Berlin (pm) – Bauen in Deutschland, insbesondere der Neubau von Wohnungen, soll einfacher und günstiger werden. Das ist Ziel eines Gesetzentwurfs, den das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) heute veröffentlicht hat. Bislang ist der Neubau von Wohnungen in Deutschland auch im internationalen Vergleich sehr teuer. Bauen nach einem günstigeren Standard scheitert oft an rechtlichen Unsicherheiten. Hier setzt der Gesetzentwurf des BMJV an, der in enger Abstimmung mit dem Bundes-ministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) erarbeitet wurde. Der Entwurf schlägt eine Änderung des Bauvertragsrechts vor. Die Beteiligten eines Bauprojekts sollen einfach und rechtssicher vereinbaren können, dass ein Bauwerk unter Verzicht auf bestimmte Komfortstandards ausgeführt werden soll. An zwingenden staatlichen Vorgaben, zum Beispiel zu Brandschutz, Belichtung, Statik usw., wird das geplante Gesetz nichts ändern. Erfahrungen aus Pilotprojekten zum Gebäudetyp E zeigen, dass durch den Verzicht auf Standards, die über die gesetzlichen Mindestanforderungen hinausgehen, die Bauwerkskosten um etwa 10 bis 15 Prozent gesenkt werden können. Die tatsächliche Einsparung hängt von den jeweiligen Rahmenbedingungen und den umgesetzten Maßnahmen ab.
Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Dr. Stefanie Hubig erklärt dazu: „Bauen in Deutschland muss einfacher und günstiger werden. Denn wir brauchen mehr bezahlbaren Wohnraum. Der Gebäudetyp E bietet die Chance für einen echten Befreiungsschlag: Bauen ohne teure Extras. Mit dem Gebäudetyp-E-Gesetz ebnen wir dafür den Weg. Bei der Sicherheit machen wir keine Abstriche. Und wir setzen auf Freiwilligkeit: Wir schreiben das einfache Bauen nicht vor, sondern eröffnen neue, praxistaugliche Möglichkeiten. Ich bin überzeugt, dass sich der Gebäudetyp E so durchsetzen wird. Denn Wohnglück hängt nicht davon ab, dass wir beim Bauen immer noch eine Schippe drauflegen.“
Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen Verena Hubertz erklärt: „Jeder Euro, den wir nicht in überflüssige Standards stecken, ist ein Euro für mehr bezahlbaren Wohnraum. Deswegen bin ich froh, dass wir jetzt einen Entwurf haben. Mit dem Gebäudetyp E geben wir Bauherren, Bauunternehmen und Käuferinnen die Freiheit zurück, auf unnötigen Schnickschnack zu verzichten. So wird Bauen günstiger und bleibt rechtssicher.“
Im November 2025 haben BMJV und BMWSB ein gemeinsames Eckpunktepapier vorgelegt. Daran hat sich ein Stakeholder-Prozess mit Architektenschaft, Bauwirtschaft und weiteren Stakeholdern angeschlossen, der in den Entwurf eingeflossen ist.
Im Wesentlichen sieht der Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E Folgendes vor:
Eine freiwillige Option: Der neue Gebäudetyp E-Basisstandard
Die Parteien eines Bauprojekts sollen künftig vereinbaren können, dass für die Errichtung des Gebäudes der neue Gebäudetyp E-Basisstandard gelten soll. Treffen die Parteien keine solche Vereinbarung, bleibt es bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts (Opt-in-Lösung).
Keine Abstriche bei Sicherheit und Wohngesundheit
Die Wahl des Gebäudetyp E-Basisstandards wird keine Abstriche bei Sicherheit und Wohngesundheit zur Folge haben. Die Vorgaben des öffentlich-rechtlichen Bauordnungsrechts müssen weiterhin eingehalten werden. Das betrifft insbesondere die Technischen Baubestimmungen der Länder, die zum Beispiel Vorgaben für Brandschutz, Belüftung, Belichtung treffen.
