15. Januar 2021

DAVE-Ausblick: Zuversicht prägt besonders Wohnimmobilienmarkt 2021

Stuttgart (pm) – Nach Angaben von DAVE wird besonders der Wohnimmobilienmarkt 2021 von Zuversicht geprägt sein. Dazu tragen in hohem Maße die Aussicht auf Impfungen weltweit sowie eine gewisse geschäftliche Routine mit dem Lockdown bei. Dennoch ist aufgrund des aktuellen Pandemie-Verlaufs eine genaue Einschätzung temporär nicht möglich, besonders die Bereiche Hotellerie und Einzelhandel stehen vor großen Herausforderungen.

„2020 war richtungsweisend für die Immobilienwirtschaft. Befürchtungen, dass eine vermeintliche Preisblase durch die Corona-Pandemie und ihre Folgen nun endgültig platzen könne, haben sich nicht bewahrheitet. Es gab zwar an der einen oder anderen Stelle Korrekturen und eine schwer betroffene Assetklasse Hotel. Grund hierfür waren aber weniger Übertreibungen, sondern die Auswirkungen des Lockdowns. Entsprechend blicken wir positiv gestimmt in das Jahr 2021. Die fundamentalen Daten für die deutschen Immobilienmärkte sind weiterhin sehr gut und der Investmentstandort Deutschland wird sich in Folge der Pandemie sogar noch weiter als sicherer Hafen etablieren“, so Matthias Wirtz, KSK-Immobilien.

Gerhard Alles, Schürrer & Fleischer Immobilien, ergänzt: „Der erste Lockdown hat uns alle in einer enorm kurzen Zeit dazu gebracht, uns umzustellen und an neue Gegebenheiten anzupassen. Dies ist gelungen, so dass man jetzt von einer Lockdown-Routine sprechen kann.“

„Das sieht man auch an den Daten der Gutachterausschüsse, die zeigen, dass wir in 2020 im Grunde ´nur´ zwei Monate verloren haben, das Jahr sonst aber zu keinen erheblichen Umsatzeinbrüchen geführt hat“, erläutert Axel Quester, Armin Quester Immobilien. „Auch die Mehrwertsteuersenkung hat dazu geführt, dass einige Transaktionen noch letztes Jahr abschlossen wurden“, bestätigt Corvin Tolle von Tolle Immobilien.

DAVE erwartet, dass sich die Märkte dieses Jahr insgesamt neu strukturieren. Beispiel dafür sind Umnutzungen von schwächeren Hotelstandorten und älteren Gebäuden als Homeoffice- oder Co-Living-Angebote. „Der Impfstoff ist Assetklassen übergreifend ein wichtiges Signal, besonders für Hotel- und Freizeitimmobilien. In den nächsten zwei, drei Jahren werden Businesshotels das Niveau von 2019 nicht erreichen. Ältere Hotels verschwinden, während es bei Businesshotels partiell Umnutzungen geben wird. Gleichermaßen werden Freizeit und Tourismus stärker gewichtet“, führt Jens Lütjen, Robert C. Spies. Schon im letzten Jahr habe sich gezeigt, dass beim Thema Drittverwendungsfähigkeit Kreativität gefragt sei – das nicht nur bei Hotels, sondern besonders im Einzelhandel. Lütjen weiter: „Auch hier beobachten wir neue Konzepte, die in Richtung von Concept-Stores und Plattformstrukturen mit höherer Flexibilität gehen – also sehr dynamische, zum Teil auch temporäre Modelle. Und es wird eine Durchmischung geben, die unterschiedlichste Produkte und Hersteller kombiniert, ferner Cafés und Aufenthaltsqualität in neuer Form bietet. Dazu bedarf es immer auch einer Flexibilität und Bereitschaft für neue Mietmodelle seitens der Eigentümer.“

Auch dieses Jahr wendet sich DAVE an politische Entscheidungsträger. „Ad-hoc-Regelungen aufgrund der Pandemie springen häufig zu kurz und haben die Auswirkungen in Gänze nicht im Auge. So hat der jüngste Vorstoß der Bundesjustizministerin Christine Lambrecht, für Gewerbemieter gesetzlich klarzustellen, dass Beschränkungen infolge der Pandemie regelmäßig eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen, für Investoren einschneidende finanzielle Folgen, für deren Ursachen sie nicht verantwortlich sind“, so Sven Keussen, Rohrer Immobilien. „Eine zusätzliche Regulierung ist nicht sachgerecht, der Eingriff der Politik ist in dieser undifferenzierten Weise weder erforderlich noch wünschenswert.“

Insgesamt geht DAVE davon aus, dass Investoren selektiv bleiben, Opportunitäten suchen und insgesamt – besonders im Wohnimmobilienbereich – von Zuversicht geprägt sind.

