Frankfurt am Main (pm) – Der deutsche Industrie- und Logistikinvestmentmarkt startete das Jahr 2025 mit einem leicht unterdurchschnittlichen Ergebnis von 1,2 Milliarden Euro. Nach einem überaus starken ersten Quartal im Vorjahr (2,0 Milliarden Euro) lag das Transaktionsvolumen in den ersten drei Monaten 2025 rund 42 Prozent darunter. Auch der Zehnjahresdurchschnitt wurde um knapp ein Drittel verfehlt (- 31 Prozent). Im gesamtgewerblichen Kontext gehört die Nutzungsart Industrie & Logistik weiterhin zu den Favoriten der Investoren. Mit 22 Prozent Marktanteil liegt der Bereich nach Büroinvestments auf dem zweiten Platz.
Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Investment Germany bei Colliers: „Wir beobachten aktuell, dass die Marktteilnehmer sehr aktiv sind. Sowohl ausländische Investoren, die insbesondere Ende des letzten Jahres viel investiert haben, als auch nationale Investoren bewerten die Assetklasse Industrie & Logistik weiterhin als besonders attraktiv. Für das unterdurchschnittliche Quartalsergebnis sehen wir vor allem zwei Gründe: Zum einen ziehen sich die Vermarktungsprozesse vor allem bei ausländischen Investoren in die Länge, sodass einige Abschlüsse erst im zweiten Quartal stattfinden werden. Zum anderen beobachten wir weiterhin, dass klassische Core-Investments fehlen, bzw. die Vorbereitungszeiten bis zur Platzierung am Markt für diese Investment ebenfalls länger sind. Wir sehen, dass sich zurzeit mehrere Portfolio-Transaktionen in der Vorbereitung befinden, die das Transaktionsgeschehen besonders im zweiten und dritten Quartal befeuern werden.”
Fokus auf Single-Assets im Core-Plus-Bereich
Zu Beginn des Jahres 2025 entfielen lediglich 7 Prozent des Transaktionsvolumens auf Portfoliotransaktionen. Dabei war die größte Transaktion die Übernahme von 50 Prozent des Logistikportfolios von der Oxford Properties Group durch den australischen Pensionsfonds AustralianSuper. Langfristig möchten beide Parteien ein Joint Venture gründen und in den nächsten drei bis fünf Jahren eine etwa 4,5 Milliarden Euro schwere paneuropäische Logistikplattform aufbauen. Abseits der Portfoliotransaktionen haben sich die Investoren überwiegend auf Einzelobjekte im Core-Plus-Segment fokussiert.
„Aktuell stellen wir fest, dass es weiterhin Unterschiede im Ankaufsverhalten zwischen nationalen und internationalen Investoren gibt. Die Aktivitäten der nationalen Investoren in den letzten drei Monaten beliefen sich vornehmlich auf Transaktionen unterhalb von 50 Millionen Euro bei Einzelankäufen. Grund hierfür ist, dass die Anzahl und Höhe der Kapitalzusagen aus Deutschland nach wie vor verhalten sind. Beispielhaft ist die Transaktion von Patrizia für rund 30 Millionen Euro in Bockenem zu nennen. Im Gegensatz hierzu waren bei internationalen Investoren größere Transaktionen und damit verbunden länger dauernde Kaufprozesse zu beobachten. Einer der Gründe hierfür ist, dass internationales Kapital verstärktes Interesse an Core-Plus- und Value-Add-Immobilien hat. Darüber hinaus sind einige der neu in den Markt kommenden Investoren noch nicht so intensiv mit dem deutschen Logistikimmobilienmarkt vertraut. Wir gehen aber davon aus, dass sich dies aufgrund der Zunahme von internationalen Anfragen bald verändern wird“, verdeutlicht Kah.
Ausländische Investoren haben sich vor allem auf großflächige Standard-Logistikimmobilien in der Größenordnung über 50-Millionen-Euro mit bonitätsstarken Logistikdienstleistern als Mieter fokussiert. So wurde beispielsweise das knapp 46.000 Quadratmeter große Logistik Center in Raunheim von Hines für einen hohen zweistelligen Millionenbereich gekauft. Ferner hat in Duisburg Mirastar/KKR die 43.000 Quadratmeter große Maersk Logistikhalle für rund 60 Millionen Euro erworben.
Stabile Spitzenrenditen ziehen Investoren an
Die Bruttospitzenrendite für Core-Logistikimmobilien mit einer Fläche von mehr als 3.000 Quadratmetern bleibt weiterhin stabil bei 4,75 Prozent.
„Für die kommenden Quartale erwarten wir weiterhin stabile Renditen. Wir werden mehr ausländisches Kapital sehen, da viele Investoren ihre Allokation in den deutschen Logistikmarkt erhöhen möchten. Wir erwarten, dass sie sich vor allem auf die etablierten Regionen fokussieren werden. Der Bereich Logistik hat in den vergangenen fünf Jahren seine Krisenresilienz bewiesen. Dies macht den Bereich zu ‚Everybody’s Darling‘ und zieht Kapital an. Wir erwarten im Laufe des Jahres mehrere größere Einzel- und Portfoliotransaktionen, die aktuell vorbereitet werden. Die Entwicklung auf dem Vermietungsmarkt wird bei vielen Investments ausschlaggebend sein. Für den Vermietungsmarkt rechnen wir mit neuen Impulsen aus den Bereichen Verteidigung, öffentlicher Sektor und Batterielagerung. Wir gehen davon aus, dass zum Ende des Jahres ein Transaktionsvolumen von rund 8 Milliarden Euro erzielt wird, sodass das Vorjahresergebnis geringfügig übertroffen werden wird“, fasst Kah zusammen.
Quelle: Colliers