Mit dem Referentenentwurf für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Bundeswirtschaftsministerium eine Debatte über die künftige Ausrichtung der Wärmewende und der Gebäudemodernisierung angestoßen. Die Reaktionen aus der Immobilien-, Wohnungs- und Energiebranche fallen unterschiedlich aus: Während einige Verbände die größere Flexibilität und Technologieoffenheit begrüßen, sehen andere Risiken für Klimaschutz, Energieeffizienz und Investitionssicherheit. Nachfolgend eine Auswahl aktueller Stellungnahmen und Einordnungen aus der Branche.
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GdW zum Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes: Mehr Flexibilität – aber wichtige Punkte noch offen
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW bewertet den bekannt gewordenen Referentenentwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) nach einer ersten, schnellen Einschätzung als wichtigen Schritt hin zu mehr Flexibilität in der Wärmewende, sieht jedoch einige Fragezeichen mit Blick auf Praxistauglichkeit, Wirtschaftlichkeit und Skalierbarkeit für Mietwohnungsbestände.
„Der Entwurf geht in die richtige Richtung, weil er starre Vorgaben auflöst und mehr Technologieoffenheit ermöglicht. Für die Wohnungswirtschaft ist das ein notwendiger Schritt, um der Vielfalt der Bestände gerecht zu werden“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko.
Die neu gewonnene Flexibilität muss aber auch tatsächlich zu wirtschaftlich tragfähigen Lösungen führen. Mehr Wahlfreiheit hilft nur dann, wenn die jeweils kosteneffizienteste Lösung im Bestand auch rechtssicher umsetzbar ist. Genau hier bestehen noch Unsicherheiten.
Der Entwurf lässt unterschiedliche technologische Pfade zu und ist damit grundsätzlich geeignet, Investitionen zu erleichtern. Auch der Quartiersansatz wird weiterhin berücksichtigt, bleibt jedoch in der konkreten Ausgestaltung hinter seinen Möglichkeiten zurück.
Kritisch sieht der GdW, dass der Entwurf trotz des Anspruchs auf Vereinfachung weiterhin durch zahlreiche Detailvorgaben, Nachweispflichten und Übergangsregelungen geprägt ist. „Der angekündigte Paradigmenwechsel hin zu einem einfacheren und praxistauglicheren System ist bislang nur teilweise eingelöst“, sagt Gedaschko.
Zudem bleiben zentrale Fragen der Wärmeversorgung ungelöst. Insbesondere bei Fernwärme und Wärmeliefermodellen fehlt es weiterhin an Transparenz, verlässlichen Preisstrukturen und rechtssicheren Rahmenbedingungen für Wohnungsunternehmen.
Bei den vorgesehenen Regelungen zu künftigen Brennstoffquoten bestehen Unsicherheiten mit Blick auf Verfügbarkeit und Kosten klimaneutraler Energieträger. Diese könnten zusätzliche finanzielle Belastungen nach sich ziehen.
„Im Ergebnis muss es darum gehen, den sogenannten Praxispfad so effizient und kostengünstig wie möglich umzusetzen – mit einer maßvollen Effizienzsteigerung im Gebäude und der Dekarbonisierung der eingesetzten Energie, insbesondere durch Wärmepumpen und bezahlbare Fernwärme. Das muss der zentrale Bewertungsmaßstab für alle Vorschläge sein“, so Gedaschko.
ZIA-Präsidentin Iris Schöberl: „Die Rahmenbedingungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes müssen jetzt langfristig stabil bleiben“
Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) begrüßt grundsätzlich den heute bekannt gewordenen Referentenentwurf zum Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Damit würden die grundsätzlichen Rahmenbedingungen für Investitionen klarer.
Die professionelle Immobilienwirtschaft ist bereits auf dem Weg zur Dekarbonisierung ihrer Portfolios und setzen diese konsequent um. Die Öffnung des Gesetzes für fossile Heizungsoptionen ist daher von geringer Relevanz für die Branche.
