Berlin (pm) – Das Bundeskabinett hat heute den Gesetzentwurf zur Gebäudemodernisierung (GModG) beschlossen. Der vom Bundeswirtschaftsministerium und Bundesbauministerium eingebrachte Entwurf sieht eine Neuorientierung bei der Effizienz und der Modernisierung im Gebäudesektor vor.
Der Entwurf orientiert sich an den Vorgaben des Koalitionsvertrages und der Eckpunkte der Verhandlungsgruppe zum GModG.
Bundesministerin für Wirtschaft und Energie Katherina Reiche:
„Wir ersetzen ein Gesetz, das viele Menschen verunsichert hat, durch eines, das auf Vertrauen, Technologieoffenheit und Machbarkeit setzt. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz machen wir Klimaschutz wieder alltagstauglich: weniger Ideologie, mehr Pragmatismus, mehr Planungssicherheit und mehr Freiheit für Eigentümer, Mieter und Unternehmen.“
Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, Verena Hubertz:
„Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz holen wir zurück, was lange gefehlt hat: Klarheit, Verlässlichkeit, Vertrauen. Das ist der Startschuss für Planungssicherheit für die Branche, die notwendige Entscheidungsfreiheit für Hauseigentümer und Klimaschutz, der pragmatisch erreicht wird. Das GModG ist deutlich einfacher, technologieoffener und flexibler. Es ist gleichzeitig Schutz von Mieterinnen und Mietern vor zu hohen Energiekosten aufgrund von Entscheidungen, die sie nicht kontrollieren. Wir haben einen klaren Pfad festgelegt, wie Mieterinnen und Mieter vor hohen Kosten durch den Einbau von Öl- und Gasheizungen geschützt werden können. Dafür danke ich meiner Kabinettskollegin Stefanie Hubig ausdrücklich, die diese Regelungen konstruktiv ausgearbeitet und eingebracht hat. Das Klimaschutzgesetz und seine Vorgaben gelten. Zum einen durch die Bio-Treppe, die nach und nach hoch läuft und zum anderen durch die Evaluation im Jahr 2030 im Hinblick auf die Klimaneutralität 2045. Wir werden genau darauf schauen, wo wir vielleicht nachsteuern müssen.“
Der Gesetzentwurf im Einzelnen:
Die Vorgaben zur Nutzung von mindestens 65 Prozent Erneuerbaren Energien beim Heizen entfallen, genauso wie Betriebsverbote bestimmter Heizungen.
Es gilt jetzt eine freie Heizungswahl für alle Gebäudeeigentümer. Dabei kann aus unterschiedlichen Optionen gewählt werden: Wärmepumpen, Hybridmodelle und Biomasse-Pelletheizungen. Auch Gas- und Ölheizungen sind nun wieder zulässig.
Die dafür eingesetzten Brennstoffe werden sukzessive klimafreundlicher. Wer weiterhin mit fossilen Brennstoffen heizen möchte, muss also nach und nach den Anteil an grünem Öl bzw. Gas erhöhen und so zum Klimaschutz beitragen. Die vorgesehene Evaluierung des Gebäudemodernisierungsgesetzes schafft zudem einen Mechanismus, mit dem nachgesteuert werden kann, falls die Marktdynamik hinter dem 2045-Ziel zurückbleibt.
Wer unter die Biotreppe fällt, hat ab 2029 einen zunehmenden Anteil an Biomethan, Bioheizöl, biogenem Flüssiggas oder aber grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate zur Wärmeerzeugung einzusetzen. Dieser biogene Anteil steigt: von 10 % ab dem Jahr 2029, über 15 % ab dem Jahr 2030, gefolgt von 30 % ab dem Jahr 2035 und schließlich auf 60 % ab dem Jahr 2040.
Im Jahr 2030 ist eine Evaluation des Gebäudemodernisierungsgesetzes mit Bezug zum Klimaschutzgesetz und dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045 vorgesehen.
Die Bundesförderung für den Heizungstausch wird bis mindestens 2029 abgesichert.
Zum Schutz von Mietern regeln wir im Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz eine hälftige Kostenaufteilung zwischen Mieter und Vermieter beim Einbau einer Heizung, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas betrieben wird.
- Ab 1. Januar 2028: Bei neu eingebauten Heizungen tragen Mieter und Vermieter jeweils zur Hälfte die anfallenden Kohlendioxidkosten und Gasnetzentgelte.
- Ab 1. Januar 2029: Bei neu eingebauten Heizungen teilen sich Mieter und Vermieter zudem für die Stufen 1, 2 und 3 der Biotreppe jeweils hälftig den für die biogenen Brennstoffe anfallenden Preisbestandteil.
Wir setzen die Vorgaben der sogenannten EU-Gebäuderichtlinie 1:1 in nationales Recht um und gehen damit nicht über das hinaus, was uns die Richtlinie an Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden stellt.
Den Gesetzentwurf finden Sie hier:
Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
Kommentare
„Bei der Neuregelung des Gebäudemodernisierungsgesetzes wird Mieterschutz eine zentrale Rolle spielen. Eigentümerinnen und Eigentümer werden mit dem neuen Gesetz mehr Wahlfreiheit erhalten, wenn es um den Einbau einer neuen Heizung geht. Diese Wahlfreiheit wird jedoch nicht zu Lasten von Mieterinnen und Mietern gehen. Wenn Vermieter sich für eine neue fossile Heizung entscheiden, werden sie sich an den laufenden Heizkosten beteiligen müssen. Denn Heizen darf nicht zur Kostenfalle für Mieterinnen und Mieter werden. Ohne Kompromissbereitschaft auf allen Seiten wäre der heutige Beschluss nicht möglich gewesen. Ich bin froh darüber, dass eine Verständigung gelungen ist. Die Einigung befriedet den Konflikt um das Heizungsgesetz – ohne das Ziel des Klimaschutzes oder die Notwendigkeit eines sozial gerechten Ausgleichs preiszugeben.“
Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Stefanie Hubig
„Nach dem Kabinett ist vor dem Parlament: Aus einem politischen Entwurf muss jetzt ein praxistaugliches Gesetz werden.“
ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan
„Allerdings sind entscheidende Fragen noch ungelöst – gerade bei der Praxistauglichkeit und den wirtschaftlichen Folgen. Ohne Nachbesserungen im parlamentarischen Verfahren droht die Realität den Anspruch zu überholen.“
„Wichtig ist, dass mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz ein klarer und verlässlicher Fahrplan für die Transformation erhalten bleibt. Wenn die Klimaziele verfehlt werden, darf das später nicht zulasten der professionellen Immobilienwirtschaft gehen, die in die Dekarbonisierung bereits viel investiert hat.“
Gebäudemodernisierungsgesetz: Regierung will Mieter vor dem Staat schützen
Die Bundesregierung befasst sich heute mit dem geplanten Gebäudemodernisierungsgesetz. Für selbstnutzende Eigentümer bringt der Entwurf mehr Flexibilität bei der Modernisierung und beim Heizungstausch. So ist beispielsweise erst einmal keine Beimischung von Biobrennstoffen bei einer „normalen“ Gasheizung nötig, wenn eine Solarthermie-Anlage eingebunden wird. Auch andere Hybridsysteme geben Spielraum.
Problematisch bleibt das Gesetzespaket hingegen für Vermieter. Sie sollen künftig die Mehrkosten, die beim Betrieb einer neuen Gasheizung entstehen, zur Hälfte übernehmen. IVD-Präsident Dirk Wohltorf erklärt dazu:
„Mit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz werden einige Daumenschrauben für Eigentümer gelockert. Bizarr ist aber, dass die Regierung meint, den Mieter vor dem Staat schützen zu müssen, und den Vermieter dafür zahlen zu lassen. Denn CO₂-Kosten, Netzentgelte und Kosten für die Beimischung gehen auf staatliche Vorgaben zurück und werden mittelbar durch das Heizverhalten des Mieters verursacht. Wer Verbrauchskosten vom Verbrauch entkoppelt, konterkariert die mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz angestrebte klimapolitische Intention, mit fossilen Brennstoffen wie Öl und Gas sparsam umzugehen.
