Gastbeitrag – Sanieren statt neu bauen: Die Revitalisierung von Bestandsgebäuden schont Ressourcen und macht Gebäude fit für neue Nutzungen. In der Praxis ist sie jedoch oft anspruchsvoller, als man denkt. Denn für die Planung müssen unter anderem bestehende Tragstrukturen, vorhandene TGA-Installationen und mögliche Schadstoffe berücksichtigt werden – was nicht immer gelingt. Drei Fehler treten häufig auf.
1. Der Bestand wird nicht verstanden
Die wichtigste Grundlage jedes Revitalisierungsprojekts ist eine belastbare Bestandsaufnahme. Doch gerade hier wird oft gespart – aus Zeitdruck, Kostendruck oder weil historische Pläne zunächst plausibel erscheinen. Das ist riskant, denn die Unterlagen stimmen nicht immer mit dem gebauten Ist-Zustand überein. So verlaufen zum Beispiel TGA-Installationen anders als dokumentiert, eigentlich nichttragende Wände stellen sich in der Realität als tragend heraus, Feuchtigkeitsschäden werden erst nach dem Rückbau von Einbauten sichtbar.
Die Folgen: Arbeiten müssen unterbrochen, Planungen angepasst, Statiken neu berechnet und Bauteile nachträglich verstärkt werden. Was früh nicht erkannt wird, führt später zu Mehrkosten und Terminverlusten.
Vorab durchgeführte Bauteilöffnungen, zerstörungsarme Prüfverfahren, Schadstoffuntersuchungen und im Idealfall auch 3D-Laserscans gelten daher als Voraussetzung für eine belastbare Planung.
2. Fachplaner und Gutachter werden zu spät eingebunden
Revitalisierung ist Teamarbeit. Trotzdem werden Fachplaner und Gutachter häufig erst hinzugezogen, wenn Probleme sichtbar sind. Dann wird aus Planung schnell Reparaturbetrieb. Klar muss sein: Tragwerk, Bauphysik, Schadstoffe, Brandschutz und technische Gebäudeausrüstung müssen früh betrachtet werden.
Das zeigt sich insbesondere bei moderner Gebäudetechnik. Neue Anlagen benötigen oft mehr Platz als die ursprüngliche Technik. Zugleich setzen vorhandene Tragstrukturen, Brandschutzanforderungen oder Denkmalschutzvorgaben enge Grenzen. Werden diese Abhängigkeiten zu spät erkannt, kommt es zwischen Planung, Ausführung und Nutzung zu Konflikten. Eine interdisziplinäre Vorbereitung reduziert das Risiko für Überraschungen und schafft belastbarere Entscheidungsgrundlagen.
3. Zeit und Kosten werden zu optimistisch geplant
Der dritte typische Fehler ist eine zu knappe Kalkulation. Unter Wettbewerbsdruck werden Risiken im Bestand häufig zu niedrig bewertet. Gleichzeitig lassen enge Angebots- und Vergabephasen kaum Raum für zusätzliche Untersuchungen. Das Ergebnis: Zeitpläne und Budgets, die nur funktionieren, solange nichts Unerwartetes passiert – wofür die Wahrscheinlichkeit im Bestand niedrig ist.
Revitalisierungsprojekte brauchen deshalb einen bewussten Umgang mit Unsicherheit. Sinnvoll sind Risikopuffer für Budget und Zeit, je nach Projektumfang zwischen 10 und 30 Prozent. Ebenso wichtig sind Szenarienplanung, Projektcontrolling und eine laufende Fortschreibung der Planung. Auch die Koordination der Gewerke entscheidet über den Erfolg: Werden Elektro-, Sanitär-, Heizungs- und Trockenbauarbeiten nicht gut abgestimmt, sind Doppelarbeit, Qualitätsprobleme, Verzögerungen und Mehrkosten die Folge.
Fazit: Erfolgreich sind Revitalisierungen nur, wenn sie nicht wie Neubauten behandelt werden: Wer früh prüft, interdisziplinär plant und Risiken realistisch einschätzt, macht aus Unsicherheit eine Grundlage für ein erfolgreiches Projekt.
Gastbeitrag von Oliver Kind, Geschäftsführer bei der GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau in Berlin
Vita Oliver Kind, Geschäftsführer GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbH: Oliver Kind (Jahrgang 1973) begann 1995 ein Architekturstudium an der TU Berlin, das er 2001 als Diplom-Ingenieur abschloss. Nachdem er von 2001 bis 2006 als Architekt in einem Berliner Architekturbüro gearbeitet hatte, stieg er 2006 als Bauleiter bei der Berliner GKK Ingenieurgesellschaft für Hochbau mbH ein und hat seitdem mehrere Bauvorhaben in den Leistungsphasen 6 bis 9 der HOAI als Bau- und Projektleiter, Controller und Projektmanager realisiert. Seit 2018 leitet er die Hauptniederlassung der GKK in Berlin, seit 2023 ist er einer von drei GKK-Geschäftsführern.