Gastbeitrag – Unsere bestehenden Hochhäuser müssen energetisch leistungsfähiger werden und gleichzeitig auf veränderte Marktanforderungen reagieren. Statt aber nur auf die Einhaltung der aktuellen Regulierung bei der Weiterentwicklung alter und leerstehender Gebäude zu schauen, sollte ein anderer Aspekt in den Fokus rücken: Welche Funktion soll ein Hochhaus künftig für seine Nutzenden, sein Umfeld und die Stadt erfüllen?
Die Zeit monofunktionaler Hochhäuser ist weitgehend vorbei. Gebäude, die ausschließlich als Bürohaus konzipiert wurden, stoßen zunehmend an ihre Grenzen. Märkte verändern sich schneller, Nutzeranforderungen werden vielfältiger und Städte suchen nach Wegen, bestehende Quartiere lebendiger, resilienter und attraktiver zu gestalten.
Ein Perspektivenwechsel ist nötig. Zuerst muss ein tieferes Verständnis dafür entwickelt werden, was an diesem Standort tatsächlich gebraucht wird. Welche Nutzungen fehlen im Quartier? Welche Erwartungen haben Anwohnerinnen und Anwohner? Welche Anforderungen stellen heutige und zukünftige Mieter? Welche Strahlkraft hat das Hochhaus im städtischen Kontext und inwiefern kann es das gesamte Quartier aufwerten?
Erst mit Beantwortung dieser Fragen, lassen sich konkrete Maßnahmen ableiten. Regulatorische Anforderungen, neue Energiestandards oder CO2-Neutralität rücken dadurch keineswegs in den Hintergrund. Sie sind vielmehr ein weiterer Schritt auf dem Weg zu einer übergeordneten Strategie, die wirtschaftliche Tragfähigkeit, Nutzerbedürfnisse und gesellschaftlichen Mehrwert miteinander verbindet.
In diesem Zusammenhang spricht man in der Branche von Total Design. Dabei werden Gebäude nicht isoliert aus der Perspektive einzelner Fachdisziplinen betrachtet, sondern Architektur, Tragwerksplanung, Gebäudetechnik, Nachhaltigkeit, Mobilität, Wirtschaftlichkeit und Nutzererlebnis von Beginn an zusammengedacht. Gerade bei der Revitalisierung von Hochhäusern lassen sich mit dieser integrierten Sichtweise Lösungen finden, die den Anforderungen des Marktes gerecht werden und gleichzeitig einen Mehrwert für Stadt, Umfeld und Nutzende schaffen.
Der Markt verlangt mehr als Fläche
Hochhäuser bieten eine Vielzahl an Chancen für alle Stakeholder. Aufgrund ihrer Sichtbarkeit, ihrer Dichte und ihrer häufig prominenten Lage liefern sie mehr als reine Nutzflächen. Intelligent und durchdacht weiterentwickelt werden sie zu identitätsstiftenden Orten, die verschiedene Nutzungen miteinander verbinden und zusätzliche Impulse für ihr Umfeld schaffen.
Erfolgreiche Projekte schaffen attraktive Erdgeschosszonen, integrieren zusätzliche Nutzungen, fördern soziale Interaktion und stärken die Verbindung zum öffentlichen Raum. Aus isolierten Solitären werden Bausteine lebendiger Quartiere.
Wirtschaftlichkeit entsteht durch Relevanz
Die nüchterne Realität bleibt: Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie setzt Eigentümer und Investoren unter Handlungsdruck. Viele energetisch ineffiziente Nichtwohngebäude müssen in den kommenden Jahren modernisiert werden.
Regulatorische Anforderungen allein begründen aber keine erfolgreiche Revitalisierungsstrategie. Förderprogramme und gesetzliche Vorgaben können Investitionen unterstützen, ersetzen aber keine belastbare Markt- und Business-Case-Betrachtung.
Letztlich entscheidet die zukünftige Nachfrage über den Erfolg einer Investition. Kann das Gebäude neue Nutzergruppen ansprechen? Sind zusätzliche Nutzungen wirtschaftlich sinnvoll? Lassen sich Flächenqualitäten verbessern? Kann das Objekt seine Rolle im Quartier stärken? Wo diese Fragen überzeugend beantwortet werden, entstehen Immobilien, die für Nutzer, Eigentümer und Städte gleichermaßen relevant bleiben.
