Taufkirchen (pm) – Grün soll es werden. Ein neuer Anziehungspunkt für die Bürgerinnen und Bürger in Taufkirchen. Und vor allem das große Areal westlich des S-Bahnhofs durch Vielfalt revitalisieren: Mit dem 12,6 Hektar großen Projekt „Quartier am Bahnhof” hat sich die Gemeinde Taufkirchen ein ambitioniertes Bauprojekt vorgenommen. Das große Ziel neben der Entwicklung von Gewerbe- und Wohnflächen: die Lebensqualität erhöhen und einen neuen, attraktiven Ortsteil schaffen. Jetzt ist die Gemeinde einen Schritt weiter: Das mögliche Nutzungskonzept ist nun Grundlage für weitere Gutachten und liefert fundierte Aussagen zu einem tragfähigen Nutzungsmix. Damit hat die Gemeinde Taufkirchen in ihrer nicht-öffentlichen Sitzung am 14. November 2023 einen Meilenstein für die Quartiersentwicklung am Bahnhof gesetzt: Der Gemeinderat Taufkirchens hat das Konzept als Grundlage für die weiteren notwendigen Gutachten einstimmig beschlossen. Die in Einigkeit getroffene Entscheidung für das Nutzungskonzept markiert einen entscheidenden Punkt auf dem Weg zur Entwicklung eines lebendigen, vielfältigen und nachhaltigen Quartiers, das die Bedürfnisse und Wünsche der Bürgerinnen und Bürger Taufkirchens und der Umgebung in den Mittelpunkt stellt. Das Nutzungskonzept bildet die Grundlage für die weiteren Schritte der Quartiersentwicklung.
Es bietet eine klare Orientierung für die Planung und zeigt auf, wie das Quartier in Zukunft aussehen und genutzt werden soll. Gleichzeitig ist es die Grundlage für umfassende Gutachten zu sozialen, infrastrukturellen und verkehrlichen Aspekten. Kurz: Das Nutzungskonzept bildet die Basis für alle weiteren Entwicklungen zum Bebauungsplan.
„Das Nutzungskonzept hatte zum Ziel, einen geeigneten Funktionsmix aus Nutzungsarten für ein lebendiges und attraktives Quartier zu finden. Dafür haben wir einzelne Nutzungsarten hinsichtlich ihrer Eignung und Realisierungsperspektive im Quartier untersucht. Im Ergebnis konnten funktionsfähige sowie verträgliche und aufeinander abgestimmte Nutzungen mit einer breiten Zielgruppenansprache entwickelt werden”, sagt Jan Vorholt von CIMA.
Die Bedeutung des Projekts „Quartier am Bahnhof” für die Gemeinde Taufkirchen und die Tragweite für die Entwicklung des neuen Ortsteils wird auch durch die große Einigkeit im Gemeinderat unterstrichen: „Unsere Vision für das Quartier am Bahnhof ist geprägt von Vielfalt und Zukunftsfähigkeit. Das ausgewogene Nutzungskonzept stellt sicher, dass wir auf einem soliden Fundament stehen, während wir Schritt für Schritt in die Umsetzung gehen“, so der Zweite Bürgermeister Michael Lilienthal.
Verteilung von Nahversorgung, Freizeit & Bildung, Gesundheit sowie Wohnnutzung und Hotellerie
Ziel des Nutzungskonzeptes ist es, einen vielfältigen Nutzungsmix zu entwickeln, der das geplante Quartier zu einem lebendigen und attraktiven Aufenthalts- und Wohnort macht. Um eine klare Entscheidung über die Art der Nutzung und die Verteilung der Flächen treffen zu können, ließ die Gemeinde die verschiedenen Nutzungsarten im Verhältnis zur Gesamtfläche des Bahnhofsquartiers untersuchen. Hierbei wurden vor allem die Sektoren „Nahversorgung” (Einzelhandel, nahversorgungsrelevante Dienstleistungen und Gastro), „Freizeit, Bildung und Soziokulturelles”, „Gesundheitseinrichtungen”, „Büronutzung”, „Hotel & Boarding” sowie „Wohnnutzung” (Sonderwohnformen, klassisches Wohnen) unter die Lupe genommen. In einem Zeitrahmen von drei Monaten erstellte die Abteilung Marktuntersuchungen der CIMA Beratung + Management GmbH das komplette Nutzungskonzept, das im September 2023 erstmals dem Gemeinderat vorgestellt wurde.
