22. Juli 2018

bulwiengesa Projektentwicklerstudie 2018: Für Städte wird es brenzlig

Berlin (pm) – War im letz­ten Jahr noch ein­mal ein Anstieg der Pro­jekt­ent­wick­ler­flä­chen zu regist­rie­ren, so wird in der aktu­el­len Ana­lyse deutlich: Der Markt stag­niert. Mit -0,3 Prozent sinkt die Tra­ding-Deve­lop­ment-Flä­che (Entwicklungen zum Verkaufszweck) sogar mini­mal (2017: +3,8 Prozent). Das aktu­elle Volu­men liegt damit bei 26,9 Mio. qm.

Büro und Wohnen entwickeln sich gegenläufig

Das wich­tigste Ergeb­nis ist die Ent­wick­lung im Wohn­seg­ment: Nach­dem in den ver­gan­ge­nen Jah­ren die Wachs­tums­quote der Pro­jekt­ent­wick­lungs­flä­che für Wohnungen nahezu kon­ti­nu­ier­lich zurück­ging, ist sie aktu­ell erst­ma­lig mit ‑2,0 Prozent rück­läu­fig. Auf Städ­te­ebene gibt es aller­dings deutliche Unter­schiede: So nimmt beispielsweise das Volu­men in Mün­chen wei­ter­hin zu (+6,9 Prozent), wäh­rend es in Ber­lin (-3,5 Prozent) und Ham­burg (-5,1 Prozent) teil­weise schon deut­lich zurück­geht.

Kon­trär dazu ent­wi­ckelt sich das Büro­seg­ment. Nach Jah­ren des Flä­chen­rück­gangs ver­zeich­nete es im letz­ten Stu­di­en­jahr erst­ma­lig einen Pro­jekt­flä­chen­zu­wachs. Die­ser Trend bestätigt sich aktuell, wei­tere 290 Tsd. qm lie­ßen das Büro­seg­ment um +5,5 Prozent wach­sen. Auf Städ­te­ebene ist die Entwicklung auch hier völlig unter­schied­li­ch: Wäh­rend die Pro­jekt­flä­chen­vo­lu­men beispielsweise in Ber­lin massiv wächst (+26,0 Prozent), sin­ken sie in Ham­burg (-3,1 Prozent) und beson­ders deut­lich in Mün­chen (-23,5 Prozent).

„Über alle A‑Städte hin­weg gehen die fer­tig­gestellten Pro­jekt­flä­chen wei­ter zurück, die Flä­chen in Bau oder in Pla­nung dage­gen stei­gen. Die Pro­jekt­ent­wick­ler rea­gie­ren also auf den Büro­flä­chen­man­gel, zumal die Preis­un­ter­schiede zwi­schen Wohn- und Büro­im­mo­bi­lien mittlerweile sehr gering sind. Was die Finanz- und Wirt­schafts­krise 2009 nicht erschüt­tern konnte, bremst nun die Preis- und Kos­ten-Spi­rale der letz­ten Jahre aus – das wei­tere Wachs­tum der deut­schen Groß­städte“, so Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa.

 

Trading-Development inkl. Veränderungen zu 2017 (in %) nach Stadt und Status 2018 (c) bulwiengesa 2018
Projektentwickler suchen neue Regionen

Die Verlagerungstendenzen sind eindeutig zu erkennen: Viele Projektentwickler weichen in B- und C-Städte aus oder ins Umland der A-Städte. Diese Ten­den­zen dürften etwa in den Räu­men Mün­chen und Frank­furt mit ihren aus­ge­präg­ten Speck­gür­teln noch deut­li­cher aus­fal­len als in der beson­ders groß­flä­chi­gen Stadt Ber­lin.

„Die sieben A‑Städte lei­den unter feh­len­der Flä­chen­ver­füg­bar­keit und regu­la­to­ri­schen Rest­rik­ti­o­nen“, so noch einmal Andreas Schulten. „Schlag­worte blei­ben Genehmigungs­stau durch die Über­las­tung der Be­hör­den, preis­trei­bende Zusatz­kos­ten durch Auf­la­gen, etwa für den Bau von Sozi­al­woh­nun­gen oder ener­ge­ti­sche Maß­nah­men. Außerdem zögern manche Pro­jekt­ent­wick­ler, bereits geneh­migte Wohn­bau­vor­ha­ben auch zu rea­li­sie­ren.“ Ein Blick auf die aktu­elle Pro­jekt­liste zeigt, dass etwa 15 bis 20 Prozent der Pro­jekte in der Fer­tig­stel­lung im Ver­gleich zum Vor­jahr nach hin­ten gescho­ben wur­den. Etwa ein Drit­tel die­ser Pro­jekte sind in Ber­lin ange­sie­delt.

Ein weiterer Grund für das rück­läu­fige Pro­jekt­ent­wick­lungs­vo­lu­men ist außer­dem die sehr hohe Aus­las­tung von Bau­fir­men, die Prob­leme haben, aus­rei­chend qua­li­fi­zier­tes Per­so­nal zu bekom­men.

