Hamburg (pm) – Die durchschnittliche Miete bei einer Hamburger Wohnungsbaugenossenschaft liegt deutlich unter dem Durchschnitt des Mietenspiegels der Hansestadt.
„Die monatliche Nettokaltmiete beträgt bei uns derzeit im Durchschnitt 7,10 Euro pro Quadratmeter“, sagte Alexandra Chrobok, Vorsitzende des Vereins Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften und Vorständin des Eisenbahnbauvereins Harburg eG, am Mittwoch in Hamburg. „Der Wert des Hamburger Mietenspiegels liegt bei 9,29 Euro. Damit wird deutlich: die Genossenschaften sind die eigentliche Mietpreisbremse.“
Der Verein Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften bündelt die Aktivitäten von 30 Hamburger Genossenschaften. Die Unternehmen bieten in der Hansestadt rund 135.000 Wohnungen – das sind rund 20 Prozent aller Mietwohnungen in Hamburg – zu bezahlbaren Nutzungsgebühren an und geben so 230.000 Mitgliedern sowie ihren Familien ein sicheres Zuhause. Gut ein Viertel aller Genossenschaftswohnungen sind öffentlich gefördert und damit ein gewichtiger Faktor beim bezahlbaren Wohnen.
Auf Grund der Corona-Pandemie haben Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften im vergangenen Jahr allerdings deutlich weniger neu gebaute Wohnungen übergeben können als im Jahr zuvor. „Die Zahl der fertig gestellten Wohnungen lag im Jahr 2021 bei 1025 Wohnungen“, sagte Alexandra Chrobok. „Das waren 562 Wohnungen weniger als im Jahr 2020.“
Hintergrund dieser Entwicklung sind die auf Grund der Pandemie gestörten Lieferketten und massiv gestiegene Baupreise. Auch der seit Jahren zunehmende Mangel an Baugrundstücken werde nach und nach im Rückgang der Fertigstellungszahlen sichtbar. „Die Entscheidung des Hamburger Senats, Baugrundstücke künftig vornehmlich im Weg des Erbbaurechts zu vergeben, erschwert die Situation zusätzlich.“
Fast drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung
Seit Jahrzehnten stünden die Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften für den sozialen Frieden in den Quartieren und investierten beständig hohe Millionenbeiträge in die Stadtentwicklung, sagte Alexandra Chrobok. „Zwischen 2012 und 2021 wurden mehr als drei Milliarden Euro für die energetische Modernisierung des Wohnungsbestands ausgegeben. Hinzu kamen 2,2 Milliarden Euro für den Bau neuer Wohnungen.“
Im vergangenen Jahr investierten Hamburgs Wohnungsbaugenossenschaften fast 586 Millionen Euro in den Neubau, die Instandhaltung und die Modernisierung von bezahlbaren Wohnungen. In diesem Jahr sollen es den Planungen zufolge rund 120 Millionen Euro mehr werden. Allerdings sehen auch Hamburgs Genossenschaften sich einer komplizierter werdenden Situation gegenüber.
„Die Explosion der Baupreise und der Krieg in der Ukraine haben die Lage stark eingetrübt“, sagte Matthias Saß, stellvertretender Vereinsvorsitzender und Vorstand der Schiffszimmerer-Genossenschaft. „Vermehrt denken die Genossenschaftsvorstände darüber nach, neue Bauprojekte zu verschieben, weil infolge der unsicheren Lage derzeit eine seriöse Kalkulation von Bauprojekten nicht möglich ist.“
Bei einer Umfrage Mitte April hatten 80 Prozent der aus Hamburg teilnehmenden Genossenschaften die Aussichten für den Neubau von Wohnungen in diesem Jahr als schlecht bzw. sehr schlecht eingeschätzt. 44 Prozent planen eine Verschiebung eines Neubauprojekts bzw. sind sich noch nicht sicher.
„Es mangelt an Dämmstoffen, Stahl, Holz, Elektromaterial und Kunststoffteilen“, sagt Matthias Saß. „Vor allem aber belasten uns die deutlich gestiegenen Baupreise.“ Der Umfrage zufolge erwarten 76 Prozent der Genossenschaften bei ihren laufenden Bauprojekten Preissteigerungen um 20 und mehr Prozent. „Damit wird es immer schwieriger, bezahlbaren Wohnraum anzubieten“, sagt Matthias Saß.
