 wird das Bauen in Hamburg schneller, einfacher und günstiger. Die neue Hamburgische Bauordnung erleichtert das Bauen im Bestand und vereinfacht Aufstockungen und Umnutzungen, gleichzeitig stellen wir kleinere Wohngebäude ab 2026 genehmigungsfrei – ebenso wie Wärmepumpen, Ladestationen für E-Autos und Balkonkraftwerke. Die Genehmigungsverfahren werden beschleunigt, etwa durch den neuen, länderübergreifenden Online-Dienst „Digitale Baugenehmigung“. Bis zum Inkrafttreten des Gesetzes war es ein langer Weg, daher bedanke ich mich bei allen Beteiligten aus den Kammern, der Baubranche sowie den Fachbehörden und Bezirksämtern für ihre wertvollen Anregungen. Ich bin überzeugt, dass die neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen gemeinsam mit dem neuen Hamburg-Standard für weiteren Schwung im Wohnungsbau sorgen werden.“
Der Senat hatte der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung (HBauO) am 29. Oktober 2024 zugestimmt, die Bürgerschaft am 27. November 2024. Danach hat das Amt für Bauordnung und Hochbau der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen die Sonderbauverordnungen angepasst und durch die Neufassung der Bauordnung ausgelöste Änderungen in Fachrechtsgesetzen vorgenommen. Auch die Software zum Bearbeiten von Bauanträgen wurde entsprechend angepasst und die am Bau Beteiligten über die zahlreichen Änderungen informiert und geschult, damit das Gesetz Anfang 2026 in Kraft treten kann.
Die Regelungen der neuen Bauordnung gelten für alle Anträge, die ab dem 1. Januar 2026 eingereicht werden.
Wichtige Änderungen im Überblick
Erleichterung des Bauens im Bestand, insbesondere für die Umnutzung zu Wohnungen
Bisher mussten Bauherrinnen und Bauherren sowohl bei Nutzungsänderungen als auch bei wesentlichen baulichen Änderungen jeweils das aktuell geltende Recht beachten. Dies führte häufig dazu, dass Bestandsgebäude bei einem Umbau aufwändig und kostenintensiv ertüchtigt werden mussten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer war es manchmal einfacher, das Bestandsgebäude abzureißen und auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten, anstatt den Bestand ressourcenschonend zu erhalten. Dies ändert sich mit der neuen Bauordnung: Werden z. B. Büroräume oder andere Aufenthaltsräume in Wohnraum umgewandelt, müssen Wände und Decken des Bestandsgebäudes nicht mehr so ertüchtigt werden, dass sie dem Neubaustandard gleichen. Der Bestandsschutz wird ausgeweitet.
Abweichen von Bauvorschriften wird leichter möglich
Erfordert ein Bauvorhaben eine Abweichung von den baurechtlichen Vorschriften, kann die genehmigende Behörde diese nun leichter erteilen, insbesondere wenn bestehende Gebäude weiter genutzt werden sollen oder neuer Wohnraum geschaffen wird. Im Rahmen der Entscheidung werden dabei aber auch weiterhin Nachbarrechte und Schutzziele berücksichtigt.
Kostenreduziertes und experimentelles Bauen
Gebäude, mit denen neue Bau- und Wohnformen erprobt werden, dürfen ab 1. Januar 2026 auch dann genehmigt werden, wenn sie nicht alle Bauvorschriften einhalten. So können innovative, kostengünstigere Bauweisen gefördert werden. Die genehmigende Behörde prüft, ob die übergeordneten Schutzziele beachtet werden und kann dann eine Genehmigung erteilen, wenn niemand gefährdet wird.
Mobilität neu gedacht
Die bisherige Pflicht zur Herstellung von Kfz-Stellplätzen wird mit der geänderten Bauordnung durch einen modernen Mobilitätsnachweis abgelöst. Ab 2026 wird jedes Grundstück im Hinblick auf den Mobilitätsbedarf seiner Nutzer individuell betrachtet. Dabei werden die Lage und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr genauso berücksichtigt wie die örtlichen Verkehrsverhältnisse und der Bedarf der jeweiligen Nutzer. So hat z. B. eine Schule in der Nähe eines Bahnhofs andere Mobilitätsbedarfe als das Krankenhaus am Stadtrand und wiederum andere als ein innerstädtischer Gewerbebetrieb mit viel Lieferverkehr. Die bisherigen finanziellen Ausgleichszahlungen für rechtlich notwendige, aber nicht zu realisierende Kfz-Stellplätze entfallen mit der neuen Bauordnung.
Wärmepumpen und E-Ladestationen
Ab 2026 dürfen Wärmepumpen und Ladepunkte für Elektrofahrzeuge regulär und ohne Baugenehmigung aufgestellt werden.
