Berlin (pm) – Die rote Linie beim Neubau wird gerissen: Experten erwarten in diesem Jahr einen Absturz auf unter 200.000 neu gebaute Wohnungen. Das ist nicht einmal die Hälfte der Neubauwohnungen, die es geben müsste. Gleichzeitig geht auf dem Wohnungsmarkt nichts mehr: Wer umzieht, hat verloren. Selbst wer in eine deutlich kleinere Wohnung wechseln will, zahlt drauf. Die Folge: Der Wohnungsmarkt ist eingefroren. Diese Bilanz zieht der Wohnungsbau-Tag in Berlin. Das Fazit des Branchen-Gipfels: Deutschland steckt beim Wohnen in der Krisenstarre.
Hinter dem Wohnungsbau-Tag stehen sieben führende Verbände und Organisationen der Bau- und Wohnungswirtschaft. Sie drücken bei der Politik aufs Tempo. Nach 325 Tagen schwarz-roter Bundesregierung, abstürzenden Neubauzahlen, wachsender Wohnungsnot und weiter steigenden Mieten stellen sie die Frage: „Worauf wartet Deutschland?“
Antworten darauf gibt eine aktuelle Studie, die heute auf dem Wohnungsbau-Tag vorgestellt wurde. Darin zeigen das Bauforschungsinstitut ARGE aus Kiel und das Berliner Forschungsinstitut RegioKontext Lösungen auf: neue Bau- und Wohnformen. Es geht dabei um Trends auf dem Wohnungsmarkt. Vor allem aber auch um deutlich günstigeres Bauen.
Die Wissenschaftler haben dazu den Baukosten-Check gemacht: So kostet der Quadratmeter Wohnfläche in Großstädten und Metropolregionen im Schnitt aktuell mehr als 4.630 Euro. Rechnet man die Grundstückskosten dazu, dann liegt der Neubau von Wohnungen nach Angaben der Wissenschaftler bei rund 5.400 Euro pro Quadratmeter. „Das bedeutet: Minimum 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Und das ist teuer – zu teuer für jeden Durchschnittsverdiener“, sagt Studienleiter Prof. Dietmar Walberg von der ARGE.
Das Kieler Institut gilt als Deutschlands zentrales „Baukosten-Datenzentrum“. Von dort kommt die Nachricht: „Deutschland baut viel zu teuer. Die Baukosten schießen immer weiter durch die Decke. Dabei lassen sich Wohnungen auch wesentlich günstiger bauen“, sagt ARGE-Chef Prof. Dietmar Walberg.
So lägen Wohnungen, die in Schleswig-Holstein zu den Bedingungen der Sozialen Wohnraumförderung aktuell gebaut würden, bei den Baukosten unter 3.500 Euro pro Quadratmeter. „Warum also um ein Drittel teurer bauen – und das auch noch fördern? Die Chance, die der Staat durch günstigeres Bauen hat, liegt auf der Hand: Es lassen sich mehr Wohnungen fördern und damit auch mehr Wohnungen bauen. Und das bei Einhaltung aller Vorschriften“, so Prof. Dietmar Walberg.
Die Lösung liege im „Gebäude-Typ E“ – im einfachen, erleichterten Bauen. „Die Qualität dabei ist ausgesprochen gut – mit robuster Substanz und wenig Instandhaltung. Vor allem aber sind die Mieten bezahlbar. Denn es gibt keine kostspieligen Extras: Auf komplexe und wartungsintensive Technik wird verzichtet. Aber auch bei Ausstattung sollte man einen Gang zurückschalten: Die Zahl der Steckdosen im Kinderzimmer oder Bad lässt sich in den meisten Fällen reduzieren. Das ist nur ein Beispiel, mit dem sich Geld sparen lässt“, so Studienleiter Prof. Walberg.
Der „Gebäude-Typ E“ mache das Bauen einfacher, schneller und kostengünstiger. Die sieben Verbände und Organisationen, die hinter dem Wohnungsbau-Tag stehen, richten einen dringenden Appell an den Bund und die Länder: Der Staat müsse verstärkt – gerade auch durch seine Förderpolitik – auf einen „Basis-Standard-Wohnungsbau“ setzen und damit die Voraussetzungen für den Bau von deutlich günstigeren und damit mehr Wohnungen schaffen. Einige Bundesländer hätten dies bereits erkannt, andere „hinkten allerdings gewaltig hinterher“, so die Branchen-Verbände.
Außerdem sei für den „Basis-Standard“ bundesweit eine rechtliche Absicherung erforderlich: „Dringend notwendig ist ein ‚Gebäude-Typ-E-Gesetz‘“, sagt Studienautor Michael Halstenberg. Die Bundesregierung sei seit einem Jahr daran, das auf den Weg zu bringen. „Wichtig dabei ist, dass es Erleichterungen und keine neuen Anforderungen gibt, wenn es um die sogenannten Abweichungsvereinbarungen geht. Es darf also nicht komplizierter werden, einfacher zu bauen. Denn Projektentwickler und Bauunternehmer werden nicht einfacher und günstiger bauen, solange ihnen das rechtlich auf die Füße fallen kann. Wenn sie nach Jahren noch Klagen zum Beispiel wegen eines niedrigeren Schallschutzes befürchten müssen und dabei im schlimmsten Fall den Umbau des Hauses riskieren, lassen sie die Finger davon“, so Baurechtsexperte Michael Halstenberg. Deshalb müsse das Bauvertragsrecht dringend ein „Update auf ‚Gebäude-Typ-E-Level‘“ bekommen.
Ein wichtiger Punkt sei auch, die Wohnungsmärkte stärker ins Visier zu nehmen. Dazu die klare Botschaft der Wohnungsbau-Studie: „Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wird hoch bleiben. Vielen neuen Haushalten werden gar keine Wohnungen mehr angeboten werden können“, erklärt Arnt von Bodelschwingh vom Forschungsinstitut RegioKontext.
Es gebe zwar weniger Geburten als Sterbefälle. Trotzdem werde der Bedarf an Wohnungen nicht sinken. Im Gegenteil: „Wir haben immer kleinere Haushalte. Das heißt: Ihre Zahl wird selbst bei stagnierender Bevölkerung in den kommenden Jahren weiter nach oben gehen. Und damit steigt auch der Bedarf an Wohnraum weiter an. Es führt kein Weg daran vorbei: Es müssen deutlich mehr neue Wohnungen gebaut werden“, so Studienautor Arnt von Bodelschwingh.
Schon heute ziele der Wohnungsmarkt enorm am tatsächlichen Bedarf vorbei: „Sofern überhaupt Wohnungen angeboten werden, passen sie immer seltener zu dem, was Menschen suchen: Das Matching auf dem Wohnungsmarkt wird immer schwieriger“, sagt Arnt von Bodelschwingh. Erst wenn kleine Haushalte mit aktuell großen Wohnungen diese freimachten, hätten Familien die Chance auf Wohnungen, die sie dringend benötigten. „Aber dafür ist deutlich mehr und passender Neubau notwendig. Nur dann lässt sich das Umzugsgeschehen wieder in Gang setzen“, erklärt Arnt von Bodelschwingh. Er warnt: Ohne Neubau friere der Wohnungsmarkt immer weiter ein.
Schon jetzt lebten 9,9 Millionen Menschen in viel zu kleinen Wohnungen – 1,4 Millionen mehr als noch zu Beginn des Jahrzehnts, so die Wohnungsbau-Studie. Vor allem in den Städten sei Überbelegung ein verbreitetes Problem: Jeder Sechste lebe hier auf zu engem Raum. „Fast jedes fünfte Kind in Deutschland wächst in einer zu kleinen Wohnung auf. Die Nachteile, die das mit sich bringt, sind enorm: Reizüberflutung und erhöhter Stress beeinträchtigen die psychische Gesundheit von Kindern. Überbelegung kann soziale Kompetenzen und die Persönlichkeitsentwicklung erheblich beeinträchtigen“, so von Bodelschwingh.
Der Leiter des Forschungsinstituts RegioKontext sieht auch durch die Baby-Boomer eine Herausforderung auf den Wohnungsmarkt zukommen: „Immer mehr Ältere gehen in Rente. Deswegen ziehen sie aber nicht um. Wenn durch Zuwanderung mehr Menschen die Jobs der Baby-Boomer übernehmen sollen, müssen auch sie wohnen – und zwar bezahlbar.“
Vor diesem Hintergrund warnt die Studie: „Es werden viel zu wenige Wohnungen gebaut“, so Prof. Dietmar Walberg. Zwar gebe es bei den Baugenehmigungen eine leichte Erholung. Trotzdem schrumpfe der Bauüberhang. Also die Zahl der genehmigten, aber noch nicht gebauten Wohnungen. Denn deren Genehmigungen liefen aus.
Die sieben Akteure des Wohnungsbau-Tages warnen: „Wohnen ist die Voraussetzung für wirtschaftliche Entwicklung – ohne Wohnungen kein Wachstum. Das Wohnen garantiert soziale Stabilität und regionale Wettbewerbsfähigkeit.“ Es sei daher wichtig, dem Wohnungsbau einen Push zu geben. Ad-hoc-Maßnahmen seien zinsgünstige Kredite, eine deutlich einfachere und effektivere Förderung, simplere Auflagen und Vorschriften sowie mehr Digitalisierung bei der Planung und Genehmigung.
Konkret fordert das Verbändebündnis Wohnungsbau, das hinter dem Branchen-Gipfel steht, ein 4-Punkte-Programm:
- Ein „Basis-Standard Wohnen“ soll den Neubau von mehr und günstigeren Wohnungen garantieren. Wer alle Vorschriften einhält und dabei trotzdem auf teure Extras verzichtet, der soll dabei auf den Staat zählen können: Neubau nach dem Gebäude-Typ-E-Konzept muss auf rechtlich festen Füßen stehen, fordert das Wohnungsbau-Bündnis.
- Im Fokus der Förderung von Bund und Ländern soll die Schaffung von Sozialwohnungen (Zielmarke: 100.000 Wohnungen pro Jahr) und der Neubau von bezahlbaren Wohnungen (Kaltmiete von 8,50 Euro bis 12,50 Euro pro Quadratmeter) stehen. Der Staat soll beim sozialen und bezahlbaren Wohnungsbau den aktuellen Klimaschutz-Standard (GEG) fördern.
- Wohnungsbau auf der Überholspur: Die Branchenverbände fordern eine „Fast Lane“ fürs Bauen von Wohnungen. Das Planen, Genehmigen und Bauen sollen mehr Tempo bekommen. Davon profitieren soll vor allem der Neubau von Wohnungen in angespannten Märkten.
4. Um einen aktuellen Status über die Aktivität des Wohnungsbaus zu bekommen, fordert das Branchen-Bündnis eine monatliche „Bundesstatistik der Baubeginne“. Es sei wichtig, genau zu wissen, für wie viele Wohnungen der Bau neu begonnen habe. Nur wenn der Staat die Neubauaktivität genau kenne, sei er in der Lage, den Wohnungsbau mit politischen Instrumenten aktuell und damit flexibel zu steuern.
Den Wohnungsbau-Tag organisieren einmal im Jahr der Deutsche Mieterbund (DMB) und die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) gemeinsam mit dem Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB), dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW), dem Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) und der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau (DGfM) als Dachverband der Mauerstein-Industrie. Koordiniert wird der Wohnungsbau-Tag vom Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB).
Quelle: Verbändebündnis Wohnungsbau
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Fast Lane statt Stillstand: Bauvorhaben beschleunigen, Basisstandard sichern
Zum heutigen Wohnungsbau-Tag erklärt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:
„Wenn wir den Wohnungsbau in Deutschland endlich wieder in Gang bringen wollen, brauchen wir einen echten Perspektivwechsel. Zu lange drehen sich Debatten im Kreis, statt Lösungen konsequent umzusetzen. Entscheidend ist jetzt, Planungs- und Genehmigungsprozesse spürbar zu beschleunigen und klare Prioritäten zu setzen.
In angespannten Wohnungsmärkten muss das Wohnen deshalb als überragendes öffentliches Interesse gesetzlich verankert werden. Heute scheitern oder verzögern sich viele Projekte nicht an einem einzelnen Hindernis, sondern an komplexen Abwägungsprozessen zwischen unterschiedlichen Schutzgütern. Das führt in der Praxis dazu, dass sich Projekte verzögern, weil Entscheidungen immer wieder verschoben und nicht getroffen werden.
Wir brauchen einen klaren Vorrang für den Wohnungsbau. Das würde den Bau- und Genehmigungsbehörden die notwendige rechtliche Sicherheit geben, schneller und mutiger zu entscheiden. Ein solcher Abwägungsvorrang muss gezielt auf die Schaffung neuen Wohnraums ausgerichtet sein, insbesondere in Gebieten mit angespannten Märkten.
Gleichzeitig brauchen wir bundesweit einen rechtlich verlässlichen und praxistauglichen Basisstandard für den Wohnungsbau. Einheitliche und schlanke Vorgaben sind der Schlüssel, um Baukosten zu senken. Ein solcher Basisstandard würde zum „neuen Normal“ werden: Er ermöglicht eine rechtssichere Baukostenreduzierung, vermeidet Streit über einzelne DIN-Abweichungen und sorgt für einfachere, transparentere Vertragsbeziehungen zwischen Bauunternehmen, Vermietern und Mietern.
Entscheidend ist ein klarer Systemwechsel: Nicht länger die aufwendige Regelung von Ausnahmen zu überhöhten Standards, sondern die Festlegung eines abgesenkten, bezahlbaren gesetzlichen Leitmaßstabs. Abweichungen nach oben bleiben jederzeit möglich, nach unten jedoch nicht. Das schafft Klarheit, reduziert bürokratischen Aufwand und macht Vereinbarungen auch juristisch deutlich einfacher und sicherer.
Unser Ziel ist klar: mehr Tempo, mehr Verlässlichkeit und weniger Komplexität. Denn am Ende geht es darum, dass Menschen wieder schneller eine bezahlbare Wohnung finden und sich die Lage in den angespannten Märkten nachhaltig verbessert.“
Quelle: GdW
Basis Standard Wohnen: Klare und verlässliche Standards, rechtssichere Verfahren nötig
Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen fordert anlässlich des Wohnungsbautags von der Bundesregierung den „Basis-Standard Wohnen“, der den Neubau von mehr und günstigeren Wohnungen garantiert.
„Wir brauchen endlich einen verbindlichen Paradigmenwechsel hin zu mehr Einfachheit im Bauen. Klare und verlässliche Standards, rechtssichere Verfahren und praxistaugliche Regelwerke sind die Voraussetzung dafür, wieder schneller und bezahlbarer Wohnraum zu schaffen. Der Mittelstand ist bereit – jetzt müssen wir den Mut haben, die vereinfachten Strukturen konsequent umzusetzen.“
„Die aktuellen Entwicklungen im Nahen Osten sind ein massives Problem für die gesamte Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“, erklärt Martin Dornieden, Geschäftsführender Gesellschafter der DORNIEDEN Gruppe und Vorsitzender des BFW Landesverbands Nordrhein‑Westfalen.
„Wir haben bereits während des Ukraine‑Krieges erlebt, wie schnell Energie‑ und Rohstoffpreise explodieren können und welche dramatischen Folgen das für die Bauwirtschaft hatte“, so Dornieden.
„In der Folge sind Baukosten um zweistellige Prozentwerte gestiegen, Lieferketten unterbrochen worden und viele Projekte konnten nur noch mit Verzögerung oder gar nicht mehr realisiert werden.
Der Iran‑Konflikt droht diese Entwicklung erneut anzustoßen: steigende Energiekosten könnten die Inflation wieder anheizen, Zinsen könnten weiter steigen oder länger hoch bleiben, Finanzierungen würden noch unattraktiver, und Baukosten würden weiter unter Druck geraten.
„Das trifft die gesamte Branche empfindlich – vom Bauträger über die Wohnungsunternehmen bis hin zu den Mietern“, warnt Dornieden.
„Schon jetzt warten viele Investoren ab, bis klar wird, wie sich die Energiepreise und Zinsen entwickeln.“
Dornieden sieht auch den Investmentmarkt zunehmend verunsichert: Projektentwicklungen geraten dadurch zusätzlich unter Druck: kalkulierte Renditen werden nicht mehr erreicht, Projektfinanzierungen werden schwieriger, und viele Neubauvorhaben könnten erneut verschoben oder ganz eingestellt werden.
Quelle: BFW
Wohnungsbautag: Weniger diskutieren, einfach mehr bauen
Zum heutigen Wohnungsbau-Tag erklärt Wolfgang Schubert-Raab, Präsident Zentralverband Deutsches Baugewerbe: “Der Bund muss beim Wohnungsbau jetzt Tempo machen. Es vergehen von der Planung über die Genehmigung bis zur Fertigstellung einer Wohnung in der Regel 18 bis 24 Monate. Das heißt: Damit der Wohnungsbau in dieser Legislaturperiode noch Fahrt aufnimmt, brauchen wir schnellstmöglich verlässliche und wirtschaftlich tragfähige Rahmenbedingungen.
Aktuell bewegt sich der Wohnungsbau nur zögerlich aus der Talsohle. Noch immer besteht bei knapp der Hälfte der Unternehmen Auftragsmangel. Gleichzeitig droht mit dem Beginn des Iran-Konfliktes ein bekanntes Muster. Steigende Energiepreise treiben die Inflation, die EZB erhöht die Leitzinsen, Anleiherenditen steigen und mit ihnen die Baukreditzinsen. Was 2022 den abrupten Nachfrageeinbruch ausgelöst hat, droht sich zu wiederholen, bevor die Erholung überhaupt Fahrt aufnimmt.
Was jetzt gebraucht wird
Stabile Finanzierungsbedingungen sind keine Kür, sondern wohnungsbaupolitische Pflicht. Zwei Drittel aller Wohnungsbauaufträge kommen von privaten Bauherren. Sie investieren nur bei verlässlichen Konditionen. Das bedeutet:
Der KfW-Zinssatz muss spürbar und dauerhaft unter dem Niveau der Baukreditzinsen liegen – mit staatlicher Zinssubvention, damit die Förderung nicht verpufft.
Die Wirksamkeit der Förderprogramme geprüft werden. Vor allem müssen die Sonder-AfA auf den EH55-Standard ausgeweitet, und die Förderung verstetigt werden. Denn zusätzlicher Wohnungsbau rechnet sich auch fiskalisch: Zwar führt die Übertragung der Sonder-AfA auf den EH55-Standard zunächst zu Mindereinnahmen, diesen stehen jedoch etwa dreifach höhere Steuereinnahmen gegenüber.
Auch beim „Gebäude-Typ E“ braucht es bis zur Sommerpause greifbare Ergebnisse – andernfalls wird er in dieser Legislaturperiode kaum noch Wirkung entfalten.
Es muss jetzt Schluss sein mit den ewigen Debatten. Wir müssen ins Machen kommen. Nicht diskutieren, sondern einfach mehr bauen.”