Das Nutzungskonzept geht auf Grundlage der städtebaulichen Überlegungen der beauftragten Planer derzeit von einer Bruttogeschossfläche von 200.000 Quadratmetern aus und bildet die Diskussionsgrundlage. Gewerbe und Wohnen sollen im gesamten Quartier in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Die reine Wohnnutzfläche könnte nach diesen Berechnungen 65.000 Quadratmeter betragen.
Geht man von einer durchschnittlichen Wohnfläche von 75 Quadratmetern aus, ist laut Fachplaner*innen von 865 neuen Wohnungen auszugehen. Aber: Die Wohnungsgrößen sollen im zukünftigen Quartier in Taufkirchen natürlich variieren. Die Anzahl der Wohnungen ist bis dato nur eine Modellrechnung für die Fachplanerinnen, um einen Überblick zu bekommen, ob das mögliche Nutzungskonzept realistisch umsetzbar ist. Deshalb wurden für die Entwicklung des Quartiers im möglichen Nutzungskonzept auch schon erste mögliche Berechnungen für die Wohngrößen-Verteilung analysiert. 25 Prozent könnten demnach auf Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen entfallen, 35 Prozent auf Drei-Zimmer-Wohnungen und 25 Prozent auf Vier-Zimmer-Wohnungen. Fünf-Zimmer-Wohnungen liegen in der Analyse nur bei 15 Prozent. Eingeplant sind für einen lebendigen Bewohnermix neben Wohnungen im mittleren Preissegment auch niedrigpreisige wie hochpreisige Wohnungen sowie barrierefreie und rollstuhlgerechte Wohnungen.
Auch das Verhältnis von Wohnfläche zu Sonderwohnformen wie betreutes oder studentisches Wohnen sowie die Herausforderungen und Möglichkeiten bei der Bereitstellung von Freizeit-, Gesundheits- und Bildungseinrichtungen wie Kindertagesstätten sowie Sport- und Freizeitangeboten sind in dem Konzept verankert.
Für die Gemeindevertreter:innen ist die Bewahrung des Ärztehauses von großer Bedeutung. Die Gemeinde hat daher bereits im Sommer 2022 drei Standorte im fußläufigen Umfeld angeboten.
Besonderes Augenmerk wurde beim Erstellen des Nutzungskonzeptes auf die Durchmischung der Siedlungsstrukturen gelegt. Für die Gemeinde Taufkirchen ist es wichtig, bezahlbaren Wohnraum für ihre Bürger und Bürgerinnen zu schaffen und diesen mit qualitativ hochwertigen Angeboten zu kombinieren, um eine vielfältige und ausgewogene soziale Durchmischung zu erreichen. Daher steht auch die Qualität des geplanten Quartiers am Bahnhof im Vordergrund. Dabei legt Taufkirchen nicht nur Wert auf die architektonische Gestaltung des neuen Quartiers, sondern auch auf die Entwicklung eines attraktiven öffentlichen Raums sowie auf einen vielfältigen Nutzungsmix der Geschäfte im Erdgeschoss. All diese Aspekte vereint das Nutzungskonzept – zur Freude des Gemeinderates.
