Wiesbaden (pm) – Im Jahr 2023 wurde in Deutschland der Bau von 260 100 Wohnungen genehmigt. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach vorläufigen Ergebnissen mitteilt, waren das 26,6 % oder 94 100 Wohnungen weniger als im Jahr 2022. Niedriger war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt im Jahr 2012 (241 100 Wohnungen). In den Zahlen sind sowohl die Baugenehmigungen für Wohnungen in neuen Gebäuden als auch für neue Wohnungen in bestehenden Gebäuden enthalten. Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen. Zum Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2023 dürften unter anderem gestiegene Kosten für Baumaterialien und verschlechterte Finanzierungsbedingungen beigetragen haben.
Ganzjährig negative Entwicklung im Vergleich zu den Vorjahresmonaten
Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen war in allen Monaten des Jahres 2023 niedriger als im jeweiligen Vorjahresmonat. Mit negativen Veränderungsraten von über 30 % waren die Rückgänge in den Monaten April, Juli und August sowie zuletzt im Dezember 2023 (-35,1 % gegenüber Dezember 2022 auf 21 200 Wohnungen) besonders deutlich. Alle übrigen Monate bis auf Oktober und November 2023 (-10,7 % und -15,4 %) wiesen Rückgänge von über 20 % gegenüber dem jeweiligen Vorjahresmonat auf.
Neubauwohnungen: Deutlich weniger Bauanträge von Privatpersonen
Im Jahr 2023 wurden in neu zu errichtenden Wohngebäuden 214 100 Wohnungen genehmigt. Das waren 29,7 % oder 90 200 Neubauwohnungen weniger als im Vorjahr.
Rund 93 % der Bauanträge für Wohnungen in neuen Wohngebäuden werden in Deutschland von Unternehmen und Privatpersonen gestellt. Entsprechend prägen diese beiden Gruppen die Gesamtentwicklung. Auf Unternehmen entfielen 117 700 Baugenehmigungen für Wohnungen und damit 20,3 % oder 30 000 weniger als im Vorjahr. Auf Privatpersonen gingen 81 300 Baugenehmigungen zurück, das waren 42,2 % oder 59 400 weniger als im Jahr zuvor. Die Zahl der Baugenehmigungen, die auf Bauanträge der öffentlichen Hand zurückgehen, sank um 12,1 % (-1 500) auf 11 000 Bauanträge.
Starke Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern
Nach Gebäudearten betrachtet ging im Jahr 2023 die Zahl der Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser (-39,1 % oder -30 500 auf 47 600) und Zweifamilienhäuser (-48,3 % oder -13 400 auf 14 300 Wohnungen) besonders stark zurück. Diese beiden Gebäudearten werden im Allgemeinen von Privatpersonen errichtet. Etwa zwei Drittel der Neubauwohnungen in Deutschland entstehen in Mehrfamilienhäusern, die überwiegend von Unternehmen gebaut werden. Hier sank die Zahl der Baugenehmigungen um 25,1 % oder 47 800 auf 142 600 Wohnungen.
Umbauter Raum bei Fabrik- sowie Bürogebäuden ebenfalls deutlich gesunken
Auch bei Nichtwohngebäuden gingen im Jahr 2023 die neuen Bauvorhaben deutlich zurück. Nichtwohngebäude sind zum Beispiel Fabrikgebäude und Lagerhallen, Büro- und Verwaltungsgebäude oder landwirtschaftliche Betriebsgebäude. Der zentrale Indikator zur Messung der Bauaktivität ist hier der umbaute Raum. Bei den genehmigten Nichtwohngebäuden verringerte sich der umbaute Raum gegenüber 2022 um 15,7 % auf 199,5 Millionen Kubikmeter. Das war der niedrigste Wert seit 2015 (194,0 Millionen Kubikmeter). Darunter ging der umbaute Raum bei Fabrik- und Werkstattgebäuden um 17,0 %, bei Warenlagern um 16,0 % und bei Handelsgebäuden um 23,3 % zurück.