DAVE zu den einzelnen Assetklassen:

Wohnimmobilien
Wie letztes bereits wird auch dieses Jahr die Assetklasse Wohnen von nationalen und internationalen Investoren stärker politisch beleuchtet. Aufgrund des Mietendeckels sind die Investoren in Berlin derzeit kritischer bei ihren Ankaufkriterien. In ganz Deutschlang hat die Nachfrage im attraktiven Umland von Metropolen zugenommen. Wohnen bleibt 2021 der sicherste Hafen aller Assetklassen. Nach wie vor ist die Nachfrage nach Wohnungsbeständen riesig, bei weiter anziehenden Kaufpreisen. Der Neubau bleibt auch in diesem Jahr verhalten aufgrund der unsicheren politischen Rahmenbedingungen.

Büroimmobilien
Büroimmobilien zeichnen sich durch eine unterschiedliche Nachfrageentwicklung aus. An B-Standorten war bereits 2020 die hohe Nachfrage auf Vorjahrsniveau, in den meisten Metropolmärkten wurde ein Rückgang verzeichnet. Das wird auch für 2021 erwartet. Die zu Beginn der Corona-Krise viel zitierte Trendwende Richtung Homeoffice und ein dadurch mittelfristig verminderter Flächenbedarf ist aktuell noch nicht signifikant spürbar. Ob es überhaupt dazu kommt, erscheint fraglich – der Trend zum Homeoffice wird sich nach der Pandemie relativieren. Das Büro bleibt weiterhin ein wichtiger Bestandteil unserer Arbeitswelt. Dabei wird die Frage nach dem Großraum hinsichtlich Effizienz neu gestellt: Eine Optimierung der Büroflächen hin zu kleinerer Quadratmeterzahl pro Mitarbeiter wird nicht nur durch die Pandemie, sondern auch durch die Erfahrungen in Bezug auf die Produktivität nochmal neu gedacht. Die Quadratmeterzahl pro Mitarbeiter wird wieder größer. Ferner ist der Büroimmobilienmarkt auch deswegen weniger tangiert, weil die Corona-Krise zu einem Zeitpunkt den Markt getroffen hat, an dem die Leerstände historisch niedrig lagen. Dadurch ist auch in der Pandemie trotz ausbleibender Nachfrage während des ersten Lockdowns kein Preisdruck entstanden.

Einzelhandelsimmobilien
Bereits seit geraumer Zeit stehen Einzelhandelsimmobilien in High-Street-Lagen vor großen Herausforderungen. Durch zwei Lockdown-Maßnahmen ist es hier zudem zu einem weitest gehenden Stillstand gekommen. Sowohl Mieter als auch Vermieter warten ab. Bei Vertragsverlängerungen werden in Teilen kürzere Laufzeiten gewählt, um in der Zukunft flexibler und situativ auf die Marktgegebenheiten und Prozessoptimierungen reagieren zu können. Wie bereits erwähnt spielt auch die Drittverwendungsfähigkeit und Kreativität eine große Rolle. Gewinner im Einzelhandelsbereich bleibt der Lebensmittelhandel.

Logistikimmobilien
Handelslogistikimmobilien sind der große Krisengewinner. Die Nachfrage nach stadtnahen Logistikstandorten – auch als Auswirkung des zunehmenden Online-Handels – wird steigen. Im Bereich Produktion ist die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken und Hallen ungebrochen. In den meisten Ballungsgebieten wird zu wenig neue Gewerbefläche für Mittelstand und Handwerk ausgewiesen.

Hotelimmobilien
Hotelinvestments sind punktuell noch die Verlierer der Corona-Krise. Aber auch hier wird – ähnlich wie im Einzelhandel – Kreativität für Teilsegmente gefragt sein, beispielsweise bei der Umwidmung zu Wohnen. Ferner sichert ab Sommer bzw. Herbst eine deutliche Nachfragebelebung auch wieder Finanzierbarkeiten.

Pressemitteilung: Deutsche Anlage-Immobilien Verbund (DAVE)