Revitalisierung beginnt mit dem Verständnis des Bestands
Bevor über Umbau, Sanierung oder Revitalisierung entschieden wird, braucht es eine fundierte Analyse des vorhandenen Gebäudes. Denn jedes Hochhaus bringt eigene technische, wirtschaftliche und räumliche Voraussetzungen mit.
Es gilt zu klären, wie tragfähig die Struktur ist, welche Reserven das Tragwerk bietet oder wie leistungsfähig Fassade, Brandschutz und technische Gebäudeausrüstung sind. Gerade bei Hochhäusern greifen die verschiedenen Gewerke eng ineinander. Erfolgreiche Revitalisierung bedeutet ein koordiniertes Zusammenspiel aller Faktoren.
Drei Wege zur Revitalisierung
1. Intelligente Weiterentwicklung
Nicht jedes Gebäude benötigt einen tiefgreifenden Umbau. Häufig lassen sich durch gezielte Eingriffe erhebliche Verbesserungen erzielen.
Technische Modernisierungen, die Optimierung von Nutzerkomfort und Aufenthaltsqualität oder die Verbesserung einzelner ESG-Kriterien können ausreichen, um die Wettbewerbsfähigkeit eines Gebäudes für einen weiteren Vermietungszyklus zu sichern.
2. Revitalisierung
Wenn sich Marktanforderungen, Nutzererwartungen oder regulatorische Rahmenbedingungen grundlegend verändert haben, reichen punktuelle Optimierungen häufig nicht mehr aus.
Dann geht es darum, die Rolle des Gebäudes neu zu definieren und auf veränderte Nachfragen auszurichten. Typische Maßnahmen sind:
- Umwandlung in Mischnutzungskonzepte
- Einführung von Multi-Tenant-Strategien
- Aufwertung von Eingangsbereichen und Gemeinschaftsflächen
- Modernisierung der Gebäudetechnik
- Verbesserung von Brandschutz und Erschließung
- Fassadensanierung oder Fassadentausch
- Flächenerweiterungen und Aufstockungen
3. Neuerschaffung aus dem Bestand
In einigen Fällen reichen selbst umfassende Revitalisierungsmaßnahmen nicht mehr aus. Durch Teilrückbau, tiefgreifende strukturelle Eingriffe oder umfangreiche Erweiterungen können jedoch Gebäude entstehen, deren Qualität und Marktwahrnehmung nahezu einem Neubau entsprechen.
In diesem Fall bleiben wesentliche Teile der bestehenden Struktur erhalten. Dadurch werden erhebliche Mengen an grauer Energie bewahrt und die Umweltwirkungen eines vollständigen Abrisses vermieden.
Lage und Umfeld entscheiden über den Erfolg
Neben dem Gebäude spielt auch der Standort eine tragende Rolle bei erfolgreichen Revitalisierungen. Eine gute ÖPNV-Anbindung, attraktive Freiräume, soziale Infrastruktur, geeignete Geschosstiefen, moderne Erschließungssysteme und flexibel nutzbare Flächen können dabei wichtiger sein als das reine Baujahr.
Auch periphere Standorte können erfolgreich sein, wenn die Revitalisierung Teil einer umfassenderen Quartiersentwicklung wird. Neue Mobilitätsangebote, ergänzende Nutzungen, Grünflächen und attraktive Erdgeschosszonen stärken die Verbindung zwischen Gebäude und Umgebung.
Fazit: Multifunktionale Hochhäuser sind die Zukunft
Der zukünftige Wert bestehende Hochhäuser bemisst sich nicht allein an ihrer Höhe, Fläche oder Silhouette, sondern daran, wie gut sie sich an veränderte Anforderungen anpassen und welchen Beitrag sie für ihr Umfeld zu leisten.
Dort, wo es gelingt, energetische Anforderungen, wirtschaftliche Tragfähigkeit, Nutzerbedürfnisse und städtischen Mehrwert zu verbinden, entstehen Gebäude, die weit über ihre ursprüngliche Funktion hinausgehen: multifunktionale Orte, die ihren Nutzerinnen und Nutzern dienen, ihre Quartiere stärken und damit dauerhaft relevant bleiben.
Autor: Jan Kertscher, Property Business Leader Germany, Arup