Mit einem Minus von 20,9 % zum Vorjahr war bei den Büro- und Verwaltungsgebäuden im Jahr 2023 erneut ein starker Rückgang des umbauten Raums auf 18,0 Millionen Kubikmeter zu beobachten. Im Zeitraum von 2010 bis 2021 war der umbaute Raum bei dieser Gebäudeart von 10,8 Millionen auf 27,3 Millionen Kubikmeter angestiegen. Im Jahr 2022 kam es dann zu einem Einbruch auf 22,8 Millionen Kubikmeter, der sich im Jahr 2023 fortsetzte. Der Rückgang von 34,1 % seit 2021 dürfte unter anderem auf einen verminderten Bedarf an neuen Büro- und Verwaltungsgebäuden aufgrund des verstärkten Arbeitens im Homeoffice seit der Corona-Pandemie zurückzuführen sein.
Baugenehmigungen als Indikator für Baufertigstellungen
Die Zahl der Baugenehmigungen erlaubt eine frühzeitige Einschätzung der zukünftigen Bauaktivität. Aufschluss über die tatsächliche Entwicklung der Bautätigkeit und des Bauüberhangs (genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Bauvorhaben) im Jahr 2023 gibt die Zahl der Baufertigstellungen, die das Statistische Bundesamt voraussichtlich Ende Mai 2024 veröffentlichen wird.
Quelle: DESTATIS | Statistisches Bundesamt
Kommentare
„Die rückläufigen Genehmigungszahlen im vergangenen Jahr sind insbesondere Ausdruck der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die seit dem Jahr 2022 vorliegen. Die schnell und stark gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und eine schwache Dynamik bei den verfügbaren Einkommen haben das Umfeld für Investitionen eingetrübt. Der genaue Blick auf den Jahresverlauf 2023 verrät jedoch, dass sich bei den Baugenehmigungen seit dem Spätsommer zunehmend Bodenbildung abzeichnet. Der schwache Dezemberwert darf dabei nicht überbewertet werden, da er traditionell stark durch Nachmeldungen, Krankenstand und Witterungseinflüsse verzerrt sein kann. Schwarzmalerei ist fehl am Platz. Insgesamt stabilisieren die Förderprogramme und Maßnahmen des BMWSB, der weiter hohe Bauüberhang, die robusteren Auftragseingänge und ein stabileres Finanzumfeld die künftige Bautätigkeit.“
Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
Quelle: Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen
Immobilienwirtschaft: „Das Wachstumschancengesetz wird zeigen, ob auch die Länder passgenaue Antworten auf den Ernst der Lage geben wollen“
Angesichts der neuesten Zahlen des Statistischen Bundesamtes zu den Baugenehmigungen von Wohnungen fordert die Immobilienwirtschaft eine schnelle politische Umkehr. „Beim Wachstumschancengesetz wird sich zeigen, ob auch die Verantwortlichen in den Ländern passgenaue Antworten auf den Ernst der Lage geben wollen“, sagte ZIA-Präsident Dr. Andreas Mattner. „Wir müssen dringendst die Serie schlechter Nachrichten durchbrechen. Denn mehr Wohnraum ist auch eine Frage des sozialen Zusammenhalts.“
Laut Statistischem Bundesamt ging die Zahl genehmigter Wohnungen 2023 gegenüber dem Vorjahr um 94 100 auf nun 260 100 Wohnungen – den tiefsten Stand seit 2012 – zurück. „Kein Wunder“, so der Präsident des Spitzenverbandes der Immobilienbranche, „unter den aktuellen Bedingungen ist es nicht möglich, neue Projekte anzugehen.“
Die Entscheidung zum Wachstumschancengesetz am 22. März im Bundesrat sei „die nächste Gelegenheit der politisch Verantwortlichen, zu zeigen, dass sie die Signale verstanden haben“, erklärt Mattner. Es sei „absolut unverzichtbar“, dass die vom Bund gewünschten steuerlichen Anreize („degressive AfA“) kommen. Die Länder dürften sich diesem Push für Wohnungsbau nicht verweigern. „Die wichtigen Impulse für mehr Wohnungen, die wir in Deutschland so dringend brauchen wie seit Jahrzehnten nicht, darf man nicht mit Themen aus anderen Bereichen der Daseinsvorsorge vermengen.“
Auch ein temporärer Verzicht auf die Grunderwerbsteuer und auf kommunale Abschöpfungen beim Wohnungsbau wären nun Schritte, die „grundlegende Veränderung bringen“, sagt Mattner.
Hintergrund: Bis 2025 fehlen laut ZIA 720.000, bis 2027 sogar 830.000 Wohnungen.
Quelle: Zentrale Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA)
GdW: Absturz der Baugenehmigungen macht anhaltende Wohnungsbaukrise überdeutlich – Bisher eingeleitete Maßnahmen zu wenig und zu langsam
Die Zahl der genehmigten Wohnungen ist im Gesamtjahr 2023 auf 260.100 gesunken. Das waren 26,6 Prozent oder 94.100 Wohnungen weniger als 2022. Das ist der niedrigste Wert seit 2012. Die Zahl der Baugenehmigungen war 2023 in allen Monaten des Jahres 2023 niedriger als im jeweiligen Vorjahresmonat.
Dazu Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:
„Der massive Einbruch bei den Baugenehmigungen im Jahr 2023 spricht eine eindeutige Sprache: Wir befinden uns in einer tiefen Wohnungsbaukrise. Die bislang von der Regierung eingeleiteten Maßnahmen wirken offenkundig zu langsam und sind zu wenig. Das zarte Pflänzchen der zusätzlichen Milliarde an Förderung für klimafreundlichen Neubau ist zwar ein guter erster Schritt, wird aber erst mittelfristig wirken und reicht insgesamt nicht aus. Deshalb muss die Regierung beim Wohnungsbau endlich Gas geben!
Wir brauchen ein groß angelegtes Zinsförderprogramm für bezahlbaren Wohnungsbau – und zwar jetzt! Es ist absolut unverständlich, warum die politischen Akteure hier nicht endlich handeln. Denn eine Zinssubvention auf ein Prozent würde den Staat durch Steuermehreinnahmen infolge der dann wieder auflebenden Baukonjunktur nicht einmal etwas kosten. Kombiniert mit innovativem Wohnungsbau aus der GdW-Rahmenvereinbarung für serielles und modulares Bauen sind dann wieder Neubaumieten von rund 12 Euro pro Quadratmeter – statt aktuell 18 bis 20 Euro – möglich. Der Fördereffekt würde eins zu eins den Mietern zugute kommen.
Die Politik darf sich nicht weiter in Realitätsverweigerung oder falschen Schuldzuweisungen üben. Das große soziale Problem des Wohnungsmangels löst sich nicht von selbst durch einen angeblichen Bauüberhang, der nur ‚abgearbeitet‘ werden muss. Es kann derzeit nichts abgearbeitet werden. Denn die Realität ist eine lähmende Kombination aus anhaltend hohen Baukosten und Zinsen bei gleichzeitig fehlender Förderung. So kann aktuell fast keiner mehr bauen, vor allem nicht bezahlbar für die Mittelschicht. Wenn die wichtigsten politischen Entscheider in unserem Land aber mit Blick auf den Zinsanstieg von psychologischen Problemen und bei Insolvenzen von Wohnungsbauunternehmen von normaler Marktbereinigung phantasieren, dann ist das nicht nur eine absurde Verschleierungstaktik – sondern es schadet der deutschen Wirtschaft und mit Blick auf den anhaltenden Wohnungsmangel ebenso dem sozialen Zusammenhalt in unserem Land. Verantwortungsvolle und vertrauensschaffende Politik sieht anders aus.
Seit Monaten und mittlerweile Jahren hat die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft darauf hingewiesen, dass die Kosten und Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau komplett aus dem Ruder gelaufen sind. Aber statt rechtzeitig wirksame Maßnahmen zu ergreifen, passierte von Seiten der Regierung wenig bis nichts. Es soll nun endlich ein neues Förderprogramm für bezahlbareren Wohnungsbau kommen. Noch ist aber nicht absehbar, wann es in Kraft tritt – und es wird insgesamt nicht ausreichend sein, um die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum insbesondere für die Mitte der Gesellschaft zu bedienen. Mit der zusätzlichen Milliarde lassen sich auch bei der richtigen Ausgestaltung des neuen Förderprogramms nur rund 35.000 neue Wohnungen errichten. Das ist ein guter Anfang, aber in Deutschland müssten jedes Jahr rund 60.000 bezahlbare Mietwohnungen und weitere 80.000 Sozialwohnungen entstehen. Davon bleiben wir weit entfernt. Dem begrüßenswerten Schritt des neuen Förderprogramms müssen deshalb dringend weitere große Schritte folgen.
