Frankfurt am Main (pm) – Der deutsche Wohnimmobilieninvestmentmarkt (ab 50 Einheiten) verzeichnete im dritten Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen von rund sechs Milliarden Euro. Zwar blieb das Transaktionsvolumen damit unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 11,2 Milliarden Euro, im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte es jedoch um 25 Prozent gesteigert werden. Mit einem gesamten Marktanteil von 27 Prozent war Wohnen damit weiterhin die stärkste Assetklasse vor Büro, Einzelhandel und Logistik. Die Spitzenrendite blieb mit 3,4 Prozent stabil. Dies sind die Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Das Interesse am deutschen Wohnimmobilientransaktionsmarkt bleibt trotz makroökonomischer Unsicherheiten ungebrochen, was sich auch durch den im Jahresvergleich deutlichen Anstieg des Transaktionsvolumens zeigte“, sagt Marco Schnell, Head of Investment Advisory Services bei CBRE in Deutschland.
Der Transaktionsmarkt der ersten drei Quartale wurde vor allem durch selektive Einzeltransaktionen im Zuge von Portfoliobereinigungen geprägt. „Verkäufer setzten weiterhin häufig auf gezielte Portfoliobereinigung, um eine höhere Homogenität, verbunden mit einer gesteigerten Qualität ihrer Portfolios, zu erreichen. Käufer hingegen verfolgten strategische Investitionen, um mittelfristig Objekte mit Wert- und Cashflow-Potenzialen durch professionelles Asset Management zu heben. Durch diese zwei Trends sowie dem Spred zwischen dem Finanzierungszins und der Immobilienrendite finden Käufer und Verkäufer insbesondere bei Value-Add-Objekten wieder zueinander“, erklärt Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. Mit einem Anteil von rund 45 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen bleibt die Risikoklasse Value-Add ein wichtiger Treiber des Marktes. Core und Core-Plus machen zusammen rund 53 Prozent des Transaktionsgeschehens aus, während opportunistische Deals nur einen Anteil von drei Prozent erreichen. „Bemerkenswert ist, dass sich das Transaktionsvolumen von Core-Plus im Vorjahresvergleich mehr als verdoppelt hat“, sagt Schlatterer. Getrieben wurde diese Entwicklung maßgeblich durch Forward-Transaktionen an kommunale oder landeseigene Wohnungsbaugesellschaften, teilweise mit geförderten Mietflächenanteilen, die jetzt stärker auf Forward-Deals als auf Ankäufe von Bestandsportfolien setzen.
Insgesamt war bei Projektentwicklungsdeals ein Anstieg auf 35 Prozent des gesamten Transaktionsgeschehens zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das Transaktionsvolumen um eine Milliarde auf nun 2,1 Milliarden Euro gestiegen. „Die vier größten Abschlüsse im dritten Quartal sind auf Projektentwicklungsdeals zurückzuführen. Bei zwei dieser Forward-Transaktionen waren kommunale oder landeseigene Wohnungsbaugesellschaften auf der Käuferseite“, sagt Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe bei CBRE.
Auch das im CBRE Investor Intention Survey 2025 bereits beobachtete Interesse an Objekten im Segment Modern Living bestätigte sich am Transaktionsmarkt. Mit fast 320 Millionen Euro wurde bereits in den ersten drei Quartalen das Dreifache des Vorjahresvolumens investiert und damit zugleich nahezu das Niveau von 2023 erreicht. „Da mehrere Plattformen und Portfolios aktuell im Markt sind, ist spätestens 2026 mit weiteren größeren Transaktionen im Modern Living-Segment zu rechnen. Das Transaktionsvolumen ist nur aufgrund des fehlenden Angebots limitiert“, sagt Schnell.
Fokus auf kleinere Transaktionen
Große Portfoliotransaktionen waren zuletzt eine Seltenheit. Zugleich wurden bis zum Ende des dritten Quartals insgesamt 141 Transaktionen registriert, was einem Anstieg von 50 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Allerdings sank die durchschnittliche Dealgröße um sieben Millionen Euro auf 43 Millionen Euro. „Bei Einzelobjekten und kleineren Portfolios zielten Käufer vermehrt auch auf die Aufteilung von Objekten und den daran anschließenden Einzelvertrieb“, erklärt Schlatterer. Das geht aber nur an Standorten, an denen es keine oder nur eine geringe Regulierung von Aufteilungen gibt und die Objekte idealerweise bereits in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind. In vielen größeren Metropolen unterbinden die Kommunen diese Strategie – unter anderem durch die Ausweisung von Milieuschutzgebieten.
Asset- und Fondsmanager bleiben die größten Nettokäufer – kommunale Wohnungsbaugesellschaften ziehen an Immobiliengesellschaften vorbei
Mit einem Auftragsvolumen von 1,1 Milliarden Euro waren Asset- und Fondsmanager die größten Nettokäufer, gefolgt von kommunalen Wohnungsgesellschaften mit einem Bestandsaufbau von 690 Millionen Euro. Bemerkenswert waren auch die Investitionsaktivitäten von börsennotierten Immobiliengesellschaften und REITs, die mit einem Nettoankaufsvolumen von 214 Millionen Euro erstmals seit 2020 mehr investierten als veräußerten. Aktivste Nettoverkäufer waren in den ersten drei Quartalen offene Immobilienfonds, welche primär durch die Mittelabflüsse der Anleger getrieben waren. Der Anteil ausländischer Investoren am deutschen Wohnimmobilieninvestmentmarkt ist in den ersten drei Quartalen im Vorjahresvergleich um zehn Prozentpunkte auf 28 Prozent gestiegen.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2025
„Bis zum Jahresende erwarten wir ein Transaktionsvolumen von insgesamt acht Milliarden Euro. Aufgrund des hohen Interesses an der Assetklasse Wohnimmobilien rechnen wir mit einem weiteren Anstieg des Transaktionsvolumens im nächsten Jahr“, prognostiziert Schnell. „Die institutionellen Bestandshalter prüfen weiterhin, welche Objekte oder Teilportfolien in den kommenden Monaten veräußert werden können. Hinzu kommt die Liquiditätssituation offener Immobilienfonds, die zur Sicherstellung von Anteilsrückgaben möglicherweise weitere Verkäufe auslösen könnte. Auf Käuferseite werden aktuell einige Investitionen mit einem Volumen von 100 bis 250 Millionen Euro geprüft, weiterhin existierende Risikoabschläge und gestiegene Anforderungen seitens der Banken und Finanzinstitute verlängern jedoch die Entscheidungsprozesse.“
„Auf Basis von Forward Fundings durch Endinvestoren und von steuerlichen Anreizen der Wohnungsbaupolitik der Bundesregierung ist in den kommenden Monaten mit einer stabilisierten Aktivität der Bauträger und Projektentwickler zu rechnen. Langfristig dürfte dies zu einem weiteren attraktiven Angebotsanstieg im Core- und Core-Plus-Segment führen, der wiederum mehr nationales und internationales Kapital anzieht“, erwartet Stachen.
* Ohne Minderheitsbeteiligungen, Plattformtransaktionen und Finanzierungsgeschäfte.
Quelle: CBRE