Düsseldorf (pm) – In einem neuen Report der Reihe „Future Cities“ hat der globale Immobiliendienstleister CBRE die städtebaulichen Potenziale in der Düsseldorfer Innenstadt rund um die Königsallee („Kö“) untersucht. Der Report „Future Cities: Düsseldorf“ kann ebenso wie die vorherigen Ausgaben zu Berlin und München auf der Website von CBRE heruntergeladen werden.
„Die Königsallee bildet nach wie vor das Herzstück der Düsseldorfer Innenstadt. Der Wandlungsprozess insbesondere auf der Westseite des weltbekannten Prachtboulevards von der ehemaligen ‚Bankenseite‘ hin zu einer lebendigen und nachhaltig urbanen Mischnutzung setzt neue Maßstäbe hinsichtlich der Stadtentwicklung und erschließt neue Potenziale für Einwohner, Besucher, Mieter und Investoren“, sagt Max Schultheis, City Lead Düsseldorf & Rhein-Ruhr bei CBRE.
„Die Anforderungen an moderne, funktionale Innenstädte wandeln sich immer schneller und stärker“, erklärt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Insbesondere der ressourcenschonende Umgang mit Materialien und verfügbarer Fläche, eine hohe Aufenthaltsqualität, Diversifikation und Nutzungsmischung sowie nachhaltige Mobilitätskonzepte stehen künftig noch stärker im Fokus.“
Der Report identifiziert vier Bausteine, von denen eine erfolgreiche städtebauliche Entwicklung hin zu einem zukunftsfähigen Stadtzentrum abhängt und die in Düsseldorf erfolgreich umgesetzt werden:
- Stärkung der Urbanität durch Mischnutzung sowie architektonische Leuchtturmprojekte
- Verbesserung des Stadtklimas und der Aufenthaltsqualität durch mehr öffentliche Plätze und Grünflächen sowie moderne und vernetzte Mobilitätsangebote
- Neu- und Umbauten unter Ausschöpfung der höchsten Nachhaltigkeitsstandards für Energieeffizienz und Ressourcenschutz
- Schaffung zentraler, hochwertiger Büro-, Einzelhandels, Gastronomie- und Kulturflächen
„Kö“ als Mittelpunkt und Bindeglied der Düsseldorfer Innenstadt
In den vergangenen Jahren hat sich die Düsseldorfer Innenstadt stark verändert. Zentrale Infrastruktur-Projekte wie der Ausbau der Wehrhahn-Linie als zusätzlicher Stadtbahnstrecke sowie der Bau des Kö-Bogentunnels ermöglichen die neue städtebauliche Gestaltung im Bereich der Königsallee durch eine bessere Anbindung der „Kö“ an die Altstadt und den Central Business District (CBD). So konnten unter anderem durch die Wiederherstellung der historischen Verbindung der „Kö“ mit dem Hofgarten sowie mit dem Kö-Bogen II, der mit rund 30.000 Hainbuchen über die größte Grünfassade Europas verfügt, Aufenthaltsqualität und Mikroklima in der Innenstadt deutlich verbessert werden.
„Die bisher vollzogenen städtebaulichen Maßnahmen legen den Grundstein für zahlreiche Projektentwicklungen und damit für die Weiterentwicklung der ,Kö‘ „zu einem bedeutenden urbanen Dienstleistungs- und Einzelhandelsboulevard sowie hin zu einem lebendigen und integrierten Standort“, sagt Anja Scholz, Associate Director Research bei CBRE.
So zeigt eine kürzlich von CBRE erarbeitete Untersuchung, dass sich das Einzugsgebiet der „Kö“ bezogen auf das Umland in der Rhein-Ruhr Region im Jahr 2022 gegenüber 2019 deutlich vergrößert hat. Zudem hat sich auch die Verweildauer von Passanten 2022 im Vergleich zu 2019 insbesondere an attraktiv gestalteten Plätzen mit Begrünung wie dem Hofgarten, dem Corneliusplatz und dem Kö-Bogen II signifikant erhöht. Ähnliche Effekte sind durch die neuen Projektentwicklungen inklusive der Neugestaltung des Heinrich-Heine-Platzes und des geplanten Neubaus der Düsseldorfer Oper auch auf der Westseite der Königsallee, wo historisch viele Banken ansässig waren, zu erwarten.
„Wir beobachten insbesondere im nördlichen Bereich der ,Kö‘ eine bemerkenswerte Häufung hochwertiger Projektenwicklungen auf relativ kleinem Areal, mitten im Herzen der Stadt. In Summe sind dort für die kommenden Jahren Investitionen von mehr als zwei Milliarden Euro geplant“, erläutert Schultheis. „Vorherrschen wird, deutlich stärker als vorher, eine Durchmischung von Büro-, Einzelhandels- und Gastronomieflächen sowie, mit dem kürzlich beschlossenen Neubau der Deutschen Oper am Rhein, der Kultur.“
Hochwertige Projektentwicklungen und Mischnutzung stärken Attraktivität der gesamten Innenstadt
Insgesamt sind im Teilmarkt CBD rund 100.000 Quadratmeter Bürofläche projektiert, was rund 15 Prozent des aktuellen Büroflächenbestands im CBD entspricht. Zusätzlich entstehen im nördlichen Teil der „Kö“ knapp 50.000 Quadratmeter hochwertige Einzelhandels- und Gastronomieflächen.
„Der Standort ,Kö‘ beziehungsweise der Teilmarkt CBD ist weiterhin eine der von Büronutzern am stärksten nachgefragten Lagen am Düsseldorfer Markt. Durch die neuen Flächen wird das Mietpreiswachstum, getrieben von steigenden Bau- und Finanzierungskosten sowie von Preisaufschlägen für die geplanten ESG-konformen Ausstattungsmerkmale, weiter angeheizt. Insbesondere für Core-Investoren werden die neuen Flächen perspektivisch ein interessantes Angebot sein“, analysiert Schultheis.
„Angesichts des ‚Flight to quality‘ differenziert sich Qualität der Büroflächen insbesondere im CBD weiter aus. Für den Bestand folgt daraus, dass eine ‚Manage to ESG‘-Strategie unerlässlich wird, um die Zukunftsfähigkeit der Assets sicherzustellen“, ergänzt Linsin.
Quelle: CBRE Group, Inc.