Wir haben beim Wohnungsneubau ein massives Kostenproblem. Und viele Wohnungsunternehmen planen um: Jeden Euro Investition, den sie immer nur einmal ausgeben können, leiten immer mehr Unternehmen in die geforderte Wärmewende und Effizienzsteigerung. Damit bleibt für den Neubau nicht mehr viel übrig. Deshalb muss die Regierung hier endlich gegensteuern, denn weiteres Zögern können wir uns in der aktuellen Situation nicht leisten.“
Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Bauindustrie: Trendwende im Wohnungsbau nicht in Sicht
„Die Dezemberwerte bei den Wohnungsbaugenehmigungen haben unsere Erwartungen leider bestätigt. Bei Neu- und Umbauten wurden nur 21.200 Wohnungen genehmigt, dies war ein weiterer deutlicher Rückgang gegenüber dem Vorjahresmonat um 35,1 Prozent. Das Jahresergebnis 2023 fällt entsprechend negativ aus. Mit 260.100 genehmigten Wohnungen wurde das Ergebnis von 2022 um 26,6 Prozent verfehlt. Dies ist der stärkste Rückgang seit dem Jahr 2007. Ich wiederhole meinen Appell: Bund und Länder müssen endlich eine konsistente Wohnungsbaupolitik auf den Weg bringen. Ohne Förderstopps, ohne Streit um das Wachstumschancengesetz und ohne Genehmigungswirrwarr. Andernfalls müssen sie sich der Kritik aussetzen, dass sie die Wohnungsnot nicht ernst nehmen.“ Mit diesen Worten kommentiert der Hauptgeschäftsführer des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie Tim-Oliver Müller die Genehmigungszahlen, die das Statistische Bundesamt heute bekannt gegeben hat.
Die Voraussetzungen für die Trendwende im Wohnungsmarkt seien etwas besser als im vergangenen Jahr. Zum einen sei 2024 ein leichter Rückgang bei den Baukosten zu erwarten. Zum anderen seien zum Jahreswechsel die Hypothekenzinsen bei den langen Laufzeiten bereits um 0,3 Prozentpunkte gefallen, und zur Jahresmitte würden erste Zinsschritte der EZB erwartet. Müller: „Die Branche benötigt jedoch weitere Investitionsanreize für mehr bezahlbaren Wohnungsbau, vor allem durch die degressive AfA, für die die Bundesländer ihre Zustimmung erteilen müssen“.
Neben temporärer finanzieller Unterstützung braucht es langfristig ein Marktumfeld, das auch in den nächsten Jahren bezahlbaren Wohnraum möglich macht: „Bund und Länder können viel bewegen, auch ohne, dass sie Geld in die Hand nehmen müssen. Sie benötigen lediglich den politischen Willen. Denn die Flutwelle an Vorschriften und Vorgaben im Wohnungsbau muss endlich gebrochen werden“, so Müller.
Der Abbau von überzogenen Anforderungen an die Gebäude könne ein Übriges dazu tun, Baukosten zu senken und den Wohnungsbaumarkt zu beleben. „Die Bauindustrie ist mit ihrem Ansatz, industriell zu bauen, bereits heute in der Lage, die Mietkosten um 20 Prozent zu senken. Um dieses Potenzial tatsächlich zu heben, benötigen wir eine Vereinheitlichung der Landesbauordnungen. Hier sind die Länder am Zug.“
Quelle: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.
BFW: Krise nur durch konsequentes Handeln abzubremsen
Der BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen fordert nach der Veröffentlichung der erneut gesunkenen Baugenehmigungszahlen alle Beteiligten in Bund und Ländern zu verantwortungsvollem Handeln auf. Die Zahl der genehmigten Wohnungen sinkt gegenüber dem Vorjahr um 94 100 auf 260 100 Wohnungen und damit auf den niedrigsten Stand seit 2012. Das Statistische Bundesamt meldet 42,2 % weniger Wohnungsbauvorhaben von Privatpersonen und 20,3 % weniger von Unternehmen als im Vorjahr – besonders starke Rückgänge bei Ein- und Zweifamilienhäusern.
„Die Katastrophenszenarien aus dem vergangenen Jahr sind von der Wirklichkeit noch übertroffen worden. Wir wussten, was auf uns zukommt und dann kam es doch noch viel schlimmer. Nach dem kompletten Förderstopp Anfang 2022 hat sich die Situation immer weiter verschlechtert. Auch aus den erteilten Baugenehmigungen werden häufig keine Baustellen mehr“, betont BFW-Präsident Dirk Salewski in Berlin.
