5. März 2021

Der Mietendeckel und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum – Der „Berliner Sonderweg“ und die Folgen

Ein Kommentar von Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig

Kommentar von Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig (c) JLL

Berlin (pm) – Im Super-Wahljahr 2021 steht die Immobilienwirtschaft vor großen Herausforderungen. Der Problemdruck ist vor allem beim Mangel an bezahlbarem Wohnraum groß. Auf dem Wohnungsmarkt müssen Alternativen zu einer reinen Regulierung von Mieten nach dem rot-rot-grünen „Berliner Sonderweg“ geschaffen werden. Etwa im Rahmen einer zielorientierten Förderung des Neubaus, und zwar auf allen politischen Ebenen – national, föderal und kommunal. Nur so kann den steigenden Miet- und Kaufpreisen für Wohnungen auf Grund von Angebotsknappheit entgegengewirkt werden.

Rodung des Verordnungsdschungels

Der sogenannte Mietendeckel, das war zumindest die Idee der Berliner „Erfinder“, sollte eine Atempause am Mietmarkt bringen. Der Schuss allerdings ging nach hinten los. Denn parallel gab und gibt es keine komplementäre Neubaustrategie. Hier muss die Planungs- und Baubeschleunigung mit Hilfe vereinheitlichter und vereinfachter Prozesse sowie unter Einsatz von Online-Plattformen und damit letztlich durch eine Beschleunigung der Bearbeitungszeiten endlich vorangebracht werden. Effizientere Bau- und Planungsprozesse und die elektronische Abwicklung von Baugenehmigungsverfahren bieten genauso Potenzial für diese Beschleunigung wie die Zähmung des Amtsschimmels und die damit verbundene Rodung des Verordnungsdschungels. Eine Bundesbauverordnung anstatt 16 verschiedener Landesbau- und Baunutzungsverordnungen bietet die Möglichkeit, Planungen zu replizieren und somit Einspareffekte zu erzeugen, die wiederum kosteneffizienteres Bauen und somit bezahlbareres Wohnen ermöglichen.

Der Mietendeckel bzw. das Gesetz zur Mietenbegrenzung in Berlin, nach dem die Mieten für fünf Jahre eingefroren sind, wurde vom rot-rot-grünen Senat beschlossen und ist seit dem 23. Februar 2020 in Kraft. Seit dem 23. November 2020 müssen überhöhte Mieten auf staatlich festgelegte Mietobergrenzen abgesenkt werden.

Hat der Mietendeckel zu einer Senkung der Mieten geführt? Mitnichten. Der Rückgang der Mieten in Berlin im dritten Quartal wurde weitgehend bereits durch den Anstieg im vierten Quartal neutralisiert. Es ist daher keineswegs davon auszugehen, dass sich ein Trend etabliert hat.

Eine stagnierende Entwicklung

Vielmehr sieht man eine stagnierende Entwicklung, die in Teilen auf nachfrage- und angebotsseitige Effekte zurückgeführt werden kann: die Nachfrage in Berlin in Form neuer Haushalte ist in den vergangenen Jahren bei Weitem nicht mehr so stark gestiegen wie in den Vorjahren. Zugleich konnte deutlich mehr Angebot geschaffen werden.

Allerdings hat der Mietendeckel auch zu Verschiebungen und Kompensationseffekten geführt: gerade die Neubaumieten ab 2014, die keiner Regulierung durch den Mietendeckel unterliegen, wurden hier als Kompensationsinstrument eingesetzt – sie sind im gleichen Zeitraum weiter signifikant gestiegen.

Zudem wird das Bestandsangebot massiv zurückgehalten. Um bis zu -70 Prozent weniger Angebote von Bestandsmietwohnungen, die vor 2014 errichtet wurden, können gegenwärtig verzeichnet werden. Es ist daher davon auszugehen, dass es sich bei dem Bestandsprodukt am Markt möglicherweise in Bezug auf Qualität und Lage auch um nicht mehr repräsentatives Angebot handelt, wenn man die Entwicklung der Mieten im Zeitablauf vergleicht.

Folge des Mietendeckels sind außerdem ausbleibende Investitionen in Instandhaltungen und energetische Modernisierungen in Wohngebäude. Auch Mieter sind negativ betroffen, wenn diese Investitionen nicht getätigt werden.

Verknappung des Angebots

Durch den Mietendeckel werden die, die bereits eine Wohnung nutzen, gegenüber denen, die eine Wohnung benötigen, bevorzugt. Verlierer sind hingegen Haushalte, die eine Wohnung suchen. Folge dieser Regulierung ist ein Rückgehen der Fluktuation. Der gesetzlich gewollte und immer weiter verschärfte Schutz der Bestandsmieter verknappt also das Angebot an möglichen Wohnungen auf dem Markt und führt zu einem Anstieg des Verbrauchs an Wohnfläche. Es kommt zu Fehlallokationen. Denn einerseits herrscht Wohnungsmangel, andererseits wird der Schutz von Bestandsmietern weiter ausgeweitet mit der Folge, dass Mieter nicht mehr umzugswillig sind, sofern dies nicht unumgänglich ist.

Ein weiteres Problem ist, dass nicht nur bedürftige Haushalte gefördert werden, sondern dass insbesondere bonitätsstarke, gut situierte Haushalte durch stärkere Mietreduzierungen bei gut sanierten Wohnungen in nachgefragten Lagen profitieren. Bonitätsschwache Haushalte sind weiterhin bei der Wohnungssuche benachteiligt, da Vermieter zur Vermeidung von Ausfallrisiken auch weiterhin an bonitätsstarke Interessenten vermieten werden.

Zudem ist auch für Mieter, die derzeit durch Mietabsenkungen aufgrund des Mietendeckel profitieren, die Gefahr groß, dass sie bei Bestätigung der Verfassungswidrigkeit des Gesetzes auf Grund der anhängenden Klage auf einen Schlag die einbehaltene Miete nachzahlen müssen.

Grundsätzlich hat der Mietendeckel zu Verunsicherung auf Seiten von Investoren, Bauherren und Projektentwicklern geführt. Das Vertrauen in Planungs- und Investitionssicherheit ist beschädigt. Es wird befürchtet, dass der für Neubauten willkürlich festgelegte Stichtag 2014 im Gesetz auch ebenso leicht geändert werden könnte. Statt in Mietwohnungsneubau wird seitens der Projektentwickler jetzt eher in den Bau von Eigentumswohnungen oder gleich in andere Assetklassen wie den Büroneubau investiert.

Es fehlt an ausreichendem Wohnungsneubau

Der Mietendeckel löst also nicht die Ursache der Wohnungsknappheit, die ursächlich für steigende Mieten ist. Es fehlt statt dessen an ausreichendem Wohnungsneubau. Der Mietendeckel ist insofern ohne eine komplementäre Neubaustrategie kein geeignetes Instrumentarium, die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt zu entspannen, sondern führt im Gegenteil aufgrund einer Verringerung der Mietangebote und ausbleibender Investitionen in Wohnungsneubau zu einer Verschärfung der Situation. Die Regulierung von Mietpreisen bringt keine neuen Wohnungen.

Ein Kommentar von Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig

Pressemitteilung: Jones Lang LaSalle SE