„Genug ist genug“: Die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben reicht aus
Haben die Parteien den Gebäudetyp E-Basisstandard gewählt, so soll gelten: „Genug ist genug“. Wer die gesetzlichen Vorgaben einhält, ist auf der sicheren Seite. Treffen die Technischen Baubestimmungen eine konkrete Vorgabe zur Geschosshöhe, dann muss nur diese Vorgabe eingehalten werden. Es spielt keine Rolle, ob vergleichbare Neubauten eine höhere Geschossdecke aufweisen oder ob zum Beispiel DIN-Normen o.ä. insoweit einen höheren Standard vorsehen. Es steht den Parteien aber weiterhin frei, für die konkrete Frage ausdrücklich einen höheren Komfortstandard zu vereinbaren.
Was gilt, wenn es keine gesetzlichen Vorgaben gibt?
Treffen die Technischen Baubestimmung der Länder für eine bestimmte Frage keine Vorgabe, so soll es grundsätzlich bei den bisherigen Regeln des Bauvertragsrechts bleiben – auch dann, wenn ein Gebäudetyp E gebaut wird.
Das heißt: Haben die Parteien für den konkreten Punkt eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen, dann muss diese Vereinbarung eingehalten werden. Haben sie keine Vereinbarung getroffen, muss das Bauwerk so errichtet werden, wie es bei vergleichbaren Bauwerken üblich ist. Auch für diese zweite Fallgruppe sieht das Gebäudetyp E-Gesetz aber eine wichtige Neuerung vor: Bauunternehmer sollen von dem üblichen Standard leichter abweichen können.
Für eine solche Abweichung vom üblichen Standard soll künftig ein Hinweis in Textform genügen, zum Beispiel per E-Mail. Der Bauunternehmer soll beim Gebäudetyp E nicht über die Konsequenzen und Risiken der Abweichung aufklären müssen – anders als beim Bauen nach den herkömmlichen Regeln. Auch dadurch wird einfaches Bauen leichter werden.
Der Gesetzentwurf wurde heute an die Länder und Verbände versandt und auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht. Die interessierten Kreise haben nun Gelegenheit, bis zum 9. November 2026 Stellung zu nehmen. Die Stellungnahmen werden auf der Internetseite des BMJV veröffentlicht.
Den Referentenentwurf sowie Antworten auf häufige Fragen finden Sie hier.
Quelle: Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz
Kommentare
Bundesarchitektenkammer unterstützt den Gesetzentwurf für einfacheres Bauen
Die Bundesarchitektenkammer (BAK) begrüßt den heute veröffentlichten Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E. Die Einführung eines eigenständigen Vertragstypus „Gebäudetyp E“ mit Basisstandards ist ein wichtiger und richtiger Schritt, um einfacheres, wirtschaftlicheres und ressourcenschonendes Bauen zu ermöglichen. Damit steht für alle Gebäudetypen ein sicherer Rechtsrahmen für bezahlbares und innovatives Bauen zur Verfügung.
„Der Gebäudetyp E ist eine große Chance, das Bauen wieder bezahlbarer zu machen. Eine eigene Vertragskategorie schafft Transparenz und stärkt damit auch den Verbraucherschutz. Entscheidend ist, dass die Einsparungen durch praxisgerechtere Standards tatsächlich bei den Menschen ankommen, zum Beispiel in Form bezahlbarer Mieten und Wohnkosten. Gerade kommunale Wohnungsbauunternehmen, die niedrige Zielmieten erreichen müssen, können davon profitieren“, erklärt Andrea Gebhard, Präsidentin der Bundesarchitektenkammer.
Die BAK betont, dass der Gebäudetyp E die Chance bietet, überzogene Anforderungen zurückzufahren und durch eine breite Anwendung zum „neuen Normal“ des Bauens zu werden.
