23. Juli 2019

Erbbaurechte für bezahlbares Wohnen stärker nutzen

Fachtagung stellt Potenziale und Hemmnisses des Instruments heraus

Podium mit Erfahrungsberichten aus der Praxis © DV, offenblende
Podium mit Erfahrungsberichten aus der Praxis © DV, offenblende

Berlin (pm) – Können Erbbaurechte einen Beitrag zum bezahlbaren Wohnen leisten? Ja, meint der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) – wenn sie in der aktuellen Niedrigzinsphase eine Investitionsalternative zum Eigentum darstellen. Dafür müssen unter anderem die Verträge und der Erbbauzins entsprechend ausgestaltet werden. Dies war auch ein zentrales Ergebnis der Fachtagung „Erbbaurechte – ein Beitrag für mehr bezahlbaren Wohnraum?!“ am 2. April 2019 in Berlin. Veranstalter war der DV, gemeinsam mit dem Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI) und dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Im Mittelpunkt stand die Frage, wie das vielversprechende, aber bislang wenig lukrative und damit selten genutzte Instrument für Städte und Investoren attraktiver werden kann. Die Tagung markiert den Abschluss eines Fachdialogs, den der DV im Vorfeld zusammen BMI und BBSR durchgeführt hatte. Kernbestandteil war eine Expertise zur aktuellen Anwendungspraxis kommunaler Erbbaurechte von GEWOS – Institut für Stadt- und Regionalforschung.

„Mit dem Erbbaurecht können Städte und Gemeinden die Steuerungshoheit über ihre Grundstücke langfristig behalten und darauf Einfluss nehmen, dass Investoren bezahlbaren Wohnraum schaffen,“ sagte der Präsident des DV Michael Groschek, ehemaliger Bauminister von Nordrhein-Westfalen. „Dafür sollten Kommunen beim Erbbauzins selbst nicht zum Preistreiber werden und Grundstücke in Versteigerungsmentalität vergeben, um höchstmögliche Erträge für die Stadtkasse zu erwirtschaften.“ Die kommunale Praxisbeispiele der Fachtagung verdeutlichten, dass dazu die Konditionen der Erbbaurechtsverträge für mietpreisgebundenen Wohnungsbau entsprechend gestaltet werden können.

Das Erbbaurecht feierte dieses Jahr seinen 100. Geburtstag. Es ist somit ein relativ „altes“ Instrument, das in letzter Zeit aber eine Renaissance erfährt. Das Grundstück bleibt bei diesem Modell im Besitz des Eigentümers, während ein Investor gegen Zahlung eines Erbbauzinses darauf Wohnungen bauen kann. Das hat Vorteile für Städte und Gemeinden, die dadurch ihre kommunalen Liegenschaften sichern und privaten Bodenspekulationen begrenzen. Gleichzeitig haben sie mehr Einfluss darauf, dass die Fläche langfristig für wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Ziele genutzt wird.

Abgesehen von den gängigen Erbbaurechten für Eigenheime setzen bislang nur wenige Städte das Instrument gezielt für bezahlbaren Mietwohnungsbau ein. Entscheidend hierbei ist eine marktgerechte Ausgestaltung der Verträge. So ist eine Erbpacht zu den üblichen vier Prozent in der aktuellen Niedrigzinsphase für Wohnungsunternehmen nicht attraktiv: Investoren können unter den heutigen Voraussetzungen die Darlehen für einen Grundstückskauf innerhalb von dreißig bis vierzig Jahren tilgen. Der Erbbauzins läuft dagegen bis zum Ende der Laufzeit des Erbbauvertrages zumeist deutlich länger weiter.

Zudem wird beim „Heimfall“ zum Vertragsende häufig keine volle Entschädigung für die Gebäude gewährt. Schwierig sind auch kurze Laufzeiten, die weniger als zwei Sanierungszyklen abdecken. Dadurch entsteht gegen Ende ein Instandsetzungsstau. Beides verschlechtert die Finanzierungskonditionen für das Gebäude, da die Banken beim Beleihungswert entsprechende Abschläge machen. Und schließlich befürchten Erbbaurechtsnehmer, dass sich bei einer Vertragsverlängerung oder beim Kauf nach Ende der Vertragslaufzeit die Konditionen wegen stark erhöhter Bodenwerte drastisch verschlechtern, womit keine bezahlbaren Mieten mehr möglich wären.

Pressemitteilung: Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.