Änderungen bei Gewerbeimmobilien
Die spezifischen Änderungen im Bereich der Gewerbeimmobilien haben Licht und Schatten: Zu begrüßen sind die pauschalen Erfüllungsoptionen der Renovierungsanforderungen für bestehende Nichtwohngebäude (Gebäudealter, Fernwärmeanschluss oder Wärmepumpe). Eigentümer von Immobilien brauchen solche flexiblen und praxistauglichen Lösungen, die sich am jeweiligen Gebäude sowie an Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit orientieren.
Kritisch sieht der ZIA die behördlichen Kontrollen von Inspektionsberichten von Klima- und Lüftungsanlagen sowie neuen Energieausweisen. „Das klingt nach staatlichem Bürokratismus und bringt uns keine Mehrwerte für Klimaschutz oder die Gebäudeperformance“, betont ZIA-Präsidentin Iris Schöberl.
Unsicherheit bei Verfügbarkeit und Kosten klimaneutraler Energieträger
Ein weiterer Kritikpunkt betrifft das Fehlen belastbare Berechnungen zur künftigen Verfügbarkeit sowie zu den zu erwartenden Kosten für klimaneutrale Gase und Öle. „Ohne diese Grundlagen bleiben große Unsicherheiten,“ so Schöberl weiter.
Grundsätzlich sei nun eine zügige Verabschiedung wichtig, damit endlich Rechtssicherheit für Gebäudeeigentümer herrscht und die Rahmenbedingungen so ausgestaltet sind, dass die notwendigen Investitionen in den klimaneutralen Gebäudebestand getätigt werden können.
BVI warnt vor Praxislücken bei Wohnungseigentümergemeinschaften
Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) werden. Das Bundeswirtschaftsministerium hat dafür einen Referentenentwurf vorgelegt, den der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. begrüßt:
„Nach monatelangem Stillstand liegt endlich ein konkreter Vorschlag für das Gebäudemodernisierungsgesetz auf dem Tisch. Die Immobilienwirtschaft hat lange darauf gewartet, dass die Fehler der GEG-Novellierung von Anfang 2024 korrigiert werden“, betont BVI-Präsident Thomas Meier. Doch dafür müsse am vorliegenden Gesetzesentwurf noch intensiv gearbeitet werden.
Positiv bewertet der BVI vor allem die stärkere Technologieoffenheit bei Heizungsmodernisierungen. Der Entwurf sieht kein Betriebsverbot mehr für Gas- und Ölheizungen ab 2045 vor. „Es ist gut, dass die bürokratischen und kleinteiligen Regelungen des § 71 und der §§ 71b–71p sowie § 72 ersatzlos gestrichen werden. Beim Austausch der Heizung liegt die Entscheidungshoheit über die künftige Heizungsart endlich wieder bei den Eigentümern“, kommentiert Meier. Gekippt werden soll auch die Vorgabe, dass bei neuen Heizungen in der Regel mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien eingesetzt werden müssen.
„Damit erkennt die Bundesregierung an, dass Heizungsmodernisierung im Bestand unterschiedliche Wege braucht und nicht nach Schema F funktioniert“, so Meier. „Nicht jedes Mehrfamilienhaus eignet sich für Wärmepumpen oder Biomasse. Wer Millionen bestehender Gebäude modernisieren will, braucht flexible Lösungen statt starre Vorgaben nach dem Gießkannenprinzip.“ Dass moderne Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich bleiben, eröffne im Gebäudebestand realistische, bezahlbare und sozialverträgliche Wege zur Modernisierung.
Praxistauglichkeit entscheidet sich in den Details
Zwar ist aus Sicht des BVI das Gesetz damit im ersten Entwurf wie angekündigt „technologieoffener und flexibler“. Jedoch besteht bei dessen Ausgestaltung noch Handlungsbedarf, vor allem mit Blick auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). „Eigentumswohnungen machen rund 25 Prozent des deutschen Wohnungsbestands aus, der Sanierungsbedarf ist enorm. Dennoch wird im Entwurf die Komplexität der Beschlussfassung und Prozesssteuerung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungseigentum nicht ausreichend berücksichtigt“, kritisiert Meier.