„Wir dürfen nicht nur auf die Baukosten schauen, sondern müssen die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes im Blick behalten. Was heute billig gebaut wird, darf nicht zur Problemimmobilie von morgen werden. Gute Planung ist dabei kein Kostentreiber, sondern der Schlüssel zu langfristiger Wirtschaftlichkeit, Nachhaltigkeit und hoher Wohnqualität. Einfacher bauen heißt nicht schlechter bauen, sondern intelligenter planen“, so Gebhard.
Der Gebäudetyp E geht auf eine Initiative der Architektenkammern zurück. Sein Ziel ist es, den Planenden wieder mehr Gestaltungs- und Entscheidungsspielräume zu eröffnen und unnötige Kosten durch überzogene Komfort- und Ausstattungsstandards zu vermeiden.
Die Bundesarchitektenkammer wird den Gesetzentwurf bis zur Frist am 9.11.2026 im Detail prüfen und sich weiterhin für praxistaugliche Regelungen einsetzen, die Planenden und Bauherrschaften Rechtssicherheit geben und qualitätsvolles, bezahlbares Bauen in der Breite ermöglichen.
GdW: Ohne Rechtssicherheit für Vermieter kein günstigeres Bauen
Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW bewertet den Referentenentwurf zum Gebäudetyp E als enttäuschend und unzureichend. Nach einem langwierigen Prozess, in dem sich die zuständigen Ministerien lange nicht auf einen tragfähigen Weg verständigen konnten, fehlt weiterhin die entscheidende Voraussetzung für die praktische Anwendung im Mietwohnungsbau: die verbindliche Verzahnung von Bauvertrags- und Mietrecht. Einfachere Baustandards sollen zwar bauvertraglich leichter vereinbart werden können. Ihre rechtssichere Anwendung im anschließenden Mietverhältnis wird jedoch nicht entsprechend gesetzlich abgesichert.
„Seit über einem Jahr machen wir deutlich: Einfacheres Bauen funktioniert nur, wenn der gesetzliche Basisstandard auch im Mietrecht rechtssicher gilt. Diese Grundvoraussetzung war von Anfang an bekannt. Dass sie nach diesem zähen Verfahren erneut fehlt, ist enttäuschend“, sagt GdW-Präsident Axel Gedaschko. „Wohnungsunternehmen sollen einfacher bauen, tragen aber weiterhin das Risiko, dass dieser Standard im Mietverhältnis beanstandet wird. So entsteht nicht die Sicherheit, die wir für mehr bezahlbare Wohnungen dringend brauchen.“
Der Entwurf hält zusätzliche mietrechtliche Regelungen ausdrücklich für entbehrlich. Stattdessen verweist er auf konkrete Vereinbarungen zwischen Vermietern und Mietern. Damit verbleiben die rechtliche Absicherung einzelner Abweichungen und die damit verbundenen Risiken bei den Wohnungsunternehmen.
„Was nach dem gesetzlichen Basisstandard ordnungsgemäß und mangelfrei gebaut ist, muss auch im Mietverhältnis als mangelfrei gelten“, sagt Gedaschko. „Diese Verbindung muss der Gesetzgeber selbst herstellen. Wer sie der Vertragsgestaltung und späteren gerichtlichen Auseinandersetzungen überlässt, verlagert das Problem und verhindert, dass einfacheres Bauen in der Breite ankommt.“
Kritisch bewertet der GdW auch die vorgesehenen zusätzlichen Anforderungen an die Baubeschreibung bei Verbraucherbauverträgen. Der Entwurf verlangt, Unterschreitungen des bislang üblichen Qualitätsstandards und die dadurch voraussichtlich erzielten Einsparungen auszuweisen. Damit wird der dringend benötigte Basisstandard weiterhin als Abweichung von einem höherwertigen Normalfall behandelt. Anstatt einfaches, sicheres und funktionales Bauen als gleichwertigen gesetzlichen Maßstab zu etablieren, hält der Entwurf am bisherigen Standard als Referenz fest und schafft zusätzliche Dokumentationspflichten.