Anhaltendes Wachstum bei Pro­jekt­flä­chen für den Eigenbestand

Der im letz­ten Jahr schon ange­deu­tete Trend, dass Inves­tor-Deve­lop­ment-Pro­jekte (Entwicklungen für den Eigenbestand) im Wohn- als auch im Büro­seg­ment deut­lich stär­ker zuneh­men als Tra­ding Deve­lop­ments, lässt sich auch in der aktu­el­len Stu­die able­sen: Bei die­sen Akteu­ren ist sowohl im Büro- als auch im Wohn­seg­ment ein stär­ke­rer Anstieg der Pro­jekt­flä­chen als im Tra­ding Deve­lop­ment zu erken­nen.

„Das Wohn­seg­ment ist hier, ganz im Gegensatz zur Entwicklung im Trading Development, wei­ter­hin der deut­li­che Trei­ber für die posi­tive Ent­wick­lung der Inves­tor-Deve­lop­ment-Flä­chen. Ein Grund für diese Entwicklung ist, dass Deutsch­land und ins­be­son­dere die A‑Städte als Core-Märkte attrak­tiv sind und die mitt­ler­weile sehr nied­ri­gen Ren­di­ten früh­zei­tige Ein­stiege in Pro­jekte interessant erschei­nen las­sen“, so Projektleiterin Ellen Heinrich.

Hotel-Projektentwicklungen wichtiges Investment

Schon das dritte Jahr in Folge wächst das Tra­ding-Deve­lop­ment-Pro­jekt­vo­lu­men im Hotel­seg­ment. Für die­sen eher klei­nen Markt ist das Wachstum beträchtlich, über alle sieben A-Städte entstanden mehr als 200.000 qm Projektfläche (+ 13,4 Prozent). Ledig­lich in Frank­furt gingen die Pro­jekt­flä­chen zu­rück, alle ande­ren Städte haben an Tra­ding-Deve­lop­ment-Flä­chen im Hotel­seg­ment hin­zu­ge­won­nen bzw. stag­nie­ren (Ber­lin). Ins­be­son­dere die Pla­nun­gen sind seit nun­mehr vier Jah­ren kon­stant hoch. Dabei ist tra­di­ti­o­nell der Anteil von Inves­tor Deve­lop­ments im Hotel­seg­ment groß, der Markt auf­grund sei­ner klei­nen Größe eher volatil.

Trading-Development-Volumen Hotel, A-Städte nach Status (c) bulwiengesa 2018

 

Ranking

Gemes­sen am Pro­jekt­flä­chen­vo­lu­men (Tra­ding Deve­lop­ment) sind einige Pro­jekt­ent­wick­ler aus dem letz­ten Jahr unter den Top 10 ver­tre­ten, einige sind jedoch neu hin­zu­ge­kom­men. Zu den Neu­an­kömm­lin­gen zäh­len Pan­dion, die SSN Group, Otto Wulff, Pro­ject Immo­bi­lien und die Groth Gruppe. Die Zech Group ist dank seiner Zugpferde Art-Invest und Die Wohnkompanie wieder der größte deutsche Projektentwickler.

„Manche Unter­neh­men wie die CG Gruppe, instone oder BPD ver­lie­ren augen­schein­lich Pro­jekt­flä­che. Dies liegt daran, dass diese Unter­neh­men auch oder ver­mehrt außer­halb der A‑Städte tätig sind. Eine Ablei­tung aus den Stu­di­en­zah­len hier zum gesam­ten bun­des­wei­ten Pro­jekt­flä­chen­vo­lu­men die­ser Unter­neh­men ist des­we­gen nicht oder immer weni­ger mög­lich. Inner­halb der A‑Städte haben alle hier dar­ge­stell­ten Akteure eine nach­hal­tige Pla­nungs­pipe­line. Akti­vi­tä­ten außer­halb der A‑Städte sind bei den meis­ten Unter­neh­men wich­tig“, so Ellen Heinrich.

Im Büro­seg­ment haben fast alle Top 10 Büro­pro­jek­tent­wick­ler das Pro­jekt­flä­chen­vo­lu­men im Tra­ding-Deve­lop­ment in den A‑Städ­ten ange­ho­ben und damit den all­ge­mei­nen Markt­trend abge­bil­det. Auch bei den Top 10 Wohn­pro­jek­tent­wick­lern ist die am Markt erkenn­bare Ten­denz rück­läu­fi­ger Wohn­pro­jekt­flä­chen in den A‑Städ­ten sichtbar. Die meis­ten Unter­neh­men haben ihre Wohn­bau­tä­tig­keit in den A‑Städ­ten im Ver­gleich zu Vor­jahr redu­ziert oder lediglich mini­mal erhöht.

 

Top-Ten Trading Developer in deutschen A-Städten nach Nutzungstypen 2018, in Tsd. qm (c) bulwiengesa 2018
Über die Studie „Der Markt für Projektentwicklungen in den deutschen A-Städten 2018“

Das unabhängige Analyse- und Beratungsunternehmen bulwiengesa hat zum zwölften Mal den Markt für Projektentwicklungen in den sieben deutschen A-Städten Berlin, München, Hamburg, Frankfurt/Main, Düsseldorf, Köln und Stuttgart untersucht. Auf Basis von 5.000 einzelnen Projekten wurden die Struktur und das Volumen des Projektentwicklermarktes analysiert und städteweise ausgewertet. Dabei wurde der Fokus auf die Nutzungsarten Büro, Wohnen, Einzelhandel und Hotel gesetzt.

Pressemitteilung: bulwiengesa