Gastbeitrag – Mit einer neuen Bundesgesellschaft möchte die Bundesregierung den Wohnungsbau ankurbeln und mehr bezahlbare Wohnungen schaffen. Die Hoffnung dahinter ist, dass der Staat den angespannten Wohnungsmarkt schneller entlasten kann. Allerdings stellt sich die Frage, ob zusätzliche öffentliche Bauträger tatsächlich die Ursache des Problems beseitigen. Denn vielerorts fehlen Bauprojekte nicht wegen mangelnder Nachfrage, sondern weil sich ihre Umsetzung wirtschaftlich kaum noch lohnt.
Entscheidend ist daher weniger, wer baut, sondern unter welchen Voraussetzungen gebaut werden kann. Erst wenn Neubauten wieder rentabel realisierbar sind, lässt sich das Wohnungsangebot dauerhaft erhöhen.
Mehr staatliche Bautätigkeit beseitigt die Ursachen nicht
In mehreren Bundesländern engagiert sich die öffentliche Hand bereits verstärkt im Wohnungsbau. Ziel ist es, selbst Wohnungen zu errichten oder entsprechende Projekte umzusetzen. Wie schwierig es jedoch sein kann, die damit verbundenen Ziele zu erreichen, zeigt das Beispiel Bayern.
2018 kündigte die Staatsregierung an, bis 2025 insgesamt 10.000 neue Wohnungen zu schaffen. Bis Ende 2025 kann die BayernHeim jedoch voraussichtlich rund 1.700 Wohnungen bereitstellen. Knapp die Hälfte davon stammt aus dem Ankauf bereits geplanter Projekte privater Bauträger. Bis Ende 2026 soll der Bestand auf etwa 3.700 Wohnungen steigen.
Damit bleibt die Entwicklung deutlich hinter dem ursprünglich angekündigten Ziel zurück. Gleichzeitig bestehen die grundlegenden Schwierigkeiten des Wohnungsbaus weiter. Hohe Baukosten, umfangreiche gesetzliche Vorgaben und aufwendige Verfahren verändern sich nicht dadurch, dass die öffentliche Hand selbst als Bauherr auftritt.
Hohe Baukosten müssen finanziert werden
Öffentliche Bauprojekte verursachen häufig höhere Kosten als vergleichbare Vorhaben privater Unternehmen. Gleichzeitig sollen die fertigen Wohnungen zu möglichst niedrigen Mieten angeboten werden. Die Differenz zwischen den tatsächlichen Baukosten und den späteren Einnahmen muss jedoch ausgeglichen werden – letztlich über öffentliche Haushalte.
Wie stark die Wirtschaftlichkeit den Wohnungsbau insgesamt beeinflusst, zeigen die Zahlen für 2025. In diesem Jahr wurden 206.586 Wohnungen fertiggestellt, während 760.700 genehmigte Einheiten noch nicht vollendet waren. Gleichzeitig erloschen Baugenehmigungen für 35.700 Wohnungen. Die Zahl der Fertigstellungen ging um 18 Prozent zurück, während zwischen Genehmigung und Fertigstellung durchschnittlich 27 Monate lagen. Im Jahr 2020 waren es noch 20 Monate.
Es mangelt damit nicht allein an genehmigten Vorhaben. Hunderttausende Wohnungen verfügen bereits über Baurecht, werden jedoch nicht fertiggestellt, weil sich viele Projekte unter den derzeitigen Bedingungen wirtschaftlich nicht umsetzen lassen. Zusätzliche staatliche Bautätigkeit verändert diese Voraussetzungen zunächst nicht.
Private Investitionen geraten weiter ins Hintertreffen
Viele Bauträger und Projektentwickler stehen bereits heute unter erheblichem wirtschaftlichem Druck. Steigende Finanzierungskosten, hohe Materialpreise und eine schwankende Förderpolitik erschweren neue Investitionen.
Zusätzlich greifen auch staatliche Wohnungsbaugesellschaften auf bestehende Förderangebote wie KfW-Mittel oder einkommensorientierte Förderungen zurück. Damit konkurrieren öffentliche und private Akteure um dieselben begrenzten Fördertöpfe. Gerade weil die verfügbaren Mittel knapp sind und Programme zudem kurzfristig verändert oder gestoppt werden können, erschwert sich die Planung für private Bauherren und Projektentwickler zusätzlich.
Wenn gleichzeitig öffentliche Gesellschaften Grundstücke erwerben und Fördermittel nutzen, verschärft sich die Wettbewerbssituation zusätzlich. Die Folge kann sein, dass private Unternehmen noch seltener neue Projekte starten. Damit entsteht kein zusätzlicher Wohnungsbau, sondern lediglich eine Verlagerung hin zu staatlichen Bauherren.
Planungssicherheit ist wichtiger als neue Behörden
Ein zentrales Problem liegt in den ständig wechselnden Rahmenbedingungen. Förderprogramme werden angekündigt, angepasst oder kurzfristig beendet. Statt zusätzliche staatliche Strukturen aufzubauen, müsste vor allem daran gearbeitet werden, Bauvorhaben wieder günstiger und verlässlich kalkulierbar zu machen.
Dass staatliche Bautätigkeit allein keine kostengünstige Lösung garantiert, zeigt ein Blick auf die Ausgaben. Bei einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft liegt die Gesamtinvestition nach den vorliegenden Zahlen bei rund 5.680 Euro je Quadratmeter. Der Bund strebt dagegen reine Baukosten von etwa 3.000 Euro je Quadratmeter an. Ein direkter Vergleich ist zwar nicht möglich, weil in der Gesamtinvestition weitere Positionen enthalten sind. Allerdings kommen auch bei niedrigen reinen Baukosten Ausgaben für Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten hinzu.
Gleichzeitig verteuern umfangreiche Vorschriften und komplexe Genehmigungsverfahren viele Projekte. Hinzu kommen wechselnde Förderbedingungen, die eine langfristige Kalkulation erschweren. Wer dauerhaft mehr Wohnraum schaffen möchte, muss deshalb vor allem für verlässliche Rahmenbedingungen sorgen. Schnellere Verfahren, einfachere Vorgaben und eine planbare Förderpolitik könnten dazu beitragen, dass sich mehr Bauvorhaben wieder wirtschaftlich umsetzen lassen.
Wirtschaftliches Bauen schafft langfristig mehr Wohnraum
Ob neuer Wohnraum entsteht, entscheidet sich in erster Linie an der Wirtschaftlichkeit eines Projekts. Die hohe Zahl genehmigter, aber nicht fertiggestellter Wohnungen zeigt, dass vorhandenes Baurecht allein nicht ausreicht. Solange hohe Kosten, unsichere Förderbedingungen und aufwendige Verfahren die Umsetzung erschweren, bleiben viele Vorhaben liegen.
Deshalb dürfte eine Verbesserung der Rahmenbedingungen langfristig wirkungsvoller sein als der Ausbau staatlicher Baugesellschaften. Wenn Bauprojekte wieder wirtschaftlich kalkulierbar sind, können sowohl private als auch öffentliche Akteure mehr Wohnungen schaffen. Davon profitiert letztlich auch der Wohnungsmarkt insgesamt, weil das Angebot nachhaltig wächst.
Autor: Dr. Peter Burnickl
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: [https://www.pro-bauherr.com/](https://www.pro-bauherr.com/).