„Ein Basisstandard ist kein Bauen zweiter Klasse. Er soll gutes Wohnen zu bezahlbaren Kosten ermöglichen“, sagt Gedaschko. „Wer ihn gesetzlich einführt und zugleich als Qualitätsunterschreitung kennzeichnet, entwertet das eigene Instrument.“
Auch die Erwartung der Entwurfsbegründung, einfachere Standards würden sich künftig am Markt etablieren und dann bei der Auslegung von Mietverträgen berücksichtigt, ist nicht praxistauglich.
„Der Entwurf ist mutlos: Es wird darauf gehofft, dass einfacheres Bauen irgendwann üblich wird, statt jetzt die rechtlichen Voraussetzungen dafür zu schaffen. Den vielen verzweifelten Wohnungssuchenden hilft dieses Vertrösten nicht“, sagt Gedaschko. „Ohne durchgängige Rechtssicherheit bleiben reale Erleichterungen, Beschleunigung und Kostensenkungen im Mietwohnungsbau aus. Der Entwurf ist deshalb allenfalls eine lange überfällige Diskussionsgrundlage für das Bauvertragsrecht. Dem eigentlichen Ziel, mit einem neuen Basisstandard ein neues ‚Normal‘ für bezahlbares Bauen und Wohnen zu etablieren, kommen wir so nicht näher.“
Der GdW fordert, den Entwurf grundlegend nachzubessern und die mietrechtliche Absicherung noch in diesem Gesetzgebungsverfahren verbindlich zu regeln.
ZIA: Kostengünstiges Bauen wird so gerade nicht zum Normalstandard
Mit dem heute veröffentlichten Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz zum gesetzlichen Basisstandard (Gebäudetyp E) wird es aus Sicht des ZIA den dringend notwendigen Rückenwind für kostengünstiges Bauen nicht geben. Der Verband kritisiert insbesondere die sogenannte Opt-In-Regelung.
„Der entscheidende Schritt – also kostengünstiges Bauen als neuen Normalstandard zu etablieren – ist mit diesem Entwurf nicht gelungen“, erklärt ZIA-Hauptgeschäftsführerin Aygül Özkan.
Der ZIA kritisiert, dass das Ministerium mit der Opt-In-Regelung einen anderen Weg als von der Immobilienwirtschaft gefordert geht: Wer einfacher bauen will, muss dieses ausdrücklich in Textform vereinbaren. Das allgemeine Werkvertragsrecht und dessen Maßstab für die geschuldete Beschaffenheit bleiben unverändert der gesetzliche Ausgangspunkt.
Damit ist eine zentrale Forderung der Immobilienwirtschaft gerade nicht erfüllt: Nicht das kostenoptimierte Bauen ist die Norm, von der nach oben abgewichen werden kann, sondern das bisherige Überniveau ist der Standard, von dem nach unten optiert werden muss. Es ist fraglich, ob das in der Praxis als kostengünstiges Bauen realisiert wird.
„Wir haben uns ein neues Normal gewünscht. Was wir aber bekommen ist eine Sonderoption. Wer hofft, dass der Gebäudetyp E das Bauen in Deutschland grundlegend günstiger macht, wird mit diesem Entwurf allein nicht ans Ziel kommen. Wir werden den Referentenentwurf jetzt sorgfältig im Detail prüfen und uns im weiteren Gesetzgebungsverfahren klar positionieren“, betont Özkan.
„Wer günstig bauen will, muss flexibel bauen dürfen. Es ist grundsätzlich positiv, dass der Entwurf zum Gebäudetyp E keine neuen Anforderungen vorsieht. Ebenso ist die technologieoffene Ausgestaltung zu begrüßen. Damit der Gebäudetyp E die Baukosten tatsächlich absenkt, wäre es allerdings zielführender, den gesetzlichen Mindeststandard auch bei Komfortaspekten festzulegen. Darüberhinaus muss für eine rechtssichere Anwendung in der Breite, die mietrechtliche Verankerung mitgedacht werden. Nur so wird mehr bezahlbarer Wohnraum entstehen.“
BBS-Hauptgeschäftsführer Dr. Matthias Frederichs
„Die Bundesregierung hat auf sich warten lassen, jetzt liegt ein Gesetzentwurf für den Gebäudetyp E vor. Ob hierdurch eine Aufbruchstimmung für günstiges Bauen entsteht, ist zumindest fraglich.