Der Gemeinderat bewertete das Nutzungskonzept im Großen und Ganzen als ein für den Standort qualitativ hochwertiges, marktgerechtes und umsetzungsorientiertes Konzept. Es liefere wichtige Ansätze, um ein vitales und lebendiges Quartier mit einer attraktiven Nutzungsmischung entstehen zu lassen. Es verfüge über zukunfts- und tragfähige Nutzungen, ausreichende Einzelfunktionen und angemessene Größenordnungen. Für das Konzept spreche nicht nur die Mixed-Use-Entwicklung mit den notwendigen Synergien, sondern auch die Berücksichtigung und Integration vorhandener Nutzungen – statt deren Verdrängung. Das Nutzungskonzept garantiere bei der derzeitigen Marktlage ein geringes Leerstandsrisiko und verspreche eine Steigerung der Aufenthaltsqualität und Attraktivität des bisher wenig attraktiven Standortbereichs. So soll das „Quartier am Bahnhof” langfristig zu einem Treffpunkt und Quartierszentrum für bestehende sowie neue Taufkirchner Bürger*innen, für Gäste und Unternehmen wie ihre Beschäftigten werden. „Unsere Gemeinde setzt auf einen sorgfältigen, durchdachten Prozess, der auf Qualität und Vielfalt abzielt. Wir sind stolz, diesen wichtigen Schritt mit dem Nutzungskonzept für eine innovative Quartiersentwicklung in Taufkirchen getan zu haben“, so Michael Lilienthal.
Nächster Schritt: Gutachten zu Verkehr, Einwohnerzahl und Infrastruktur
Das beschlossene Nutzungskonzept bildet die Grundlage für weitere Planungen und Gutachten zur sozialen, infrastrukturellen und verkehrlichen Entwicklung des Quartiers und der Gemeinde. Es bietet eine belastbare Orientierung für die Diskussion über konkrete Nutzungsarten und Funktionen sowie die Anteile der einzelnen Nutzungsarten an der gesamten Bruttogeschossfläche im Quartier.
„Die ermittelten Quoten dienen als Ausgangspunkt für weitere Berechnungen. Sie können aber in weiteren Schritten angepasst werden, insbesondere wenn sich aus den Ergebnissen der Gutachten neue Herausforderungen ergeben“, so Christian Hörmann von CIMA.
Für die Projektsteuerung und -leitung konnte die deutschlandweit agierende Firma CIMA Beratung + Management GmbH gewonnen werden. Christian Hörmann und Susanne Dorsch begleiten den Prozess bereits seit Beginn. Auch die nächsten Schritte sind bereits geplant. Es folgt ein Verkehrsgutachten der Planungsgesellschaft Stadt Land Verkehr GmbH, die das neue Quartier und seine Umgebung hinsichtlich der verkehrlichen Entwicklung untersucht und zum Beispiel folgende Fragen stellt: Welche Auswirkungen hat der fließende und ruhende Verkehr auf die Umgebung? Welche Fußwegeverbindungen, Radwege und öffentlichen Verkehrsmittel sind bei diesem Nutzungskonzept erforderlich? Außerdem wird ein Gutachten des Planungsverbandes des Äußeren Wirtschaftsraumes die Entwicklung der Einwohnerzahlen anhand der Flächenverteilung in verschiedenen Szenarien untersuchen, um ein gesundes Wachstum für die Gemeinde Taufkirchen zu gewährleisten. Auch ein kleinklimatologisches Gutachten wird erstellt, um die Auswirkungen des nachhaltig geplanten Quartiers auf die Umgebung zu ermitteln. Die Gemeinde sowie die Investor*innen selbst zeigen sich aufgeschlossen gegenüber Geothermie, auch Fernwärme ist ein Thema für das neue Quartier.
Öffentliche Information im 2. Quartal 2024
Zeitgleich zu den Gutachten und der Erstellung der Planungsunterlagen beginnt zeitnah eine Informations- und Beteiligungsphase für die Öffentlichkeit, um möglichst transparent über das Projekt zu informieren. Sobald die Ergebnisse der nächsten Gutachten im 2. Quartal 2024 vorliegen, will die Gemeinde die Öffentlichkeit am Prozess beteiligen. Eine interne Arbeitsgruppe bestehend aus Verwaltung und Planer*innen arbeitet währenddessen weiter an den Ergebnissen, um bis Januar 2025 das Bebauungsplanverfahren einleiten zu können. Für den Prozess und die Umsetzung der Quartiersentwicklung rechnet die Gemeinde mit einem Zeitraum von mindestens acht bis zehn Jahren. Mehrere Bauabschnitte und die Entwicklung sollen sukzessive über städtebauliche Verträge umgesetzt und abgesichert werden.
Quelle: Gemeinde Taufkirchen