Frankfurt am Main (pm) – Im ersten Quartal 2025 verzeichneten die deutschen Top-5-Bürovermietungsmärkte einen Flächenumsatz von 591.000 Quadratmetern. Im Vergleich zum ersten Quartal 2024 ist das ein Anstieg von zehn Prozent. Der nutzerseitige „Flight to Quality“, die Flexibilisierung und Konsolidierung von Büroflächenportfolios bleiben treibende Faktoren für Neuabschlüsse: im Fokus der Nutzernachfrage stehen dabei die qualitativ hochwertigen Büroobjekte in den zentralen CBD-Lagen der Top-5-Märkte. Daneben bieten sich Nutzern mietpreissensitiverer Branchen wieder verstärkt Flächenalternativen im mittleren Preissegment und in weniger zentralen Lagen, was Umzugsbewegungen grundsätzlich wieder ermöglicht, sodass in Teilen des Marktes wieder von einem Mietermarkt gesprochen werden kann. Der Umsatz nach Branchen wurde dominiert durch Banken/Finanzdienstleister (24 Prozent des Gesamtumsatzes), Industrie/Bau (16 Prozent) und Berater (neun Prozent). Daneben kam keine Branche auf einen zweistelligen prozentualen Anteil, was die breite Nachfragestruktur der deutschen Märkte unterstreicht. Dies sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Wenngleich die Nachfrageentwicklung insgesamt noch nicht wieder die zum Jahreswechsel erhoffte Dynamik erreicht hat, nimmt die Anzahl und die Qualität marktaktiver Flächengesuche durch Nutzer aller Größenklassen und Branchen weiter sukzessive zu“, sagt Carsten Ape, Head of Office bei CBRE in Deutschland.
Wesentliche Stimmungsbarometer der deutschen Wirtschaft, darunter der ZEW und der ifo Geschäftsklimaindex, geben als Frühindikatoren Auskunft über die erwartbare Flächennachfrage der nächsten drei bis zwölf Monate: das Umsatzergebnis an den Top-5-Vermietungsmärkten kann damit vor dem Hintergrund der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland der letzten sechs bis neun Monate als robust eingeschätzt werden – die positivere Umsatzentwicklung der letzten sechs Monate hat eine Trendwende eingeleitet, die auf eine weitere langsame Erholung hindeutet. „Die Vorzeichen deuten eher auf eine positive als auf eine negative Überraschung in den kommenden sechs bis neun Monaten hin“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
Die Entwicklung auf der Einzelmarktebene unterschied sich deutlich und wurde maßgeblich durch größere Einzelabschlüsse geprägt, darunter die Abschlüsse der Commerzbank mit rund 73.000 Quadratmeter im Frankfurter Bankenviertel, der ING mit 32.000 Quadratmeter im Frankfurter Ostend, der Abschluss von Siemens im Münchner Werksviertel mit rund 33.000 Quadratmeter und der Hamburg Commercial Bank (HCOB) in der Hamburger City mit rund 13.000 Quadratmeter. Besonders das Ausbleiben weiterer vergleichbarer Großabschlüsse in Berlin und Düsseldorf sorgten hier für ein niedrigeres Umsatzvolumen. Ein signifikantes Umsatzplus wurde entsprechend in Frankfurt erzielt: hier wurden im ersten Quartal 198.100 Quadratmeter umgesetzt, ein Plus von 131 Prozent. Es folgte München mit 126.700 Quadratmeter (Minus 16 Prozent), Berlin (113.600 Quadratmeter, minus 25 Prozent), Hamburg (114.600 Quadratmeter, plus 34 Prozent) und Düsseldorf (37.800 Quadratmeter, minus 38 Prozent).
Das Volumen der Mietvertragsverlängerungen lag im ersten Quartal mit rund 80.000 Quadratmeter unter dem Quartalsschnitt der letzten zwei Jahre (113.000 Quadratmeter) und deutet damit auf einen gewissen Anstieg der Bereitschaft seitens Büronutzer hin, Neuabschlüsse gegenüber Verlängerungen im Bestand vorzuziehen.
Angebotsanstieg noch nicht abgeschlossen
Die zyklische Angebotsausweitung in den Top-5 setzte sich weiter, jedoch langsamer fort: Das Flächenangebot (bestehend aus Leerstand, Untermietflächen, spekulative Pipeline der nächsten zwölf Monate) stieg im Vorjahresvergleich um 14 Prozent auf 7,4 Millionen Quadratmeter. Es liegt damit 44 Prozent über dem 5-Jahressdurchschnitt. Der Anstieg gegenüber dem Vorquartal betrug jedoch lediglich zwei Prozent, was die erwartbare Verlangsamung des Anstiegs bestätigt und auf das baldige Erreichen des marktzyklischen Höhepunkts hindeutet.