Zugleich ist die Nachfrage nach Genossenschaftswohnungen nach wie vor sehr hoch. So lag die Fluktuationsrate im vergangenen Jahr lediglich bei 6,16 Prozent. Das ist gegenüber 6,45 Prozent im Jahr 2020 ein erneuter Rückgang und belegt die hohe Zufriedenheit der Genossenschaftsmitglieder mit ihrer Wohnsituation.
Genossenschaften sehen das Erbbaurecht weiterhin kritisch
Alexandra Chrobok und Matthias Saß machten deutlich, dass die Genossenschaften nach wie vor die Festlegung des Hamburger Senats, öffentliche Baugrundstücke vorrangig im Wege des Erbbaurechts zu vergeben, ablehnen. „Die Genossenschaften wollen Baugrundstücke kaufen, diese generationsübergreifend behalten und später zum Wohle der Mitglieder erneut bebauen.“
Ein großes Problem beim Erbbaurecht bestehe darin, dass der zu zahlende Zins an den Grundstückswert gekoppelt sei, sagte Chrobok und Saß. „Und da die Bodenrichtwerte in der Regel immer nur steigen, steigen in der Folge immer auch die Erbbauzinsen. Uns Genossenschaften kann es so nicht mehr gelingen, sich von den Preissteigerungen des Bodens abzukoppeln.“
Die Folgen sind bereits jetzt zu erkennen. Im vergangenen Jahr hat lediglich eine Genossenschaft ein öffentliches Grundstück im Wege des Erbbaurechts übernommen. „Das war aber ein Sonderfall“, so Chrobok und Saß. „Die Folge wird sein: keine Baugrundstücke, keine neuen Wohnungen. Wie die Stadt dann ihr Wohnungsbauziel erreichen will, ist uns ein Rätsel.“
Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt zu Gast
Hamburgs Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Stapelfeldt war am Mittwoch Gast bei der Mitgliederversammlung der Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften. Dabei kam es zu einem regen Austausch der Positionen. Die Senatorin machte deutlich, dass sie trotz der aktuell widrigen Umstände an dem Ziel von 10.000 neu gebauten Wohnungen pro Jahr festhalte. Sie sagte zu, dass sich die Stadt um eine ausreichende Fförderung des Baus von Sozialwohnungen kümmern werde.
Vorstände der Genossenschaften machten im Beisein der Senatorin deutlich, dass weniger bürokratische Regelungen helfen würden, den Bau bezahlbarer Wohnungen auch künftig sichern. Notwendig seien eine Deregulierung der Hamburger Bau- und der Klimaschutzverordnungen. Auch die soziale Erhaltungsverordnung und die hohen Ansprüche des Denkmalschutzes behinderten den Wohnungsbau.
Das Chaos bei der KfW-Förderung habe das Vertrauen der Genossenschaften in die öffentliche Hand tief erschüttert, hieß es auf der Mitgliederversammlung weiter. Hamburger Unternehmen hätten Fördermittel in erheblichem Umfang verloren und müssten nun teuer neu planen. Die von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck angekündigte Neuformulierung der Richtlinien für energetische Förderung ließen nichts Gutes erwarten. Sinnvoll wäre es, bei der staatlichen Förderung das genossenschaftliche Modell zu bevorzugen.
Genossenschaftsmitglieder sind „Miteigentümer“
Genossenschaftsmitglieder sind über ihre Genossenschaftsanteile „Miteigentümer“ der Genossenschaft, der Wohnungsbestand ist Gemeinschaftseigentum. Eine Genossenschaft setzt auf die Prinzipien der Selbsthilfe, Selbstverantwortung und Selbstverwaltung. Dabei hat jedes Mitglied eine Stimme, unabhängig von der Zahl der jeweiligen Mitgliedsanteile.
„Statt Umsatz und Gewinn bilden Solidarität, gesellschaftliche Verantwortung und demokratische Entscheidungsfindungen die Säulen der Unternehmensethik“, sagt Alexandra Chrobok. „Eine Wohnungsbaugenossenschaft ist somit nicht nur Wirtschaftsunternehmen, sondern vor allem auch Sozialgemeinschaft.“
Pressemitteilung: Verband Norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW)