München (pm) – Nach Angaben von Colliers wurden in Deutschland im ersten Quartal 2025 Immobilien für 7,7 Milliarden Euro gehandelt, was einem Plus von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahresauftakt entspricht. Davon entfielen 5,2 Milliarden Euro auf Gewerbeimmobilien und 2,5 Milliarden Euro auf das institutionelle Wohnsegment ab zehn Wohneinheiten. Im Gegensatz zum Wohninvestmentmarkt, der wegen des niedrigen Vorjahresniveaus einen Zuwachs von 56 Prozent verbuchte, ist das Transaktionsvolumen im Gewerbesegment mit minus neun Prozent etwas gesunken. Die Anzahl der Abschlüsse stieg allerdings im Vergleich zur Vorjahresperiode um zehn Prozent auf über 260 an.
Lang erwarteter Verkauf des Upper West marktprägend
Marktprägend für den Gewerbebereich ist der lang erwartete Abschluss des Berliner Bürohochhauses Upper West, das für 435 Millionen Euro von der Signa Prime Selection an die Schoeller Group verkauft wurde. Das Landmark-Objekt trägt als mit Abstand größte Einzeltransaktion des Quartals zu rund einem Drittel des Transaktionsvolumens im Bürobereich bei. Dieser hat mit insgesamt 1,4 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 28 Prozent die Spitzenposition als umsatzstärkste Nutzungsart zurückgewonnen.
Michael R. Baumann, Head of Capital Markets Germany bei Colliers: „Großvolumige Core-Investments sind weiterhin die Ausnahme und brauchen eine lange Vorlaufzeit. Am Beispiel Upper West zeigt sich zudem, dass weiterhin eigenkapitalstarkes, privates Kapital die aktuelle Marktlage nutzt, Trophybuildings zu erwerben. Institutionelle Investoren finden sich weiterhin eher auf der Verkäuferseite.“ Insgesamt waren private Investoren und Family Offices mit 1,1 Milliarden Euro Anlagevolumen bzw. 21 Prozent Marktanteil zweitstärkste Käufergruppe hinter Asset- und Fondsmanagern mit 1,2 Milliarden Euro bzw. 23 Prozent.“
Baumann weiter: „Insbesondere im Bürosegment registrieren wir jedoch auch wieder ein leicht gestiegenes Interesse an Core- bzw. auch Value-Add-Objekten. Die Phase, in der Büros prinzipiell aus dem Ankaufsprofil institutioneller Käufergruppen verschwunden waren, dürfte beendet sein. Der strukturelle Wandel im Bürosegment wird zunehmend als Opportunität begriffen.“
TOP 7 weiterhin unterrepräsentiert, B- und C-Städte mit deutlichem Anstieg
Insbesondere die sieben großen Investmentzentren bleiben stark von der Kaufzurückhaltung gegenüber großvolumigen Einzelobjekten betroffen. Mit lediglich 40 Prozent Marktanteil sind die TOP 7 deutlich unterrepräsentiert. Insgesamt blieb die Zahl der Abschlüsse in den A-Städten mit 55 sehr überschaubar. Berlin ist mit 853 Millionen Euro Transaktionsvolumen der mit Abstand umsatzstärkste Markt und konnte dank des Großdeals eine Verdoppelung des Volumens gegenüber dem Vorjahr erzielen. Hamburg verdankt rund 80 Prozent seines Volumens der deutschlandweit größten Portfoliotransaktion des Quartals, bei der 14 Hamburger Gesundheitsimmobilien zu einem Preis von 380 Millionen Euro von der Deutschen Wohnen an die städtische HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsmanagement übergingen. Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart verfehlten zum Teil deutlich die 100-Millionen-Euro-Marke.