„Erneut fallen die Zahlen und bei vielen Unternehmen die Hoffnung, dass in absehbarer Zeit ein Weg aus der Krise eingeschlagen wird. Wir warten weiter darauf, dass aus Ankündigungen seitens der Bundesregierung endlich Handlungen werden. Seit Oktober wartet die Branche auf die degressive AfA. Es wurden zwar Maßnahmen ergriffen, allerdings nicht in ausreichenden Maß: zu wenig, zu spät. Offenbar fehlt am Ende der politische Wille den Absturz abzubremsen. Die Krise ist längst da und sie wird uns noch länger begleiten mit dem Unterschied, dass sich die Lage noch verschärfen wird.
Insolvenzen auch von alteingesessenen Familienunternehmen und Arbeitslosigkeit der Beschäftigten sind die Folgen. Das hat viele negative soziale Effekte, auch weil der Wohnungsmangel unaufholbar weiter wächst. Es grenzt an Zynismus hier von einer normalen Marktbereinigung zu sprechen.
Wir müssen endlich von den hohen, teuren Baustandards runter. Bauen muss günstiger und damit bezahlbarer werden. Was wir für die Zukunft brauchen, sind konsequente Deregulierung und viel mehr Bauland. Was wir sofort benötigen, sind die versprochenen steuerlichen Entlastungen mit denen verlässlich kalkuliert werden kann und eine auskömmliche KfW-Förderung für einen realistischen, einfachen Standard“, so der BFW-Präsident.
Quelle: BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen
Baugenehmigungen brechen 2023 dramatisch ein – Wohnungsbau braucht sofort Impulse
„Nun haben wir es schwarz auf weiß: Deutschland steckt in einer massiven Wohnungsbaukrise. 2023 wurden fast 100.000 Wohneinheiten weniger genehmigt als im Vorjahr. Im Jahresverlauf erteilten die Behörden für 260.071 Wohnungen Baugenehmigungen – so wenig waren es zuletzt 2012. Im Vorjahr wurden 354.403 Wohnungen genehmigt (minus 26,6 Prozent).
Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer Zentralverband Deutsches Baugewerbe
Besonders deutlich ist die Nachfrage bei den Ein- und Zweifamilienhäusern eingebrochen. Nach 105.838 Wohnungen im Jahr 2022 wurden im vergangenen Jahr nur knapp 61.954 genehmigt. Hier fehlen also fast 44.000 Wohnungen (minus 41,5 Prozent). Insbesondere die drastisch gestiegene Finanzierungslast hat auch den Mehrfamilienhausbau getroffen. Nach 190.442 Wohnungen 2022 wurden 2023 nur noch 142.570 Wohnungen genehmigt, rund 48.000 weniger (minus 25,1 Prozent).
Die fehlenden Baugenehmigungen werden zu fehlenden Wohnungen in den kommenden Jahren führen und den Markt noch weiter aufheizen. Die Auftragsbestände der Wohnungsbauunternehmen sind bereits in den vergangenen beiden Jahren kontinuierlich abgebaut worden. Allein 2023 ist der Bestand real um fast 20 Prozent zurückgegangen. Den Unternehmen geht zusehends die Arbeit aus.
Dabei haben auch sie in den vergangenen Jahren mit Blick auf das Wohnungsbauziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen im Jahr zu errichten, zusätzliche Beschäftigte eingestellt. Soll und Ist an Baufertigstellungen laufen hier immer weiter auseinander und stellen die Unternehmen vor enorme Herausforderungen.
Es ist gut, dass die im Dezember gestoppte Förderung beim klimafreundlichen Neubau von Wohnungen nun endlich wieder läuft. Besonders dringend ist, die zusätzlichen Förderprogramme im Wohnungsneubau jetzt zügig an den Start zu bringen. Das Wachstumschancengesetz, das eine degressive Abschreibungsmöglichkeit im Mietwohnungsbau umfasst, muss schnell verabschiedet werden. Die Bauunternehmerinnen und -unternehmer kämpfen mit ihren Beschäftigten um die Existenz und haben kein Verständnis für politische Spielchen. Wir fordern Bund und Länder auf, das Paket jetzt schnell zu verabschieden.“
Quelle: Zentralverband Deutsches Baugewerbe