Tim-Oliver Müller, Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie
Gut ist, dass die Bundesregierung anerkennt, dass zu viele Anforderungen an Gebäude das Bauen verteuern. Um dem entgegenzutreten, soll eine neue, optionale Vertragswelt ermöglicht werden, deren Vertragsgrundlage die technischen Baubestimmungen sein sollen. Bauherren sollen in dieser Vertragswelt Abweichungen vereinbaren können, um neue innovative Bauweisen in den Markt zu bringen. Immer mit dem Ziel, kostengünstiges Wohnen zu ermöglichen.
Was auf den ersten Blick vielversprechend klingt, wirft jedoch auch Fragen auf. Zum einen lässt uns der Gedanke, eine neue Vertragswelt einzuführen, anstatt Bauverträge grundsätzlich auf neue Füße zu stellen, zweifeln und entspricht nicht dem, was eine gesamte Branche gefordert hat. Zum anderen sehen wir kritisch, dass in dem Entwurf explizit beschrieben wird, dass in dieser neuen Vertragswelt von einem üblichen Qualitätsstandard „nach unten“ abgewichen werden kann. Verbraucher können so den Eindruck gewinnen, künftig zwischen guten und schlechten Gebäuden unterscheiden zu müssen. Mit allen Folgen, die damit bei Banken und Versicherungen einhergehen. Dabei haben wir seit Monaten versucht zu erklären, dass genau diese Qualitätsdiskussion fatal und nicht sachgerecht wäre.
Um dies zu vermeiden, hätte die Bundesregierung das eigentliche Problem, die juristische Bewertung der üblichen Beschaffenheit von Gebäuden, stärker in den Blick nehmen müssen. Diese erfolgt heute über die sogenannten Anerkannten Regeln der Technik, wobei keiner verlässlich einordnen kann, welchen Normen oder technische Regeln überhaupt darunterfallen. Das führt dazu, dass Bauherren aktuell alle Normen und Regelwerke einhalten, nur um vor dem Gesetz keinen Mangel zu produzieren – ein wesentlicher Grund für hohe und weitersteigende Baukosten. Hieran ändert das Gesetz jedoch nichts und die Bundesregierung löst dieses Problem nicht auf.
Hoffen wir, dass im parlamentarischen Verfahren wichtige Korrekturen vorgenommen werden können.“
„Wir als Bauwirtschaft begrüßen es ausdrücklich, dass die Bundesregierung mit einiger Verspätung den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E vorgelegt hat. Es ist dringend notwendig, dass wir einfacher und günstiger bauen können. Es geht nicht darum, die Standards für Sicherheit zum Beispiel bei Statik oder Brandschutz abzusenken.
Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbands Deutsches Baugewerbe (ZDB)
Vielmehr sollen Bauherren die Möglichkeit bekommen, Komfort- und Ausstattungsstandards abzusenken, wenn sie dies möchten. Lieber eine Wohnung mit schlankeren Querschnitten und weniger Steckdosen, dafür aber bezahlbar.
Über die genaue Ausgestaltung des Gebäudetyps E wird sicherlich im parlamentarischen Verfahren noch beraten, da sich die Koalitionspartner in der detaillierten Ausgestaltung auch noch nicht einig sind.
Wichtig ist jetzt, dass die Bundesländer reagieren und ihre Technischen Baubestimmungen entsprechend vereinheitlichen, damit man günstiger bauen und auf Komfort- und Ausstattungsmerkmale verzichten kann. So kann der Gebäudetyp E ein wirklicher Bundesstandard werden und möglichst in allen Bundesländern in gleicher Weise zur Anwendung kommen. 16 Gebäudetypen E in 16 Bundesländern kann keiner wollen.“