Die Leerstandsrate der Top-5 lag mit 7,6 Prozent zum Ende des Jahres 1,1 Prozentpunkte über dem Vorjahreswert und auf dem Niveau des Vorquartals. Die höchste Leerstandsrate weist Düsseldorf aus mit 11,1 Prozent (plus 1,2 Prozentpunkte), gefolgt von Frankfurt (10,0 Prozent, plus 0,8 Prozentpunkte), München (7,6 Prozent, plus 1,3 Prozentpunkte), Berlin (7,0 Prozent, plus 1,3 Prozent-Punkte), Hamburg (4,0 Prozent, plus 0,4 Prozentpunkte). In den CBD-Lagen der Top-5 liegt der Wert bei 5,3 Prozent.
Wachstum bei der Spitzenmiete – Polarisierung im Durchschnitt
Den Anstieg der nominalen Spitzenmiete führte München an (58,00 Euro, plus zwölf Prozent zum Vorjahr), gefolgt von Düsseldorf (45,00 Euro, plus sieben Prozent), Frankfurt (51,00 Euro, plus sechs Prozent), Hamburg (36,00 Euro, plus drei Prozent) und Berlin (44,50 Euro, plus ein Prozent). Deutlich differenzierter zeigte sich die Marktentwicklung bei der gewichteten Durchschnittsmiete. Im Schnitt der Top-5-Märkte stieg sie im Vorjahresvergleich um vier Prozent auf 25,47 Euro. Dank der hochpreisigen Großabschlüsse stieg sie in Frankfurt um 17 Prozent auf 29,65 Euro. In München stieg sie um fünf Prozent auf 26,34 Euro, in Hamburg blieb sie stabil (21,00 Euro) und in Berlin (minus drei Prozent auf 27,25 Euro) und Düsseldorf (minus neun Prozent auf 17,78 Euro) reduzierte sie sich.
„Der teilweise Anstieg indikativer Angebotsmieten sowie diverse Abschlüsse geben Evidenz über weiteres Mietwachstum in der Spitze – angetrieben durch einen strukturellen Nachfrageüberhang. Das gilt insbesondere für Premium- und Neubauflächen in den CBD-Lagen“, erklärt Linsin. „Im zunehmend dysfunktionalen Altbestand stellen wir jedoch vermehrt eine stagnierende und aufgrund des gestiegenen Wettbewerbs auch rückläufige Entwicklung fest.“ So reduzierte sich die gewichtete Durchschnittsmiete in den Peripherielagen der Top-5-Städte um ein Prozent auf 15,76 Euro.
Ausblick auf das Gesamtjahr 2025
„Wir erwarten eine leichte Belebung der Nutzernachfrage und eine daraus folgende Fortsetzung der Erholung der Flächenumsätze“, sagt Ape. „Das hängt jedoch sehr von den gesamtkonjunkturellen Rahmenbedingungen sowie branchenspezifischen Entwicklungen ab.“ Fortsetzten wird sich ebenfalls die strukturelle Nachfrageverschiebung in Richtung zentraler, gut angebundener Lagen und besserer Ausstattungsqualitäten. Aspekte wie ESG und Asset Management gewinnen weiter an Bedeutung für Vermieter und Investoren, um der veränderten Nutzernachfrage gerecht zu werden.
„Die verbesserten Prognosen für Wirtschafts- und Bürobeschäftigungswachstum für 2025 geben Anlass für vorsichtigen Optimismus – ein Jahresergebnis von 2,4 Millionen Quadratmeter erscheint möglich“, sagt Linsin.
Mit einer Fortsetzung der Konsolidierungsphase auf der Angebotsseite ist zu rechnen. Der obere Wendepunkt der zyklischen Leerstandsausweitung wird damit voraussichtlich 2025 erreicht. Die bis Ende 2027 projektierten Neubauflächen summierten sich Ende des ersten Quartals 2025 auf rund 3,7 Millionen Quadratmeter. Davon sind bereits 38 Prozent vorvermietet oder als Eigennutzer absorbiert. „Bei anhaltend gedämpfter Neubautätigkeit und mittelfristig verbesserter Nachfragedynamik erwarten wir eine sukzessiv rückläufige Flächenverfügbarkeit im Neubausegment“, ergänzt Matthias Düsing, Associate Director Research bei CBRE in Deutschland. In den zentralen CBD-Lagen der Top-5 waren zum Quartalsende lediglich rund 178.000 Quadratmeter spekulativer Flächen für die kommenden zwölf Monate im Bau.
Quelle: CBRE Group, Inc.