Frankfurt (pm) – Im ersten Halbjahr 2020 wurden auf dem deutschen Immobilieninvestmentmarkt 41,8 Milliarden Euro angelegt.[1] Gegenüber dem ersten Halbjahr 2019 handelt es sich dabei um einen Anstieg um 34 Prozent, der vor allem auf das starke erste Quartal zurückzuführen ist. Verglichen mit dem ersten Quartal ging das Transaktionsvolumen im zweiten Quartal um 52 Prozent auf 13,6 Milliarden Euro zurück. Angesichts der dramatischen gesellschaftlichen und konjunkturellen Verwerfungen sowie der eingeschränkten Handlungsspielräume in Folge von Covid-19 ist dies jedoch noch immer ein gutes Ergebnis, welches das große Vertrauen der Investoren in den deutschen Immobilienmarkt hervorhebt. Zum Vergleich: das gesamte Transaktionsvolumen im Jahr 2009 betrug knapp 10,5 Milliarden Euro. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Keine Apokalypse am deutschen Immobilieninvestmentmarkt – so lässt sich das zurückliegende ‚Covid-19-Quartal‘ sicherlich am besten zusammenfassen. Keine Frage: Investoren waren vorsichtiger und einige Assetklassen wie Hotels waren stärker betroffen – einen Einbruch gab es jedoch nicht. Das zeigte nicht nur das Investitionsvolumen, sondern auch die Preisentwicklung. Einen Corona-bedingten Abschlag wie von manchen Marktakteuren befürchtet beziehungsweise erwartet gab es nicht und die aktuellen konjunkturellen Entwicklungen sowie das weiterhin sehr gute Investmentsentiment geben einen solchen auch nicht her“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland.
Großtransaktionen im ersten Halbjahr
Hervorzuheben ist, dass im zweiten Jahresviertel die Investmentaktivität gerade bei großvolumigen Deals weiter dynamisch war. Trotz des Corona-bedingten Lockdowns und der erst vor Kurzem aufgehobenen Reisebeschränkung, die auch das Durchführen von Transaktionen erschwert haben, wurden 32 Transaktionen ab 100 Millionen Euro mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 7,7 Milliarden Euro registriert. Insgesamt wurden in der ersten Jahreshälfte 2020 74 Transaktionen oberhalb der 100 Millionen Euro-Marke registriert, die sich auf 26,8 Milliarden Euro summieren. Davon entfielen 37 Deals auf Einzeltransaktionen, überwiegend in den Top-7-Standorten (27 Transaktionen).
Im ersten Quartal hat Ado Properties eine Mehrheitsbeteiligung an Adler Real Estate und Aroundtown eine Mehrheitsbeteiligung an TLG Immobilien übernommen – zusammengenommen hatten diese Großtransaktionen ein Volumen von mehr als zehn Milliarden Euro. Im zweiten Quartal übernahm der französische Immobilienkonzern Covivio das Immobilienunternehmen Godewind, mit einem Immobilienvermögen von über einer Milliarde Euro. Ebenfalls im zweiten Quartal sicherte sich x+bricks in zwei Portfolio-Transaktionen neben den Immobilien der Metro AG kürzlich die Lebensmittelmärkte der TLG Immobilien AG.
Offene Fonds und Spezialfonds besonders aktiv
Infolge der großvolumigen Unternehmensübernahmen und Portfoliotransaktionen dominierten mit anteilig 35 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens Immobilienaktiengesellschaften/REITs vor Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds (16 Prozent) und Asset-/Fondsmanager (15 Prozent).
Hinsichtlich der Differenz aus An- und Verkaufstransaktionsvolumen fanden in der ersten Jahreshälfte die größten Portfolioerweiterungen mit knapp 5,5 Milliarden Euro bei Offenen Immobilienfonds/Spezialfonds statt, gefolgt von Asset-/Fondsmanager (gut zwei Milliarden Euro) und Versicherungen/Pensionskassen (1,7 Milliarden Euro). „Gerade diese Zahlen spiegeln das nachhaltige Interesse der institutionellen Investoren am deutschen Markt wider, der sich auch in Krisenzeiten als stabiler und sicherer Investmenthafen zeigt. Dabei waren vor allem Assets gefragt, die eine nachhaltige Long-income-Strategie bieten. Ein Trend, der sich in der zweiten Jahreshälfte weiter fortsetzten wird, zumal die Investoren aufgrund der gestiegenen Unsicherheit wieder vermehrt in Core- und Core-Plus-Produkte investieren“, erläutert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Assetklassen im Vergleich
Die einzelnen Assetklassen haben sich im ersten Halbjahr, speziell im zweiten Quartal, sehr unterschiedlich entwickelt. „Aufgrund der Covid-19-Krise sind vor allem defensive und konjunktur-unabhängige Assetklassen wie Wohnen, aber auch Gesundheitsimmobilien, weiterhin stark nachgefragt“, erläutert Klein. Mit 12,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr blieben Büroimmobilien (davon Projektentwicklungen mit knapp 2,5 Milliarden Euro) dennoch die am stärksten gehandelte Assetklasse – knapp vor Wohnimmobilien mit 12,5 Milliarden Euro. Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien in den Top-7-Städten blieben im Vergleich zum ersten Quartal stabil – auf durchschnittlich 2,89 Prozent.