Quelle: Zentralverband Deutsches Baugewerbe
Der Aufbruch kann nur mit klaren Rahmenbedingungen und effizientem Bauen gelingen
Der Wohnungsbau-Tag sendet ein wichtiges Signal für den dringend notwendigen Neustart im Wohnungsbau. Vertreterinnen und Vertreter aus Politik, Bau- und Wohnungswirtschaft diskutierten konkrete Maßnahmen für mehr Tempo, geringere Kosten und verlässliche Rahmenbedingungen. Für den Bundesverband Kalksandsteinindustrie nahmen der Vorstandsvorsitzende Jan Dietrich Radmacher (Niedersachsen) sowie der stellvertretende Vorstandsvorsitzende Frederic Dörlitz (Schleswig-Holstein) teil.
Mit Blick auf die aktuellen politischen Rahmenbedingungen unterstreicht Jan Dietrich Radmacher die Bedeutung verlässlicher Förderinstrumente und klarer gesetzlicher Perspektiven: „Die Signale aus der Politik stimmen grundsätzlich. Die heute geäußerte Bereitschaft der Fraktionsvorsitzenden Jens Spahn und Matthias Miersch, das EH55-Programm über den 30. Juni hinaus zu verlängern, gibt Projektentwicklern und Baustoffindustrie mehr Planungssicherheit. Alle Marktpartner brauchen dringend die Projektstarts aus dem Bauüberhang, um die immer noch mehr als herausfordernde Situation zu meistern. Ebenso begrüßen wir die Ankündigung von Bundesbauministerin Verena Hubertz, die Novelle des Baugesetzbuchs noch in diesem Jahr abzuschließen und die KfW-Förderlandschaft bis 2027 deutlich zu vereinfachen. Das im Koalitionsvertrag formulierte Ziel – jeweils ein wirksames Förderprogramm für Neubau und Sanierung – ist richtig und muss jetzt konsequent umgesetzt werden.“
Günstiger bauen ohne Qualitätsverluste
Ein zentrales Signal des Wohnungsbau-Tages kommt aus Schleswig-Holstein: Mit dem dort etablierten Regelstandard Erleichtertes Bauen SH ist es erstmals seit rund 60 Jahren gelungen, Baukosten wieder spürbar zu senken – ohne Abstriche bei der Qualität. Aktuell liegen die Baukosten nach diesem Standard bereits 14,5 % unter dem Bundesdurchschnitt, wie Landesbauministerin Magdalena Finke und Prof. Dietmar Walberg, Arge Kiel, vorstellten.
Frederic Dörlitz begrüßt diesen Ansatz ausdrücklich: „Der Regelstandard Erleichtertes Bauen in Schleswig-Holstein zeigt eindrucksvoll, dass wirtschaftlicheres Bauen und hohe Wohnqualität kein Widerspruch sind. Dass Baukosten erstmals seit Jahrzehnten strukturell gesenkt werden konnten, ist ein echter Durchbruch, der Vorbildwirkung haben sollte. Der Baustoff Kalksandstein leistet dazu einen wichtigen Beitrag, weil er aufgrund seiner bauphysikalischen Eigenschaften – insbesondere beim Schall-, Brand- und Wärmeschutz – optimal für effiziente und zugleich hochwertige Wohngebäude geeignet ist.“
Die Bauwende braucht pragmatische Lösungen
Der Wohnungsbau-Tag 2026 macht deutlich: Die Herausforderungen im Wohnungsbau sind nur gemeinsam und mit einem Bündel an Maßnahmen zu bewältigen – von vereinfachten Standards über schnellere Genehmigungsverfahren bis hin zu einer verlässlichen Förderpolitik.
Die Kalksandsteinindustrie unterstützt die gemeinsamen Forderungen der Branche nach einem konsequenten Abbau von Kostenhemmnissen und bürokratischen Hürden. Effiziente Baustoffe und praxistaugliche Standards sind dabei zentrale Bausteine für mehr bezahlbaren Wohnraum in Deutschland.
Quelle: Bundesverband Kalksandsteinindustrie