Die anstehenden parlamentarischen Beratungen müssen nun genutzt werden, das zu ändern. Geändert werden sollte auch das Mietrecht – nicht zugunsten oder gegen den Mieterschutz, sondern für mehr Klarheit. Das Mietrecht liest sich mittlerweile wie eine technische Beschreibung einer Heizungsanlage. Das hat mit Mietrecht nichts mehr zu tun.“
Nach der Kabinettsbefassung folgt die Beratung im Deutschen Bundestag. Wann genau, ist noch offen.
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband e. V.
„Der politische Wille die gesetzlichen Regelungen zu vereinfachen ist erkennbar, leider ist das nicht in allen Aspekten gelungen. Es bleibt eine erhebliche Komplexität und eben auch Widersprüchlichkeit in Teilen bestehen. Daraus erwächst Unsicherheit, die Investitionen verhindert. Hier kann und muss nachgebessert werden.
BFW-Präsident Dirk Salewski
Positiv ist: Der Entwurf enthält einen grundlegenden und längst überfälligen Wandel im Neubau. Mit der Einführung des Nullemissionsgebäudestandards wird der Fokus der Regulierung endlich von der reinen Energieeffizienz hin zur Emissionseffizienz gelegt. Das haben wir schon lange gefordert.
Die zentrale Schwäche des Entwurfs liegt darin, dass er Handlungsoptionen für den Ersatz von Heizungsanlagen in ein verbindliches Ordnungsrecht überführt, ohne deren wirtschaftliche und infrastrukturelle Voraussetzungen hinreichend abzusichern. Dieser Befund betrifft insbesondere den Anschluss an Wärmenetze und die Gasheizung mit Biotreppe. Denn in vielen Orten ist die kommunale Wärmeplanung noch nicht erfolgt. Wer, wo, wie heizen werden kann, ist demnach noch vielerorts unklar.
Die sogenannte Bio-Treppe bräuchte eigentlich ein Geländer, sie führt so jedenfalls nicht zu mehr Planbarkeit für Mieter und Vermieter. Denn CO₂‑Kosten als auch die Gasnetzentgelte werden geteilt, wie auch die durch die Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe entstehenden Mehrkosten in den ersten Stufen der Bio‑Treppe. Die Heizkostenabrechnung wird so um zusätzliche Komponenten erweitert, insbesondere um die Differenzierung zwischen fossilen und biogenen Brennstoffanteilen sowie um deren jeweilige Kostenanteile und Umlageschlüssel.
Die zukünftige Preisentwicklung für fossile Energie steht in den Sternen. Die langfristigen Betriebskosten sind kaum valide prognostizierbar. Das Kostenrisiko für Investitionen ist daher erheblich und einseitig zulasten der Vermieter gelagert“.
GdW: Wärmewende darf nicht zur Kostenfalle für Mieter und Wohnungsunternehmen werden
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW fordert im Rahmen der Verbändeanhörung und anlässlich der Beratung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) im Bundeskabinett am 13. Mai deutliche Nachbesserungen am Gesetzentwurf. Zwar enthält der Entwurf wichtige Ansätze für mehr Technologieoffenheit und Praxistauglichkeit, zentrale Fragen zu Investitionssicherheit, Refinanzierung und sozialverträglicher Umsetzung der Wärmewende bleiben jedoch ungelöst.