Baumann: „Klarer Gewinner bei der anhaltenden Bevorzugung kleiner Tickets sind B-und C-Städte. Sie verdoppelten ihr Anlagevolumen gegenüber dem Jahresauftakt 2024 von 420 Millionen Euro auf 790 Millionen Euro, was überwiegend auf eine höhere Zahl der Transaktionen und nicht auf gestiegene Objektgrößen zurückzuführen ist. Der Marktanteil erhöhte sich von 7 auf 15 Prozent.“
Industrie- und Logistikimmobilien sind nach einem etwas ruhigeren Jahresstart die zweistärkste Nutzungsart mit 22 Prozent Marktanteil bzw. 1,2 Milliarden Euro Transaktionsvolumen. Einzelhandelsimmobilien belegen mit 20 Prozent bzw. 1,1 Milliarden Euro Platz drei. Mit dem Designer Outlet Wustermark bei Berlin ist die zweitgrößte Einzeltransaktion seit Jahresbeginn in diesem Segment zu verbuchen. Auch diese Großtransaktion zog sich in der Vermarktung über ein Jahr, bevor sich Verkäufer Nuveen aus den USA und Käufer Groupe Frey aus Frankreich einigten. Der Kaufpreis liegt bei 230 Millionen Euro. Daneben hält der seit Dezember stark belebte Handel mit Nahversorgerportfolios an. So kaufte der kanadische Investor Slate in den vergangenen Wochen in mehreren Paketkäufen 45 Objekte für insgesamt 420 Millionen Euro von unterschiedlichen Verkäufern. Ein Teil des Transaktionsvolumens entfällt auf das erste Quartal 2025.
Trotz der erwähnten Portfoliokäufe dominieren Einzeldeals mit 81 Prozent Volumenanteil das aktuelle Marktgeschehen.
Spitzenrenditen bleiben vorerst stabil
Die Spitzenrenditen vor allem für Büro- und Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen drei Monaten stabil gehalten. Die Entwicklung langfristiger Anleiherenditen und der Swap-Rates, die sich seit Anfang März aufgrund des drohenden Handelskrieges und des kürzlich beschlossenen Investitionspakets erhöht haben, haben sich noch nicht in den registrierten Abschlüssen materialisiert. Für die Folgequartale ist davon auszugehen, dass eine stabile bis leicht anziehende Objektnachfrage im Topsegment einem erneuten Anstieg der Renditen entgegenwirkt. In der Breite wird die Spreizung zwischen den Lagen und Risikoklassen entsprechend dem Nachfrageverhalten anhalten.
Vorsichtig optimistischer Jahresausblick
Baumann: „Die Immobilienbranche ist mit dem Rückenwind aus gestiegener Planungssicherheit im Zinsumfeld und gesunkenen Finanzierungskosten in das neue Jahr gestartet – wohl wissend, dass neue Herausforderungen aufgrund geopolitischer Unwägbarkeiten und im Zuge der Regierungsbildung nach der Bundestagswahl entstehen würden. Eine eventuelle Ernüchterung der Investoren angesichts der seit Anfang März deutlich gestiegenen Langfristzinsen und Anleihenrenditen hat sich in der kurzen Zeit bis Quartalsende erwartungsgemäß noch nicht im aktuellen Transaktionsgeschehen niedergeschlagen. Mit Blick auf die Folgequartale könnte die Verfestigung solcher Entwicklungen zu erneuten Wirtschaftlichkeitsprüfungen gerade bei fremdfinanzierten Immobilieninvestments führen und die Phase des Abwartens weiter in die Länge ziehen. Das grundlegende Kaufinteresse von institutionellem Kapital, auch aus dem Ausland, stufen wir aktuell aber deutlich stärker als vor einem Jahr ein, als der Beginn der Zinssenkungsphase noch schwer auszumachen war. Zudem könnte eine größere Volatilität alternativer Anlagen im Vergleich zur Immobilie im Jahresverlauf als Kaufargument wieder an Bedeutung gewinnen. Daher bleiben wir bei unserer vorsichtig optimistischen Einschätzung, dass sich die Belebung des Transaktionsgeschehens mit moderatem Tempo fortsetzen wird, sodass es am Jahresende in die Nähe der 30-Milliarden-Euro-Marke zurückkehren könnte.“
Quelle: Colliers