Der BVI weist darauf hin, dass Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – anders als in Einfamilienhäusern – nicht kurzfristig oder per Einzelentscheidung umgesetzt werden können. Heizungsmodernisierungen erfordern Eigentümerversammlungen, formale Beschlüsse, belastbare Kostenschätzungen, Finanzierungskonzepte, Förderzusagen sowie Vergabe- und Umsetzungsverfahren. Der Verband fordert deshalb, die nun anstehende Ausarbeitung der gesetzlichen Details konsequent an der WEG-Praxis auszurichten. Dazu gehören unter anderem:
- Praxistaugliche Fristen: Wohnungseigentümergemeinschaften brauchen klare Termine und realistische Zeitfenster für Beschluss, Planung, Finanzierung und Umsetzung – auch mit Blick auf die im Gesetz vorgesehene sogenannte Bio-Treppe.
- Verlässliche und langfristig planbare Förderbedingungen: Längst überfällig ist ein maßgeschneidertes Programm für Wohnungseigentümergemeinschaften, das die hohe Kostenlast sowie die komplexen Abstimmungsprozesse berücksichtigt.
- Praktikable Kostenbremse für Mieter: Die Einigung zur Kostenteilung bewertet der BVI positiv. Für WEGs braucht es jedoch eine rechtssichere Regelung, z. B. dazu, wie die Kosten innerhalb der Gemeinschaft verteilt werden und Beschlüsse trotz noch unklarer finanzieller Auswirkungen rechtssicher gefasst werden können.
- Klare Regeln für Bio-Treppe und Grünquoten: Es braucht standardisierte, digitale, rechtssichere Nachweisverfahren sowie klare Zuständigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften und entlang der Lieferkette.
- Planungssicherheit bei Biomethan: Zur Verfügbarkeit und Preisentwicklung klimafreundlicher Brennstoffe fehlen aktuell noch belastbare Daten. Preis- und Lieferrisiken dürfen nicht zulasten von Wohnungseigentümern gehen.
BVI mahnt sorgfältiges Verfahren an
Zugleich mahnt der BVI ein sorgfältiges Gesetzgebungsverfahren an. Dass die Frist der beteiligten Fachministerien für Stellungnahmen zum Referentenentwurf bereits am 11. Mai 2026 endet, bewertet der Verband kritisch: „Nach Monaten des Stillstands darf die Verabschiedung des neuen Gesetzes jetzt nicht im Schweinsgalopp geschehen. Dieser Fehler wurde schon bei der letzten Novellierung gemacht“, mahnt BVI-Präsident Thomas Meier. Im parlamentarischen Verfahren müssten das Praxiswissen und der Erfahrungsschatz der Branche intensiv genutzt werden, denn genau jetzt würden die Weichen für die dringend notwendige Modernisierung des Gebäudebestands und das Erreichen der Klimaziele gestellt. Der BVI stellt dafür seine Expertise gern zur Verfügung.
DENEFF: Ausgerechnet jetzt – mit Vollgas in die Abhängigkeitsfalle
Am 5. Mai, dem Tag der Energieabhängigkeit, legt das Bundeswirtschaftsministerium einen Gesetzentwurf vor, der für den Gebäudesektor fossile Abhängigkeiten verlängert und Energieeffizienz nicht voranbringt.
„Einen schlechteren Zeitpunkt hätten die Ministerien nicht wählen können – gerade mit Blick auf die derzeitige Energiekrise und ihre Folgen. Es ist erschreckend, dass so viel bürokratische Energie in die Aufweichung von sinnvollen Standards fließt, statt das Land dauerhaft aus der Krise zu führen“, sagt Henning Ellermann, geschäftsführender Vorstand der Deutschen Unternehmensinitiative Energieeffizienz e. V. (DENEFF).
Die versprochene Orientierung und Impulse für den Gebäudebestand bleibe der Entwurf den Eigentümern und Unternehmen schuldig. In der laufenden Ressortabstimmung und dem Bundestagsverfahren müssten deshalb jetzt deutliche Verbesserungen am Entwurf vorgenommen werden.
Deutschland ist zu über zwei Dritteln von Energieimporten abhängig. Der sogenannte „Tag der Energieabhängigkeit“ ist rechnerisch der letzte Tag im Jahr, an dem der Energiebedarf noch durch heimische Produktion gedeckt werden könnte.