Positiv bewertet der GdW, dass der Gesetzentwurf an mehreren Stellen wichtige Forderungen der Wohnungswirtschaft aufgreift. Es ist ausdrücklich zu begrüßen, dass Wärmepumpen-Hybridlösungen nicht unter die Regelung der Bio-Treppe fallen, sofern sie die vorgegebenen Bedingungen erfüllen. Gerade im Gebäudebestand sind sie häufig der einzige kurzfristig wirtschaftlich und technisch realisierbare Weg, um CO₂-Emissionen deutlich zu reduzieren, ohne Mieter, Vermieter und Energieinfrastruktur zu überlasten. Auch die vorgesehene neue Berechnungsmethodik für KWK-Fernwärme bewertet der GdW positiv. Für die neue Berechnungsmethodik hatte sich der GdW seit Jahren eingesetzt. Dadurch wird Fernwärme bilanziell attraktiver und Quartierslösungen können künftig einfacher umgesetzt werden. Ebenso begrüßt der GdW, dass der Verbrauchsausweis für Wohngebäude grundsätzlich erhalten bleibt. Für große Wohnungsbestände ist dieser praxistauglich, kosteneffizient und administrativ handhabbar.
Entscheidend wird nun aber sein, dass aus dem Gesetzentwurf auch ein wirklich investitionsfähiges und sozial tragfähiges Regelwerk gemacht wird. „Die Wärmewende kann nur gelingen, wenn Klimaschutz und bezahlbares Wohnen gemeinsam gedacht werden. Zusätzliche Investitionspflichten ohne wirtschaftlich tragfähige Refinanzierung gefährden nicht nur Modernisierung und Neubau, sondern am Ende auch die Akzeptanz der Transformation“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko.
Der GdW fordert insbesondere einen verbindlichen und praxistauglichen CO₂-Minderungspfad für den Gebäudesektor bis 2045. Statt kleinteiliger Einzelgebäudevorgaben muss stärker auf tatsächlich erreichte Emissionsminderungen gesetzt werden, etwa über quartiersbezogene Lösungen und Bestandsstrategien.
„Entscheidend ist nicht die formale Erfüllung immer neuer Detailvorgaben, sondern die tatsächliche CO₂-Minderung. Dafür brauchen wir einen CO₂-Praxispfad, der Quartierslösungen, Flottenansätze und digitale Nachweisverfahren ausdrücklich ermöglicht“, so Gedaschko.
Kritisch bewertet die Wohnungswirtschaft zudem die geplanten Regelungen zur sogenannten „Bio-Treppe“ und zur CO₂-Kostenaufteilung. Die vorgesehenen Beimischquoten für klimafreundliche Brennstoffe sind hoch ambitioniert, zugleich fehlt es an verlässlichen Aussagen zur Marktverfügbarkeit und Preisentwicklung. Wohnungsunternehmen dürfen nicht mit unkalkulierbaren Zusatzkosten belastet werden, auf die sie keinen Einfluss haben.
Auch beim Ausbau von Fernwärme und Wärmeliefermodellen sieht der GdW erheblichen Nachbesserungsbedarf. Ohne Anpassungen im Miet- und Wärmelieferrecht drohen wichtige Transformationspfade im Mietwohnungsbestand an fehlender Wirtschaftlichkeit oder rechtlichen Unsicherheiten zu scheitern.
„Die Wohnungswirtschaft braucht endlich verlässliche und realistische Rahmenbedingungen statt zusätzlicher Bürokratie und neuer Unsicherheiten. Die Wärmewende wird nur dann erfolgreich sein, wenn sie praktisch umsetzbar, investierbar und für Mieter bezahlbar bleibt“, sagt Gedaschko.
Der GdW spricht sich darüber hinaus für eine deutliche Reduzierung von Nachweis- und Gutachterpflichten, eine stärkere Berücksichtigung des Nutzerverhaltens bei der CO₂-Kostenverteilung sowie eine Aktualisierung der kostenoptimalen energetischen Standards aus.