Hamburg (pm) – Die Ampel-Koalition setzt nun – etwas verspätet – einen zentralen Teil des Koalitionsvertrages um. Wie aus einer gemeinsamen Mitteilung der Minister Habeck, Dr. Buschmann und Geywitz vom 2. April zu entnehmen ist, haben sich die Koalitionäre auf eine faire Teilung der CO2-Kosten zwischen Vermietern und Mietern sowohl bei den Wohn- als auch Nichtwohngebäuden geeinigt. Die parlamentarische Umsetzung steht allerdings noch aus. Hierzu RA und Fachanwalt Andreas Griebel aus der Kanzlei Rödl & Partner in Nürnberg, der seit 20 Jahren im Bereich Mietrecht berät.
Was sind überhaupt CO2-Kosten? Schon seit 2021 wird in Deutschland ein Preis für die Emissionen von Kohlendioxid erhoben. Aktuell gilt ein Preis von 30 Euro pro Tonne CO2, die beim Verbrennen von Heiz- und Kraftstoffen ausgestoßen wird. Er wird schrittweise auf bis zu 55 Euro im Jahr 2025 steigen. In diesem Jahr 2022 liegt die Abgabe bei 30 Euro pro Tonne CO2, das macht bei einem Liter Heizöl acht Cent pro Liter aus, bei Erdgas 0,5 Cent pro Kilowattstunde.
Wo liegt das Problem des CO2-Preises im Bereich der Gebäude? Diese Kosten sind Teil der Brennstoffkosten (Gas/Heizöl usw.), die der Ermittlung der auf den Mieter umzulegenden Kosten für die genutzte Einheit zugrunde liegen. Der Vermieter wird hiermit derzeit also nur belastet, wenn er selbst an der Verteilung der Kosten für das betroffene Gebäude teilnimmt, etwa weil Leerstand besteht oder er selbst eine Wohnung nutzt. Hauptargument, im Übrigen schon seit Einführung der Heizkostenverordnung im Jahr 1980, war immer, dass der Mieter alleine seinen Verbrauch beeinflussen kann. Deshalb war fortan sein Verbrauch maßgeblich für die Verteilung der angefallenen Brennstoffkosten. Wir wissen heute, dass auch die Gebäudesubstanz maßgeblichen Einfluss hat. Eine Verbesserung sieht man hier nur über eine Beteiligung des Vermieters an den CO2-Kosten.
Was soll zukünftig gelten? Bei der Aufteilung der Mehrkosten beim Heizen durch den CO2-Preis auf Öl und Gas hat sich die Ampel-Koalition auf ein Stufenmodell geeinigt. Der Vermieter soll – weil der energietechnische Zustand seines Gebäude das Verbrauchsverhalten der Mieter/Nutzer beeinflusst – nun an der CO2-Abgabe unabhängig von einer Selbstnutzung beteiligt werden. Je schlechter die Energiebilanz des Hauses, desto höher der Anteil des Vermieters. Die Koalition meint, dass dies den Vermieter motivieren wird, energetische Sanierungen ihrer Gebäude voranzutreiben und Mieter dazu motivieren wird, weiterhin sparsam mit Energie umzugehen.
Was heißt das genau? Das Stufenmodell basiert auf den CO2-Emissionen des vermieteten Gebäudes. Bei Gebäuden mit einer sehr schlechten Energiebilanz sollen die Vermieter 90 Prozent und die Mieter zehn Prozent der CO2-Kosten tragen. Geplant sind hier bis zu zehn Stufen, in denen der Anteil der Vermieter immer weiter abnimmt – bis hin zu sehr effizienten Gebäuden. Hier sollen die Mieter die Zusatzkosten weiterhin allein stemmen, denn hier liegt der Verbrauch weiterhin allein am Verhalten des Mieters.
Ab wann gilt das? Die Regelung soll ab dem 01.01.2023 gelten. Als nächstes gehen die Pläne dann in das normale parlamentarische Verfahren: Kabinett und dann in den Bundestag.
Welche Auswirkungen sehen Sie für die Branche? Zunächst einmal wächst erneut der Aufwand, bevor überhaupt über einen positiven Effekt nachgedacht werden kann. Der Vermieter muss zukünftig zur Berücksichtigung seiner Einstufung in der Abrechnung über die Brennstoffkosten zusätzliche Angaben mit aufnehmen und ggf. erst einmal sachverständig feststellen lassen. Insbesondere ältere Vermieter wird das vor unlösbare Aufgaben stellen. Die Frage, wer die Einstufungskosten trage, ist im Eckpunktepapier bislang nicht geregelt.