Barrierefreiheit
Die neue Bauordnung sorgt für mehr barrierefreie Wohnungen: Ist in Neubauten aufgrund der Höhe ein Aufzug erforderlich, muss jede dritte Wohnung barrierefrei hergestellt werden. Auch der Balkon wird in diesen Wohnungen barrierefrei nutzbar sein.
Genehmigungsfreistellung und schnelle Baugenehmigungen
Mit der Neufassung der Hamburgischen Bauordnung wurden die Genehmigungsverfahren neu geordnet: Die Genehmigungsfreistellung wird eingeführt: Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und sogar kleinere Mehrfamilienhäuser, die im Bereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und die das Baurecht vollständig einhalten, müssen nur noch „angezeigt“ werden. Einen Monat nach Einreichung der Bauvorlagen darf bereits mit dem Bau begonnen werden. Eine Baugenehmigung ist nicht mehr erforderlich.
Liegt das Grundstück im Bereich eines alten Baustufenplans oder im Bereich einer städtebaulichen Erhaltungsverordnung, werden Wohngebäude weiterhin im vereinfachten Genehmigungsverfahren genehmigt. Das gleiche gilt für große Mehrfamilienhäuser. Hier bleibt die bewährte Genehmigungsfrist von zwei Monaten bestehen.
Für große Gewerbegebäude und Sonderbauten wie zum Beispiel Hochhäuser oder größere Restaurants wird die bisherige Pflicht zur Anwendung des so genannten Genehmigungsverfahrens mit Konzentrationswirkung aufgehoben. Damit folgt Hamburg der Musterbauordnung der Länder, die keine Verfahrenskonzentration kennt. Bauherrinnen und Bauherren von gewerblichen Vorhaben, die Wert auf ein schnelles und schlankes Baugenehmigungsverfahren legen, haben ab 2026 die Möglichkeit, ihren Bauantrag im„Baugenehmigungsverfahren nach § 64 HBauO“, dem neuen Regelverfahren, einzureichen. Die Bauaufsicht prüft nur das Planungsrecht und das Bauordnungsrecht, daneben wenige Fachrechtsbelange wie Baumschutz oder Altlastgefährdung. Eine Baugenehmigung wird innerhalb von drei Monaten erteilt. Sind weitere Genehmigungen erforderlich (z. B. Wasserrecht, Denkmalschutzrecht etc.) holt die Antragstellerin oder der Antragsteller diese direkt bei der jeweils zuständigen Fachdienststelle ein. Die Planerinnen und Planer können in diesem neuen Verfahren selbst bestimmen, in welcher Reihenfolge und zu welchem Zeitpunkt die einzelnen Genehmigungen beantragt werden.
Jeder Bauherrin und jedem Bauherrn steht es weiterhin frei, optional das bekannte Baugenehmigungsverfahren mit Konzentrationswirkung zu wählen. Dieses in Hamburg im Jahr 2006 eingeführte Verfahren gewährleistet Bauherrinnen und Bauherren einen besonderen Service: Ihnen wird eine Verfahrensmanagerin oder ein Verfahrensmanager der Bauaufsicht zur Verfügung gestellt, um den gesamten Genehmigungsprozess zu steuern: Er oder sie koordiniert das Zusammenwirken sämtlicher betroffener Fachdienststellen und bündelt die einzelnen Fachgenehmigungen in einer konzentrierten Baugenehmigung – der „Baugenehmigung aus einer Hand“.
Verfahrensfreiheit wird erweitert
Sogenannte Balkonkraftwerke, Solaranlagen an Fassaden kleinerer Gebäude und auch Ladestationen für Elektromobilität sind ab 2026 genehmigungsfrei. Es sind Maßnahmen, die Eigentümerinnen und Eigentümer eigenverantwortlich umsetzen können. Dennoch ist dabei ist das geltende Baurecht zu beachten.
Neuer Online-Dienst für digitale Bauanträge
Zum 1. Januar 2026 wird in Hamburg der aktuelle Onlinedienst „Bauantrag stellen 2.0“ abgelöst. Der neue Onlinedienst „Digitale Baugenehmigung“ basiert auf einer bundesweit genutzten Plattform, die länderübergreifend (weiter)entwickelt wird. Für Antragstellende gibt es einige Vorteile, z. B. ist künftig das gemeinsame Erstellen des Antrags durch Bauherren, Architektinnen und Fachplanende möglich und es kann gleichzeitig an mehreren Anträgen gearbeitet werden. Anschließend ist der Einblick in eingereichte Unterlagen sowie den aktuellen Bearbeitungsstand möglich, die Kommunikation mit der Bauaufsichtsbehörde sowie das Nachreichen weiterer Unterlagen erfolgen ebenfalls gebündelt über den Onlinedienst.
Der neue Onlinedienst verwendet künftig die länderübergreifenden Konten „BundID“ bzw. „Mein Unternehmenskonto“. Für diese Konten ist ggf. vor der ersten Benutzung des Onlinedienstes eine einmalige Registrierung notwendig.
Quelle: Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen Hamburg