Speziell Logistikimmobilien zeichnen sich zudem als Gewinner der Entwicklungen im zweiten Quartal ab – die Gründe dafür sind eine erwartete zukünftig noch stärkere Neuausrichtung der globalen Lieferkette, Re-/Near-Shoring-Strategien und ein weiterwachsender Onlinehandel. Die in dieser Assetklasse allokierten 3,8 Milliarden Euro im ersten Halbjahr bedeuten ein Plus von 43 Prozent. Mit einem deutlichen Plus von 85 Prozent auf 3,3 Milliarden Euro verdeutlichten zudem Grundstückstransaktionen das Potential für zukünftige gemischt-genutzte Quartiersentwicklungen, innerstädtisches Wohnen sowie Gewerbeansiedlungen.
Die von dem Lockdown eher betroffenen Einzelhandelsimmobilien konnten zwar einen Anstieg des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr um 38 Prozent auf 6,9 Milliarden Euro verzeichnen, davon entfielen jedoch 4,6 Milliarden Euro auf das erste Quartal. Vor allem Lebensmittel-geankerte Handelsimmobilien und Fachmarkzentren werden aktuell noch stärker angefragt. Bei Geschäftshäusern und Shopping-Centern stiegen die Renditen aufgrund struktureller Veränderungen und konjunktureller Verwerfungen jedoch. Hotelimmobilien verzeichneten als einzige Assetklasse im ersten Halbjahr eine rückläufige Entwicklung des Transaktionsvolumens – um minus 27 Prozent im Vorjahresvergleich auf 1,2 Milliarden Euro.
Ausblick: Positive Signale für die Konjunktur
„Deutschland hat die konjunkturelle Schockstarre überwunden“, sagt Linsin. Sämtliche Frühindikatoren deuten darauf, dass die deutsche Wirtschaft nach dem massiven Einbruch im Frühjahr ab dem Sommer vor einer kräftigen Erholung steht. Auch die kurzfristig, teilweise sogar tagesaktuell verfügbaren, Echtzeitindikatoren, wie etwa der Lkw-Maut-Index des Statistischen Bundesamtes oder der wöchentliche Aktivitätsindex der Bundesbank sowie die Mobilitätsdaten von Mobiltelefonnutzern signalisieren, dass es mit der deutschen Wirtschaft wieder aufwärts geht. Währenddessen deuten aktuellen Zahlen am Arbeitsmarkt darauf hin, dass dieser vergleichsweise gut durch die Corona-Krise kommen könnte. Unterstützt wird diese Entwicklung durch das milliardenschwere Konjunkturpaket der Bundesregierung und durch das EZB-Notfallprogramm PEPP, das Anfang Juni von bislang 750 Milliarden auf 1,35 Billionen Euro ausgeweitet und bis Ende Juni 2021 verlängert wurde. „Ungewöhnliche Zeiten bedürfen außergewöhnlicher Maßnahmen. Die konzertierten Aktionen sollten dafür sorgen, dass das Investorenvertrauen in den deutschen Investmentmarkt, der weiterhin weltweit als einer der stabilsten und sichersten Anlagehäfen gilt, sich weiter verfestigt. Entsprechend dürfte die Investitionsdynamik in der zweiten Jahreshälfte angesichts der im Markt reichlich vorhandenen Liquidität weiter zunehmen“, prognostiziert Linsin.
[1] Exklusive Minderheitsbeteiligungen im Rahmen von Unternehmensübernahmen in Höhe von über einer Milliarde Euro durch institutionelle Investoren, große Family Offices und Immobiliengesellschaften.
Pressemitteilung: CBRE GmbH