Bei reinem Wohnraum sind dies zusätzliche Kosten, die der Vermieter als Verwaltungskosten nicht umlegen kann, im gewerblichen Mietbereich je nach Vereinbarung im Mietvertrag aber schon. Jedenfalls erhöht das die „Grundkosten“ eines Gebäudes, aus denen sich schlussendlich die Höhe der Kaltmiete ableitet: das bedeutet also nichts anderes, als das weiter an der Preisschraube zulasten des Mieters gedreht wird. Mehr Aufwand bedeutet mehr Miete, das dürfte klar sein.
Bei Nichtwohngebäuden sieht der Gesetzgeber einen Unterschied. Hier soll eine pauschale 50/50-Regelung gelten, es sei denn, Mieter und Vermieter vereinbaren es vertraglich anders. Hier wird also die Umlagefähigkeit in die Hände der Vertragsparteien gelegt. Erfahrungsgemäß ist der Mieter verhandlungsschwacher.
Sehen Sie weitere Probleme? Ja, es sind noch viele Fragen offen. Das Stufenmodell lässt z.B. wesentliche Einflussfaktoren unberücksichtigt: nämlich die faktische technische Umsetzungsmöglichkeit. Gerade in Altbauten und bei denkmalgeschützten Gebäuden fehlen häufig technische Lösungen. Hinzukommt, dass hinreichend kompetente, unabhängige Energieberater sowie Installateure mit dem entsprechenden Know-how ebenfalls fehlen. Abgesehen davon muss ein Vermieter freilich auch die finanziellen Mittel aufbringen, mal eben eine Heizung auszutauschen oder das Gebäude dämmen zu können.
Einen Sonderfall stellen etwa per Fernwärme beheizte Wohnungen dar. Hier ist der Eigentümer/Vermieter meist nicht Lieferant der Fernwärme und somit auch nicht Rechnungsempfänger. Wie soll er dann also belastet werden? Hier müsste der Fernwärmeversorger eine gesonderte Rechnung an den Vermieter senden. Das ist kaum vorstellbar, weil zwischen Eigentümer und Fernwärmeversorger kein Vertragsverhältnis besteht. So ist es auch, wenn der Mieter sich selbst mit Heizenergie versorgt, etwa bei Durchlauferhitzern oder reinen Festbrennstofföfen. Deshalb werden Stimmen laut, die von einer verfassungsrechtlichen Unbestimmtheit der Regelung ausgehen, weil dem verbrauchenden Mieter der Hauptanreiz genommen wird, Energie einzusparen, dabei besteht hier das größte Potenzial.
Ist das Konzept geeignet? Wir müssen zunächst die genaue Ausformulierung des Gesetzes abwarten. Allerdings gibt das Gesetz schon heute über die Modernisierungs- und Mieterhöhungsvorschriften ausreichend Gelegenheit für den Vermieter, sein Gebäude für die kommenden Jahre „fit“ zu bekommen. Die am Markt tätigen professionellen Vermieter nutzen diese Instrumente ausführlich, meist eher zu ausführlich. Die Mehrheit der privaten Vermieter investiert auch ohne diese aufoktroyierten Anreize regelmäßig in ihre Objekte. Meist schließt sich hier ein Rechtstreit mit dem Mieter über die Umlage der entstehenden Modernisierungskosten an. Das ist für professionelle Vermieter Tagesgeschäft, für einen privaten Vermieter eher nervenaufreibend. Deshalb wären Anreize steuerlicher Art und die Vereinfachung der Regelungen zur Durchsetzung einer solchen Mieterhöhung sowie Erleichterungen bei der Finanzausstattung des Vermieters sicherlich effektiver.
Wahrscheinlicher ist, dass diese zusätzliche Anforderung einen weiteren Anstieg der Netto-Kaltmiete verursachen wird, soviel ist heute schon klar.
Gastbeitrag von Andreas Griebel
Rechtsanwalt und Partner Andreas Griebel ist bei Rödl & Partner im Bereich Mietrecht und Facility Managementrecht tätig. Er berät vorwiegend mittelständische Unternehmen und öffentliche Auftraggeber und ist auf Prozessvertretung und die Beratung im Bereich Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert. Der sachgerechten Umsetzung von Betreiberpflichten und Umlagefähigkeit von Betriebskosten kommt dabei eine besondere Rolle zu. Einen weiteren Schwerpunkt seiner Tätigkeit bildet die Prüfung von Miet- und Pachtverträgen und Grundstücksverträgen bei Due Diligence Prüfungen.